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一些小区的跌幅很大，特别是老破小区。
北京邮电大学家属院在2022年8月成交的一套两居室，成交价是543万，同户型在2024年8月成交价是340万，大跌203万，跌幅约38%。
北太平庄路在2021年12月成交的一套两居室，成交价是501万，同户型在2024年7月成交价是323万，大跌178万，跌幅约36%。
黄亭子小区在2023年3月成交的一套两居室，成交价是517万，同户型在2024年8月成交价是353万，大跌164万，跌幅约32%。
金沟河2号院在2023年1月成交的一套两居室，成交价是457万，同户型在2024年8月成交价是305万，大跌152万，跌幅约34%。
罗庄东里在2023年4月成交的一套两居室，成交价是727万，同户型在2024年7月成交价是473万，大跌254万，跌幅约35%。
望京新城在2023年4月成交的一套两居室，成交价是690万，同户型在2024年8月成交价是490万，大跌200万，跌幅约29%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师好，海淀区阜成路工商大学工作，想离学校交通便利的地方买房，也为孩子将来上学考虑，最好是海淀。能否请您推荐个方位和区域或小区？多谢老师。
答：如果目标是海淀区，由于海淀整个带学位，所以部分学区溢价是逃不掉的。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低，尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。最后，你的首付是多少？收入情况和负债情况怎么样？《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好，首套，首付1百出头，估计也就能买300多万的，不自住、不用学位纯投资。您有什么其他推荐，谢谢了！
答：昌平可以看看北街家园，丰台看看中海御鑫阁。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我是学区菜鸟，想好好补课，请问：1. 综合考虑，育翔、西师附小、青年湖、史家实验、方家胡同、人大附朝阳是怎样的选择排名？2.171和人大附朝阳附中及德胜片区几所中学的排名是怎样的？3.二中北分预期会如何？4.23-25这一批高峰期升初中时，会不会出现热门片区调剂到其他片区的情况？5.未来几年朝阳会碾压东城吗？谢谢。
答：1、小学排名不重要，中学才重要，育翔小学略好于西师，这俩是德胜前二，史家是东城大牛；2、先德胜，再171，最后人大附朝阳；3、还不错；4、会；5、不会，朝阳啥时候碾压东城了，东城一本率一直比较稳。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：你好！闺女未婚，北京户口，目前在五道口附近上班，预计单位将来会搬至西二旗，家住朝阳区延静里中街，现在准备贷款买房，普通工薪阶层，收入不是很高，首套首贷，国管局公积金，意向区域2个：离单位五道口、西二旗近，或离家延静里中街近，但西边房价太贵，一家承担买不起。现在的问题是，现在是该婚前买东边父母家附近的二手房，还是待将来有男朋友后，2家一起承担合计在西边买房？犹豫中，谢谢！
答：1.现在还没有男朋友，这个不确定性太高，有了男朋友后也不会很快买房，所以首选方案是自己买，作为婚前个人财产，这样以后也更有保证。
2.北边可以考虑西二旗回龙观这些地方，价格没那么贵，上班也方便。
3.延静里附近也多是老公房，唯一优势就是离家近，周边生活方便。
4.建议北边首选，自住方便，朝阳次选。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我的情况是，孩子26幼升小，目前持有德胜03年无电梯新外大街乙8号院2居室，南北通透，户型和社区还行，小区虽然小还算干净安静，西城区委福利房，中高层硬伤无电梯无车位。方案1、卖了东城豆瓣胡同和通州运河京贸西都是2居室，卖股票再加钱置换阳光丽景德胜佳苑2居室，乙八今年用名额，估计置换也不好卖或者低价卖，所以不想卖乙八。方案2、爬楼和无车位可以克服，不换了，东城多校后和通州一直在跌，后期增值好，西城德胜不知道是否一直涨下去，担心尤其阳光丽景德胜佳苑这种高总价，9年后价格天花板或者涨幅慢。也不希望资产都在房产，适当投点股票和基金。以上两个方案，之前也常看您文章，也搞不清东城和通州是否算好房子，希望您从纯投资角度，保值增值方面，不要考虑改善，给点建议。
答：我支持你第二种方案，单纯追热没有意义。东城和通州是有价值的，最关键水分最少，你将来一定有机会找回来涨幅。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
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