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广告/推广/合作/投稿，联系：15058515523小若朋友们，11月的新房数据出来了，我们发现一个很离谱的现象
11月新房均价竟比10月足足涨了2500元/平！
更离谱的是，从2021年以来，还从没有哪个月的房价能比前一个月涨这么多01
之所以我们会看到价格的疯涨
其实是个别楼盘成交量增加导致的
本月湖海塘开盘一个低密项目：中交·湖海云庐
并且卖得还不错，据了解开盘当天就成交了30套，成交均价高达3.1万/平
而目前金华其他楼盘都卖什么价格呢？
以下是这个月金华成交套数前十的楼盘：
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这就好比一群普通人里混入了一个马云，最终导致平均工资被拉高了湖海云庐的房价目前是独一档的存在，万境锦庐、山嘴头未来社区、和品、湖海大观则在第二梯队，再往后的价格就越来越低…而这，就是我们平常所说的结构性波动，属于房地产市场里的正常现象尤其是当这个市场成交量不够大的时候，个别单盘带来的波动会尤其明显除了高价低密盘外，滨江·和品200方以上的大平层成交量也有明显增加成交均价又下降了，并且比整体均价减少近2500元/平！为什么现在的行情下，这些高价盘还能卖得如此之好？以至于对金华的房价产生如此大的影响02
答案其实是多样的，拿湖海云庐来说
一方面，是因为整个板块，甚至是金华整个二环范围内，已经3年多没有低密产品供应了
上一次的供应还是在21年6月，湖海塘庄园最后一批房源加推，而这批排屋消化后，客户再想买二环内的低密产品就只能买二手房了
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2020年至今湖海塘板块低密供应情况
湖海云庐的入市，让积压3年多的高端改善需求，得到了释放作为湖海塘的沿湖纯低密项目，稀缺性自不必说，加上它的宋韵院墅也是目前金华市场上比较流行的产品，更受年轻人的欢迎![]()
湖海云庐和湖海塘庄园的客户年龄结构
总而言之，项目的稀缺性，优质的地段，优秀的产品，共同促成了这些高价盘的热销如果抛开个盘不谈，只看数据的话，我们也可以发现，金华市场上对于大面积的需求越来越高通过对比近三个月的面积段成交占比，可以清晰的看到：相反的，200㎡以上的户型，成交占比直接从5%跳到了14%当一个城市发展了几十年，里面自然而然会存在两拨人，一拨是外来的“新人”，另一拨则是早已在城市里扎根的“老人”随着时间的推移，这些“老人”的资产积累逐渐丰厚，同时因为各种原因，面临着改善和置换的需求，这样的人越来越多，也就导致这个城市的需求结构发生了改变
我们说，市场需求影响供应结构，而供应结构则会影响价格在需求侧改变的背景下，金华的楼市供应会出现什么变化？03
我们盘点了一下近期在售以及待售的低密楼盘，一共7个，而这7个项目的供应套数已经达到了562套要知道今年前11个月，金华市区成交的低密也就130套，就算加上12月，全年的成交量可能也就150套左右
如果按照这样的去化速度，这562套低密起码需要4年才能消化完
我们也知道，低密楼盘的单价往往会更高，未来这些低密盘的入市、成交，就会让金华整体房价出现持续性的提升金华下半年供地不多，但近期供应的2宗宅地容积率全都小于1.1东湄地块甚至从原来2.0的容积率下调到了1.09挂牌，并成功出让这其实也反映出，政府已经意识到了金华新房市场供给侧的失衡因此可以预见的是，未来金华市场上的低密宅地可能还会更多由于金华新房整体成交量不大，这些高价楼盘的成交占比高或者低，都会对房价产生巨大的影响这个月湖海云庐是首开，按常理来说，应该是要让首开房源先去化一部分，进行第二轮蓄客后再进行加推这中间会经历一两个月的低谷期，金华房价就很可能回到10月份1.4万/㎡的水平而等到它再加推、再卖爆的时候，又会把房价重新拉回1.7万/㎡的水平也就是说，金华未来几个月的房价大概率会在1.4-1.7万/㎡之间反复横跳同样的道理，等到金华其他低密楼盘入市的时候，它们每个月去化得好与坏，都可能会导致当月的房价出现大幅波动
