金华的二手房似乎越来越难卖了
在走访中介门店的过程中
4.6万套的挂牌量,背后所展现的信息量超级大
2020年年底,金华仅2.3万套挂牌量
面对如此庞大的“挂牌数据”,或许能捕捉到一些关于未来二手房市场的微妙趋势
我们可以根据今年金华每月成交平均套数675套来计算
目前金华二手房市场去化周期居然高达68个月
也就是说消化完4.6万套挂牌二手房,需要超过五年的时间
但这只是理论数据,实际情况可能更严峻
因为从今年1-11月的挂牌和成交情况来看,每一个月的挂牌量都远高于成交量
尤其是9/10/11三个月,这个差距被拉到了最高值
以上数据可以看到,前9个月的挂牌与成交套数的比值都在1:3以内,而最近的三个月,这个数值直接被拉到了1:3左右,最高的9月份甚至达到了1:3.12
从目前金华二手房市场的整体挂牌与成交情况分析来看,不难发现市场正面临庞大的库存压力
看看本月成交量最高的几个小区,它们的挂牌和成交会不会情况好点?
无论是整体数据,还是市区成交量最拔尖的几个小区,都可以反映出二手房市场库存压力尤为沉重
面临如此庞大的挂牌量冲击,二手房价格无疑正承受着前所未有的严峻考验
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不断下跌的二手房价格
金华二手房11月挂牌均价为1.4万元/㎡左右,同比去年1.7万元/㎡的挂牌均价,下降了16.38%
从整体数据来看,金华的二手房挂牌价格就是在一个劲地往下走,这其实也反映出房东们对于金华二手房市场的悲观情绪
但是金华所有板块都这样吗?会不会有个别板块有不同
我们把金华各板块的数据拉出来再对比一下:
其中江南、江北以及婺城新区的跌幅相差不大,都在15%-17%左右
金东区挂牌均价则最抗跌,同比去年仅跌了8.94%
但以上仅仅只是挂牌价,让我们再看看实际成交价的情况
目前,金华市区成交前几名的二手房,成交均价都低于挂牌均价
且大多数成交均价在10000元/㎡左右
11月成交的一套133㎡的香格里花园房源,成交价格仅为129万元,均价不到1万元/㎡
而在某网站上,香格里花园挂牌均价显示为1.5万元/㎡左右
无论跌的多还是跌的少,以上种种数据都在说明:金华当前二手房市场正经历全面降价潮
这两个月二手房成交量激增,可能会让一些房东们误以为楼市回暖
然而从数据层面,已经反映出现在的二手房市场有多冷
真实情况可能比数据反映出来的更糟糕
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目前,金华二手房市场处于“低价为王”的时代,其中90%成交的都是总价150万以内的房源
据中介反馈,很大一部分卖家,就是由于无法承受房价下跌的幅度,即便面临经济损失,也毅然决定出售房产
像之前有一位客户,两年前以高价贷款购买了一套位于江南的二手房,原本打算作为自住的房子
然而,随着房价的不断下跌,房子已经亏掉了首付钱,自己每个月的房贷还款额都跟不上房子的实际贬值速度
这也是二手房市场主流客户之一,为了及时止损,最终决定割肉也要将房子挂牌出售,以减轻自己的债务负担
此外,还有许多有置换需求的卖家
像我们身边就有位同事,因其太太怀孕,即将迎来新的家庭成员,于是他们决定将市中心的一套两居室置换为更为宽敞的三居室
然而,市场的不景气使得房子在挂牌初期就遭遇了冷遇
尽管设定的价格也相对合理,但购房者的观望态度和对未来房价下跌的预期,使得看房人数寥寥无几
以上我们分享的这些客户,并不是个例,而是大部分房东的真实写照
他们就像是一面面镜子,映射出急于出手的二手房东们的困境
我们跑了好几家中介门店,发现的确门店看房的客户寥寥无几,工作人员只能通过拨打电话去寻找意向客户
这也侧面反映出当前二手市场看房客户越来越少,所以导致整体成交周期的拉长
长此以往,金华二手房市场的恶性循环越发严重:挂牌房源激增——为了出售只能不断降价——成交价格下降——市场恐慌情绪蔓延——更多房东加入抛售行列
在下行市场最容易出现,也是房东最怕看到的一个场景,就是挂牌增多,导致想要出售只能依靠降价
二手市场走低确实是这两年的大背景
但我们每个人都应该更理性对待,适当降低自己的期望值
耐心等待下一个周期,直至崛起……
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©️希言|小若好房