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万柳是海淀的豪宅片区，学区优质，价格相对比较稳，光大水墨风景是万柳的次新小区，目前看，小区也下跌了不少。
小区在2024年6月底成交的一套三居室，成交价是2027万，而小区在2021年8月成交的一套同户型价格是2750万，下跌了723万，跌幅27%。
观察小区同户型的成交价格轨迹，2027万的成交价价格已经跌回2016年年底了。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师好，嘉美风尚中心这个小区怎么看呀。
答：正常的次新小区，嘉美的户型普遍偏大，所以单价略低一点，但好房源价格也不低的，大多是大面积复试或者一复地带商业的单价会低。要碰出房机会。《几种常用的砍价策略》详见知识星球内部分享。《没有中介费，二手房自行交易流程》详见知识星球内部分享。
问：一个楼北向临街，两套房子都是南向的一居室，一个在四层（底商一二层，三层住家），一个在顶层十二层（门口有四平米扩建，可以放下一张折叠单人床，但电梯不直达，要步行往上走一层），如果价格一样的话，您会选哪个？貌似顶层是个硬伤，一般会打九折，但目前顶层和四层价格一样。
答：电梯不直达比顶层还麻烦，如果一层二层不是开饭馆的，我还是建议买四层。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：幼儿园的选择会影响到幼升小吗，非京籍可以上公立的幼儿园么？以东王庄为例的话，优先选择哪个幼儿园？（不好意思问题有点多）
答：幼儿园不需要在本学区上。如果买那种小区里带公立幼儿园的，最好不过，能保证孩子上。如果像一级一类幼儿园可能会比小学还难上，需要托关系，那样还不如去报名私立幼儿园。东王庄附近，最近的是育龙幼儿园，但口碑极差。可以考虑周边的私立幼儿园，如：英才幼儿园，启明幼儿园。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：老师，因为预算有限，去年初买了中海枫涟山庄三居，女方在魏公村上班，明年计划要小孩。现在感觉如果海淀上学还是想去三小，而且离女方上班也近，如果置换万柳学区房大概何时置换合适？现在西北旺还有升值空间吗，感觉万柳跌不少，枫涟山庄的升值空间如何，是否需要满二年就置换万柳？还是可以等到满五年再置换。谢谢！
答：万柳是海淀领头羊，中海枫涟因为二小百旺去年出现调剂，也跌逊色不少，因为你总价低换总价高，只要房价不跌，你晚置换就是吃亏的。如果你想清楚换万柳，我觉得房子满二就可以换，满五确实可以多卖钱，但是多耗三年我怕万柳涨的更多。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我的情况是，孩子24幼升小，目前持有德胜03年无电梯新外大街乙8号院2居室，南北通透，户型和社区还行，小区虽然小还算干净安静，西城区委福利房，中高层硬伤无电梯无车位。方案1、卖了东城豆瓣胡同和通州运河京贸西都是2居室，卖股票再加钱置换阳光丽景德胜佳苑2居室，乙八今年用名额，估计置换也不好卖或者低价卖，所以不想卖乙八。方案2、爬楼和无车位可以克服，不换了，东城多校后和通州一直在跌，后期增值好，西城德胜不知道是否一直涨下去，担心尤其阳光丽景德胜佳苑这种高总价，9年后价格天花板或者涨幅慢。也不希望资产都在房产，适当投点股票和基金。以上两个方案，之前也常看您文章，说房子不在多，也搞不清东城和通州是否算好房子，希望您从纯投资角度，保值增值方面，不要考虑改善，给点建议。
答：我支持你第二种方案，单纯追热没有意义。东城和通州是有价值的，最关键水分最少，你将来一定有机会找回来涨幅。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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