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太阳园是海淀北三环的次新房小区，房价一直比较高，2024年7月成交了一套139平的三居室，成交价是1310万。
同是139平的三居室，在2024年5月的成交价是1320万。
138平+的三居室在2022年12月的成交价是1766万。
139平的三居室在2022年10月的成交价是1800万。
可以看出从2022年10月以来，太阳园139平的三居室成交价一直在下跌，按照最近房成交价下跌了490万，跌幅是28%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：西城乐城，经适房小区，考虑学校和居住，大三居是否可以考虑购买？
答：户型好 楼层好 不临街 单价低是几个重要原则 都合适可以考虑购买没有问题。《没有中介费，二手房自行交易流程》详见知识星球内部分享。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。
问：如果按照首套买的话，可以买1200w以内的，我的首付差不多够了。但是这个预算感觉很尴尬啊，五环内的，想买个次新的小区不错的选择好少啊，主要是一般的不想买，想买的够不着，五环外的还是想看看上地佳园的两居，橡树湾的两居，和望京那边的融科橄榄城的两居。因为现在已经有一套自住一套投资了，这一套也打算投资为主，不排除以后可能自住，所以还是以北边为主。昨天上午看了下万柳，发现只买得起蜂鸟和碧水云天的一居，蜂鸟感觉是万柳的门槛，不知道现在有没有投资价值。碧水云天觉得还不错，不过可能等不到我年底买了。您有什么好的建议吗？
答：1200w就别考虑万柳了，预算太尴尬，而且万柳多少有点多校划片的政策风险，上地佳园的两居出房非常少，今年就年中卖了一套。我建议你重点考虑融科橄榄城吧，环境好，租金高，离望京CBD很近，你还可以考虑新北苑那边的三居，中铁国际城、世华泊郡。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：现有开阳里的一套三居室，120平，大概能卖750左右，手里有100万存款，孩子2岁，想占个学区坑，工作在南礼士路附近，求推荐方法。卖房大概怎么搞，搞二套大概怎么样。
答：如果仅是占个坑，买个总价低的，就在月坛买就行。如果是换房，那就直接换到月坛了，可以买三里河80多的小三居。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好，目前名下国风美唐87p两居一套，去年年初全款购买，打算满二贷款置换总价800左右的两居，月还款2w内，有处女贷，上班在中关村和金融街，父母目前住在马甸，归海淀。目前有以下想法，请帮参谋下：1.德胜学区两居，图的是德胜学区、离父母近、未来新地铁开通后上班貌似也都还行。2.东南小区、科育小区，有中一学区+一方上班方便。3.稻香园，八一学区，九年一贯省点心+一方上班方便。想找个管理相对好的小区，最好还能好停车。您觉得哪个相对好些？或者其他更好的方案？烦请一并提供具体小区名称，多谢。
答：你现在的问题啊，是等你房子满2的时候，市场已经变了，我现在跟你说什么，到时候估计都不适用了。中一的学区跟德胜差不多的，如果我是你，我会买德胜，因为买到中关村，孩子每天接送是个问题，你不能让父母每天帮你接送然后又住马甸，可以辛苦大人，但别辛苦孩子，因为辛苦孩子，必然辛苦大人。稻香园这个八一学区，对你这个预算来说，可以pass了，600w左右预算还可以考虑。这个九年一贯制属于低配版，小学和初中都一般，你要是追求好的直升还不如买上地东里。还有一个方案就是买育英的九年一贯制，缺点是距离谁都不近。买德胜就行了，最好买西师附小或者五路通，只有一个校区，接送方便。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：在广安门地铁站附近上班，有首套资格，刚上班不久，首付200W，总价不要超过500W的房子，小区不要太旧，两居室，自住。上班方便，重点考虑丰台和石景山怎么选择区域和小区呢？能推荐吗？
答：广安门地铁上班，这个总价预算，加上你目前的要求，购房选择上：1、考虑十号线沿线，越往东越便宜，草桥（周边比较贵），角门，大红门，石榴庄…… 2、四号线沿线，从北京南站开始往南都可以看，南边大兴的西红门板块也可以考虑 3、石景山区可以考虑的楼盘不多，像远洋山水这类。石景山的区域潜力感觉不太好，可以作为备选。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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