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郊区的房价在2017年3月达到顶点，之后一直在缓跌，最近一年多随着市区房价的下跌，郊区房价也开始补跌了。
最近半年到一年时间，郊区不少小区的房价下跌幅度不算小，甚至在加速砸盘。郊区的次新房在补跌，老破小更惨。
房山长阳的加州水郡四期小区在2024年3月成交的一套两居室，成交价是226万，单价是2.44万/平。
同户型在2024年6月的成交价是190万，单价是2.05万/平，单价比着3月份的同户型下跌了16%。
2024年7月的成交的两居室，成交价是183万，单价是2.05万/平，单价比着3月份的同户型下跌了16%。
加州水郡三期在2023年11月成交的一套一居室，成交价是180万，单价是3万/平。
同户型在2024年5月的成交价是136万，单价是2.3万/平，单价比着2023年11月份的同户型下跌了23%。
同户型在2024年8月的成交价是122万，单价是2.08万/平，单价比着2023年11月份的同户型下跌了31%。
目前看郊区的小区房价短时间的跌幅很大，一部分原因是市区房价下跌的挤压，另一部分原因是郊区的很多人有置换到市区的需求，不断的砸盘才能把房子卖出去。
次新房如此，郊区老破小更惨。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师，我看到大成时代中心，70年大产权，民水民电，价格比周边低很多，同价位可以买个更大的，您觉得这个小区有优势么？或者有很大硬伤？可不可以买呢？
答：没啥优势，大多都是临街的，一个大塔楼，物业费5块钱，房本是酒店式公寓，有一点点政策风险。北京的二手房市场很成熟了，便宜的肯定有便宜的道理，金钱是长眼的，早就没什么洼地了，一分钱一分货，错不了。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。
问：最近踩盘看中了阳光花园126板楼三居和建邦华府164塔楼三居，想买装修好一点的直接入住，卖家底价都很高谈不下来～在考虑不急着买，是否锁定这两个小区下半年等等有没有新的房源出来，或是等形势降温一些后看看卖家底价是否松动。您有什么建议吗？谢谢！
答：今年不会有大的行情，这两个小区也无学区溢价，但是只考虑这两个小区，则可选房源有限，需要随时盯盘出现合适的房源果断购买。或者是否可以再多找两三个备选小区？装修本身是次要因素，楼层和在小区中的位置更为重要。建议以综合性价比为主，楼层位置着重参考，考虑以后出手问题。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：您说自住和投资无非两全。资金量少希望兼顾，可否详细解释，谢谢大！
答：你的目标是A，就要放弃另一个目标B。投资就是选择回报率，自住目标是迁就你的居住要求，大多数情况下两个并没有交集。比如天通苑的大面积洼地，一套四居五居，你在国贸上班单身，基本用不着，除非你望京上班拖家带口两个娃那可以住。放着天通苑出租1.5万，国贸附近租个小单间三五千，就是理性的选择。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：咨询下你对天露园小区怎么看，1区4层的房子。能帮我们从小区的出勤，学校，未来的潜力等方面分析下么？之前看的三合，让别人抢了先没赶上，现在又得找了
答：4层楼层偏高，虽然楼龄比云趣园新几年，但离地铁还是偏远些，5层的云趣园还是好于4层的天露园，户型配套都差不多。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老公家里几年前在小红门鸿博家园全款投资买了一套回迁房，房本说是5年下，这早就过5年了也没下。房子价值没什么增长，想卖掉把钱拿出来，需要回迁户合同签字才行。但是回迁户耍无赖开口要几十万，不欢而散。特想把那回迁房卖了，但是又不知道房本什么原因一直不下（下了房本可以起诉回迁户强制过户），又肯定不能答应给他几十万，您有什么办法吗？想着一笔钱呆在那儿什么也做不了，就很糟心
答：我解决不了纠纷，我也一直不建议这么买回迁房，前阵子依然有人不听劝执意买，我也是很无奈啊。投资，安全是第一要务，不知道为什么你们这么爱冒险。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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