今年全年市区共成交二手房8447套，是新房成交的两倍多并且，在今年的成交中，我们发现今年二手市场居然出现了回暖的迹象01
按常理来说，11月和12月都应该是传统的淡季，但今年最后三个月，却是除4月外成交量最高的三个月10-12月市区共成交二手房2630套，四季度成为今年成交量最高的一个季度2023年四季度月均成交套数为634套，今年却达到877套，同比增长38%其他板块的成交量都要远超去年同期，尤其是金东新城，增长一倍都不止从成交量来看，经历了前三季度的冷淡，金华二手市场终于迎来回暖趋势9月底央行发布会预告降存量房贷降利率，10月存量房贷、利率正式下调，11月契税政策调整，12月年底经济会议定调明年楼市“持续用力推动止跌回稳”…比如契税的调整，12月契税1%的门槛从90㎡上调到140㎡，月初二手成交就显著上升，仅12月2日一天就成交76套，创下近460天来单日成交之最当然，四季度的成交量上涨，反映出客户预期正发生改变02
挂牌量居高不下，说明卖家不看好后市，急于出售，反映看空者居多挂牌量减少，则说明看涨者在变多，房东要么涨价、要么惜售从我们统计的挂牌数据来看，金华的二手房新增挂牌量已经连续两个月减少![]()
如果拿成交量进行对比会发现，近2个月市区新增挂牌量要远大于成交量按理论来说，二手房挂牌总量应该会增加，但实际情况却相反10月底我们在二手平台统计的挂牌数据是4.6万套，12月底却只有4.5万套总挂牌量减少1000套，但实际下架房源其实有将近3800套下架房源量=新增挂牌量（4500套）-成交房源（1700套）+净减挂牌量（1000套）一种是平台在清理无效房源，包括一些重复计算、无效登记的房源通过中介给出的消息可以验证：“最近已经遇到两个业主，开始谈好了价格，到最后都涨价，都觉得房价马上要涨，都撤回不卖了”![]()
比如滨江金色兰庭，贝壳挂牌27套高层房源中，就有4套在涨价其中一套8月挂牌，9月降了7万，11月又调回原价，从调价节奏就可以看出房东的心理转变如万科臻和院的一位房东，8月份挂牌130万，10月底直接涨到160万，比小区内同面积的房源高出10-20万左右，很显然是房东不着急卖，在试探市场不管是从成交还是挂牌情况来看，四季度市区二手房行情都在回暖03
年底经济会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，可以看出政府调控的决心24年底的热度传导，叠加政策刺激，25年稳住成交量至少没问题首先，虽说二手挂牌量在下降，但总量依然达到4.5万套，按24年的成交量8447套来算，去化周期依然需要5年其次，目前预期转好的还只是少数人，大部分人依旧持悲观态度二手市场受买卖双方的预期影响很大，只有大部分人的预期转好，市场才能走入正向循环但预期的传导和转变需要时间，从近10年的情况来看，这个时间至少需要一年比如2015年提出降息降准降首付，到2016年底热度彻底爆发，中间就跨越了近15个月的时间![]()
如果政策持续发力，买卖双方预期持续转好，那么在2025年底或者2026年初，金华的二手市场才会真正迎来回暖当然，大环境的变化也不代表所有板块和楼盘都会跟着变化今年二手房的成交量，有一部分是建立在新房缺少供应的基础上比如江南江北，板块几乎没有新房供应，客户就只能买二手房，说明市场需求并没有消失，而是发生了转移还有一部分，则是由于二手房的以价换量抢夺了新房客户比如金东新城，板块内次新房价格就比新房低2000左右，更具吸引力一个简单的逻辑是：
市场需求保持不变，二手房东预期回涨，涨价的房源越来越多，二手房就会逐渐失去价格优势
部分对价格敏感的客户就会转移到新房市场，从而带动新房成交上扬
因此，希望2024年底二手房的热度，能够在2025年延续下去也希望我们都能在2025年买到好房子，卖出好价格！
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