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观察最近大量板块和小区的成交价格轨迹，不少小区又开始砸盘了。
比如太阳宫板块的火星园，前几天成交了一套106平的两居室，成交价是990万，单价是9.3万/平，同户型在2024年6月的成交价是1200万，单价是11万/平。
不到三个月时间，下跌了200万左右，跌幅18%。
同户型在2021年4月的成交价是1465万，下跌了475万，跌幅是33%。
东湖湾前几天成交了一套170平的大三居室，成交价是1537万，而同户型在2024年6月的成交价是1695万，三个月时间下跌了158万，跌幅约9.5%。
同户型在2021年7月的成交价是2230万，最新的成交价相比于这个价格，下跌了693万，跌幅是31%
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：您觉得中关村二小和人大附小哪个好？相对应的华清嘉园和时雨园哪个您更推荐？
答：基本一个档次，人大附小略好一点点 你的买房预算是多少？《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：全款850W左右，两居室，四环以内，交通便利，治安较好，不考虑学区的条件下，有哪些2000年以后的小区比较推荐呢？以及单独问一下，太阳宫的新纪家园是不是比较好的选择？
答：新纪家园品质一般，性价比高的可以考虑，太阳宫板块看看再土星园。朝青板块华纺易城可以参考，此外金都杭城，双井苹果社区都可以作为参考。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：西城的红山世家，丽水莲花，信和嘉园，朗琴园，您比较看好哪个？为孩子上学，是买90平左右的两居，还是买50多平的一居？另外东城的海晟名苑跟以上西城这几个比，又如何呢？纠结中。
答：总价差不多的话，以后涨的也差不多，还是追求总价越高越好这个原则，所以能买90的两居，当然不要去买50多的一居。信和嘉园和丽水莲花是三义里小学，比较一般 然后接下来，比较重要的是没啥硬伤的房子，比如红山世家尽量不要买临铁路的。海晟名苑位置好，学区的话，也还可以接受，史家实验以后要有自己的初中，可期，孩子上这个学校不差。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：遇到选筹的问题，想请教老师好：北京，有首房首贷资格。首付500万或500出头，选择标的不自住，要长期出租，希望月供能抹平房租。单位还有福利，可以报销月供中利息的一半，也可以抹平月供的一部分。希望后期卖好出手且增值大。工作在国贸，想在单位附近找。根据这个条件，可选的是新城国际一居室（够得很吃力，除非有特价房），70平米的大开间（能够上，现金全打进去，月供刚好被租金和福利补贴抹平），和60平米的小开间（稳够，现金还剩余二三十万，每月还能赚点）。想问该选哪个？还有，是应该选新城国际的开间或一居，还是质量稍低一点的小区的两居室？比如华贸国际公寓，圣世一品等。
答：在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。成交结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%，房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，你需要追求的是租金回报，还是买卖回报？新城国际肯定不选，租售比是高，但是出租困难，而且价格很高了，2016年10月我建议新城国际的时候还有6万多的，现在已经10万了。另外一居也不适合购买。华贸圣世同理，面积太小＋高单价，属于偏差的投资选择。你有500多万，完全可以买到1100+的房产，租售比高的，望京一套4居，月租金2万不难。两套天通苑200平，一套月租金15000。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：几个小区麻烦帮着综合对比一下，对学区没有太大要求，就是希望幼儿园方便。居住尽可能舒适（小区环境、房屋质量），金融街上班，距离也不要特别远…目前有点意向的有：朝阳区远洋天地vs朝阳区嘉铭桐城vs朝阳区澳景花庭vs西城区荣宁园（东向不临二环）vs丰台草桥恋日花都。或者您还有没有类似的小区或房子推荐？已经是看花眼了…
答：嘉铭，房子好物业也赞。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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