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广告/推广/合作/投稿，联系：15058515523小若更是唯一低于5000套的一年，比倒数第二的2014年还少了一半多![]()
（由于新房网签系统升级，12/18-12/31暂停网签，4055套已成定局）市区的6个主要板块里，除了开发区和金东以外，其他板块表现都非常糟糕：01
细究数据发现，导致成交量大幅下降最主要的原因，其实是今年的供应和需求的减少而是包括楼盘数、房源数、供应面积在内的所有指标都在减少![]()
并且在金华现在的行情下，个别项目即使领了预售证，也不会马上拿出来卖比如城北某低密盘，11月已领预售证，但到现在还没开盘
比如湖海塘某大平层，9月份领6幢房源，至今不见成交目前依然有70%以上的客户认为金华未来房价还会再降同时，二手房开始大降价，还抢夺了部分新房市场的需求在价格更低、且看得见摸得着的二手现房面前，新房的优势越来越少2024年市区新房成交量只有二手房的一半，近5年来首次被二手房反超![]()
并且8000多套二手房里，100㎡以下的刚需户型占比已经超过了50%正因为低价二手房的吸引，让本就价格敏感的刚需客户开始转场到二手房市场最后，成交结构的变化，也对成交量下降产生影响
从2022到2024，新房市场刚需客户占比已经减少了近20%![]()
从成交结构来看，今年金华刚需和改善市场的分化是严重的，而这种分化也同样体现在价格上
02
由于成交量的变化冲击太大，很多人可能忽略了价格的变化今年市区新房的价格其实还在持续下跌，但是整体来看，跌得并没那么惨![]()
相比成交量一次性跌了62%，成交均价同比去年“只”下跌了5.4%而已但如果把市区的楼盘按需求属性进行划分，就会发现，不同属性的楼盘降幅差距其实很大尤其是刚需楼盘，当下已成为最不抗跌的产品
在这两年在售楼盘中，很多在20%以上，高的甚至可以达到30%
刚改和改善楼盘跌幅基本在10-20%之间，而高端改善楼盘则几乎没有降价![]()
目前金华市区的刚需楼盘分布非常集中，大部分都在婺城新区尤其是今年中秋国庆的时候，某楼盘更是拿出一整栋的特价房源，一次性降价幅度超过20%而与刚需楼盘踩踏式降价不同，高端改善楼盘依然在坚守价格即使在同一个楼盘里，高端改善户型的降价幅度也是最小的，有的甚至出现了上涨![]()
不管是从成交量还是成交价格来看，“下降”已经成为2024年新房市场的关键词
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12月9日的会议上，再次提到“适度宽松”的货币政策，而在这之前的14年里，提到的都是“稳健”12月12日的会议上，针对房地产也给出了与往年不同的答案：“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“推动处置存量商品房工作”在政策的推动下，2025年的楼市至少不会比2024年更差，但也只能说不会更差站在金华市场本身来说，目前金华的库存去化压力依然很大我们统计了一下市区六个主要板块正在卖的项目以及拿了土地未入市的项目，也就是“广义库存”六个板块广义库存还有178.4万㎡，如果按照今年的成交量40万㎡计算，去化周期需要53个月，已经处于危险范围广义库存去化周期18个月以内（火爆）、18-36个月（稳健）、36-48个月（低迷），48个月+（危险）![]()
婺城新区在之前的文章里分析过，是目前金华市区最危险的一个板块，未来的价格还有持续下跌的可能金东的整体库存虽然比婺城新区多，但因为成交量大，库存去化压力反而比婺城新区小不过金东板块范围实在太大了，我们还可以继续细分，可以发现：金东70万㎡的库存中，有40万㎡都在金东新城，而像多湖这样的核心区域去化周期只有22个月，依然处于安全范围![]()
金东板块库存分布
尤其是像和品这种现象级楼盘，由于本身品质过硬，开盘7个月就消化了6万㎡库存，远远超过其他楼盘江南和江北两个板块，库存去化周期都在25个月以内，是市区最稳健的两个板块，核心的位置和好的产品项目，还是有一定市场竞争力城北虽然库存也很低，但整个板块能级相对较低，抗跌能力并不算强，尤其是板块内的刚需楼至于湖海塘，这个传统的高端改善板块，对于改善客户来说还是具备吸引力，整体风险也不算大，如果板块内的产品做得足够好，那更是锦上添彩说了这么多，对于板块和楼盘的选择，其实万变不离其宗好的地段、好的产品在未来还是能获得市场的追捧，且价格上也会相对抗跌如果说2023年熬一熬还勉强过得去，那2024年可以说是异常难熬前两天打车遇到一个司机大哥，大哥告诉我他以前买的房子已经亏了三十几万但当我问他有什么想法时，大哥却告诉我，内心已经躺平了“房价刚开始跌的时候每天都很焦虑，但现在每天都在跌，心里反而平静了”普通人的资产大量贬值和流失，这何尝不是楼市的悲哀呢？当然，希望这种悲哀只停留在2024年，不要带到2025年也希望在政策的加持下，等到明年的今天，当我们再次回顾的时候到时候我们也能很高兴地告诉大家：金华楼市终于站起来了！以上为正文，来自小若好房
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