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海淀五环外是码农的聚集区，过去房价上涨很厉害，不过近一年多，房价下跌也比较疯狂。
中海枫涟山庄在2023年6月成交的一套三居室，成交价是1279万，同户型在2024年8月成交价是968万，大跌311万，幅度约25%。
景和园在2021年5月成交的一套一居室，成交价是545万，同户型在2024年8月成交价是378万，大跌167万，幅度约31%。
宝盛里在2022年4月成交的一套两居室，成交价是568万，同户型在2024年8月成交价是358万，大跌210万，幅度约37%。
富力桃园在2023年3月成交的一套两居室，成交价是713万，同户型在2024年8月成交价是525万，大跌188万，幅度约27%。
永泰园在2022年10月成交的一套两居室，成交价是565万，同户型在2024年8月成交价是359万，大跌206万，幅度约37%。
常秀家园在2022年9月成交的一套一居室，成交价是367万，同户型在2024年8月成交价是206万，大跌161万，幅度约44%。
润生园在2021年7月成交的一套一居室，成交价是388万，同户型在2024年8月成交价是246万，大跌142万，幅度约37%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：咨询一下，不想去海淀鸡娃，所以决定在朝阳买房了，首付款预算在1000左右，二套房，现在有几个候选区域：北苑润泽公馆及周边，价格较低，房子也较新，学校是朝外来广营 珠江帝景，比润泽贵，房子较旧，户型也一般，学校是陈经纶帝景 望京东湖湾，这三个里最贵的，学校对应陈经纶分校 希望能从居住，未来发展和学校几个方面给点建议，万分感谢
答：首先，你没说你的生活范围。买的房子最好跟你的生活范围一致，这样最好。其次，朝阳的学区选择很多。基本的选择就是，朝阳外国语，去买枫林绿洲；人大附朝阳，去买太阳宫；陈经纶中学分校，东湖湾，上京新航线一类；陈经纶嘉铭分校，买嘉铭桐城；陈经纶珠江帝景，买珠江帝景；还有一个，清华附，买融科橄榄城或者保利中央公园这类。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：现可用现金150万。年收入100～150万，有波动，存在不稳定性。家庭名下住宅1:市值650万，贷款余额280万，购房满2年，有一般学区，孩子上学用，自己上班方便，2居。住宅2:购房满5年，家里老人住，市值500万，贷款余额300万，抵押经营贷10年按月还。住宅3，家庭63岁老人名下住宅1居，购房时间不满1年。贷款50万二手房贷款。想请问老师，打算住宅3满2年之后，置换成3居，在住宅1附近。现在手里现金可以投资燕郊吗？还是先不动，之后直接置换北京？
答：1.年收入很高，有充足的月供和换血能力，适合做好头寸，优化贷款，接受一定程度的预支贷款。2.住宅1初步看负债率40%左右，如果评估能到700，贷款能到450，可以考虑重新抵押一次得到现金。3.住宅2初步看操作空间不大，需要知道具体信息，房龄太老可以在下一波行情出售。4.住宅3信息太少，一居一般是卖掉的 你的现金太多了，北京买800万可能都不是很难。燕郊是手头只有30万没办法才去的，现在也不是燕郊的节点。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，能否以公司名义购买北京房子？请问持有缴税大概多少？卖出缴税多少？能否贷款？可贷款多少？贷款有何要求？
答：可以公司买，税费很高。具体数字不记得，总之很高，没必要。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点。
答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。成寿寺这片的中海不建议选。万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。重点是你的首付多少？《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：我是刚需小白，未婚，北京集体户口，想在北京买一套房子投住分离，买来租出去。首付大概180w，请问星主有没有未来增长潜力大的二手盘推荐？增值潜力大租金也还可以的。想在3到5年变现换房，通州看了天时名苑，运河西地铁站附近的几个盘。丰台有个珠江骏景。星主有没有推荐？多谢。
答：1、买个城里的小户型，换租很合适。
2、中海御鑫阁，设计师广场，gogo新时代，城里的小户型租售比强于通州。增值潜力和租售比是一对矛盾。
3、丽泽万润风景小户型，金兴苑，金都苑等丽泽的小户型，通州武夷花园片区河畔丽景作为参考，cbd片区也可以看看。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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