金华的二手市场,真实情况比想象中严峻!

文摘   2024-12-07 08:01   浙江  

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金华的二手房似乎越来越难卖了

这是不是屏幕前的你最直观的感受?

在走访中介门店的过程中

我发现金华二手房挂牌情况相当严峻

4.6万套的挂牌量,背后所展现的信息量超级大

2020年年底,金华仅2.3万套挂牌量

这意味着短短4年间二手房挂牌量翻了一番

面对如此庞大的“挂牌数据”,或许能捕捉到一些关于未来二手房市场的微妙趋势

01

目前二手房挂牌量到底有多严峻?
或许大家对于“4.6万套”这个数据没有概念

我们可以根据今年金华每月成交平均套数675套来计算

即使在挂牌数量不变的情况下

目前金华二手房市场去化周期居然高达68个月

也就是说消化完4.6万套挂牌二手房,需要超过五年的时间

但这只是理论数据,实际情况可能更严峻

因为从今年1-11月的挂牌和成交情况来看,每一个月的挂牌量都远高于成交量

尤其是9/10/11三个月,这个差距被拉到了最高值

以上数据可以看到,前9个月的挂牌与成交套数的比值都在1:3以内,而最近的三个月,这个数值直接被拉到了1:3左右,最高的9月份甚至达到了1:3.12

从目前金华二手房市场的整体挂牌与成交情况分析来看,不难发现市场正面临庞大的库存压力

整体数据的确不是很乐观了,让我们再将目光聚焦到更具体的小区

看看本月成交量最高的几个小区,它们的挂牌和成交会不会情况好点?

可以看到,这些小区成交套数均低于11月新增挂牌套数,虽然成交套数和新增挂牌套数的差距没那么大
但与总挂牌套数相比,可以说是九牛一毛

无论是整体数据,还是市区成交量最拔尖的几个小区,都可以反映出二手房市场库存压力尤为沉重

11月新挂牌的房源,基本上都标有“急”的标签

面临如此庞大的挂牌量冲击,二手房价格无疑正承受着前所未有的严峻考验

02

不断下跌的二手房价格

从近一年的数据来看,金华二手房整体挂牌均价处于下跌状态

金华二手房11月挂牌均价为1.4万元/㎡左右,同比去年1.7万元/㎡的挂牌均价,下降了16.38%

从整体数据来看,金华的二手房挂牌价格就是在一个劲地往下走,这其实也反映出房东们对于金华二手房市场的悲观情绪

但是金华所有板块都这样吗?会不会有个别板块有不同

我们把金华各板块的数据拉出来再对比一下:

其中江南、江北以及婺城新区的跌幅相差不大,都在15%-17%左右

金东区挂牌均价则最抗跌,同比去年仅跌了8.94%

但以上仅仅只是挂牌价,让我们再看看实际成交价的情况

目前,金华市区成交前几名的二手房,成交均价都低于挂牌均价

且大多数成交均价在10000元/㎡左右

我们还从中介那边了解到

11月成交的一套133㎡的香格里花园房源,成交价格仅为129万元,均价不到1万元/㎡

而在某网站上,香格里花园挂牌均价显示为1.5万元/㎡左右

无论跌的多还是跌的少,以上种种数据都在说明:金华当前二手房市场正经历全面降价潮

这两个月二手房成交量激增,可能会让一些房东们误以为楼市回暖

然而从数据层面,已经反映出现在的二手房市场有多冷

真实情况可能比数据反映出来的更糟糕

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03

二手市场正在陷入恶性循环

目前,金华二手房市场处于“低价为王”的时代,其中90%成交的都是总价150万以内的房源

据中介反馈,很大一部分卖家,就是由于无法承受房价下跌的幅度,即便面临经济损失,也毅然决定出售房产

像之前有一位客户,两年前以高价贷款购买了一套位于江南的二手房,原本打算作为自住的房子

然而,随着房价的不断下跌,房子已经亏掉了首付钱,自己每个月的房贷还款额都跟不上房子的实际贬值速度

这也是二手房市场主流客户之一,为了及时止损,最终决定割肉也要将房子挂牌出售,以减轻自己的债务负担

还有另一位在金华楼市巅峰时期入市的投资者,当时信心满满地购买了一套新房,打算作为长期投资的优质资产
然而,好景不长,随着市场调整,房价迅速回落,新房刚交房不久,算上购买的车位,已经累计亏损了六七十万
像这类投资客,基本拿到房产证后,会当机立断决定将房源挂出,并大幅度降价,甚至还赠送车位,希望可以吸引买家
然而即便如此,市场反应依然冷淡,大部分投资客手中的房子还是很难脱手

此外,还有许多有置换需求的卖家

像我们身边就有位同事,因其太太怀孕,即将迎来新的家庭成员,于是他们决定将市中心的一套两居室置换为更为宽敞的三居室

然而,市场的不景气使得房子在挂牌初期就遭遇了冷遇

尽管设定的价格也相对合理,但购房者的观望态度和对未来房价下跌的预期,使得看房人数寥寥无几

迫在眉睫的置换需求,让他不得已将价格一降再降
经过多轮降价,房子终于迎来了买家

以上我们分享的这些客户,并不是个例,而是大部分房东的真实写照

他们就像是一面面镜子,映射出急于出手的二手房东们的困境

我们跑了好几家中介门店,发现的确门店看房的客户寥寥无几,工作人员只能通过拨打电话去寻找意向客户

这也侧面反映出当前二手市场看房客户越来越少,所以导致整体成交周期的拉长

长此以往,金华二手房市场的恶性循环越发严重:挂牌房源激增——为了出售只能不断降价——成交价格下降——市场恐慌情绪蔓延——更多房东加入抛售行列

也许,二手房的价格走低大家都有体感,但实际情况应该比你想象中更严峻

在下行市场最容易出现,也是房东最怕看到的一个场景,就是挂牌增多,导致想要出售只能依靠降价

当下,我们看到了一个金华二手市场正在面对的价格踩踏考验

04

二手市场走低确实是这两年的大背景

但我们每个人都应该更理性对待,适当降低自己的期望值

耐心等待下一个周期,直至崛起……

毕竟,无论当下楼市多么困难与奇葩
等到若干年后回首,都不过是波澜壮阔的房地产史上一朵小小的浪花
以上为正文,来自小若好房
这是小若好房公众号的第853篇原创文章

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©️希言|小若好房



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