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现在挂牌价已经严重失真了，和实际成交价格差距很大，如果买房只是按照挂牌价砍价，大概率会进坑。
最近褐石小区成交了一套四居室，成交价是2775万，而其挂牌价是3350万，两者的差距是575万，将近600万的差距，如果只看挂牌价，有几个人敢砍价600万呢。
房价下跌，买家往往会挑满足需求价格相对较低的几套房源谈价，也会有一些买家，对整个板块、小区的房价估算不足，按照挂牌价谈价格，有些人甚至按挂牌价的砍价10%就心满意足。
事实上，有些房源的挂牌价已经远高于小区的实际成交价格。
不能做好估价，太大概率买贵了。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：您好，我在顺义区买的北京城建北京合院120平米的平层交房正在装修中，请问这个小区的平层未来保值增值是不是很差？满两年是不是应该卖了去买后沙峪或者孙河。
答：是的，北京合院就是地域性的刚需和刚改，位置太偏了，县城往南，除了顺义本地基本没有其他客群。除非地缘适配，否则不建议长期留着。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，今天看了个房还行，跑到物业一打听说是盒子房，房顶是楼板的，吓了一跳。盒子房质量很差吗？我们小区是老小区95年的，单位职工的分房。是不是原来很多老小区都是盒子房呢? 工艺上和钢筋混凝土浇筑的差的很多吗？这种房结实吗？
答：没听说过盒子房这个词，住建部下属单位工作的评估旗也没听说过。一般来讲，房子肯定会随着时间的推移有折旧，否则就不存在棚改加固等政府的惠民政策了。在北京基本不会出现因为房子太老而产生大问题，相关部门肯定会有一定的监管，会统一做加固改造等。这也是我不建议您买无学区老破小的原因，无学区就尽量买次新吧。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：您好，西北旺的春夏秋冬园，景和园，马连洼梅兰竹菊，天秀安和园还有百旺府能介绍一下特点吗？出于学区&自住保值考虑，能否详细分析一下这几个小区。网上查春夏秋冬，有的说夏霖园质量最好，不知道有没有依据。
答：春夏秋冬有回迁，近西北旺地铁，百旺府也有一栋回迁，离地铁较远，梅兰竹菊楼龄偏旧，以上的配套学校一般。天秀花园离地铁不算太远，也有中关村一小的分校，相对来说好一些。建议选择中低楼层。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：1. 在买房合同中，『签约后因为批贷不通过而被动违约』的违约成本在现实中一般可以谈到什么程度? 是否可能不支付违约金？2. 在卖房合同中，是否可以通过让买家少缴纳定金的方式来降低己方的违约成本？3. 是否有可能在按揭批贷通过，然后房产过户拿到房本之后，但尚未放款的这一段时间仍然申请房产抵押贷？4. 按揭的申请是必须布置在房产过户环节之前吗？还是在房产过户之后，也仍然可以申请常规按揭，并且同时申请『抵押贷』呢？（这样看批贷结果再决定用哪个）
答：1、不同业主情况不一样，不支付违约金是可能的。2、一定程度上可以还需要看其他条款。3、本房不可以，其他房产可以。4、不可以。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：想咨询下，目前看了海淀这边的几个小户型，一个是博雅德园的高层开间，婚房装修，看着房子保持的不错，另一个是上林溪的开间，小区中间位置，4层，装修不错；还有一个是菊园98年4层顶层的正规一居可改两居，三个应该都有谈的余地。想问下，刚需自主，两三年不会有孩子，要换也比较容易出手，小区品质的角度，您觉得哪个比较适合呢。或者，还有没有其他建议，谢谢！
答：菊园这套属于老破小➕顶层。剩下那两个，上林溪有交通利好，楼龄比博雅德园新。如果通勤都差不多的话，可以考虑上林溪这套坐落在小区中间的房子。另，挂牌价只是挂牌价。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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