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传闻又要统一降低存量房贷利率了，这是对北京楼市的一个重大利好。
望京互联网公司云集，年轻人非常多，住房需求也比较旺盛，所以这里的二手房交易非常活跃。朝阳在过去一年多时间跌幅比较大，望京也未能幸免，很多小区都是急跌模式，跌幅不小。
华鼎世家在2022年1月成交的一套三居室，成交价是1610万，同户型在2024年8月成交价是1110万，大跌500万，跌幅约31%。
望京新城在2023年4月成交的一套两居室，成交价是690万，同户型在2024年8月成交价是490万，大跌200万，跌幅约29%。
融科橄榄城三期在2021年5月成交的一套两居室，成交价是1109万，同户型在2024年8月成交价是732万，大跌377万，跌幅约34%。
季景沁园在2021年3月成交的一套三居室，成交价是1280万，同户型在2024年8月成交价是948万，大跌332万，跌幅约26%。
东湖湾三期在2021年12月成交的一套两居室，成交价是1255万，同户型在2024年8月成交价是960万，大跌295万，跌幅约25%。
望京金茂府在2023年5月成交的一套三居室，成交价是3185万，同户型在2024年7月成交价是2200万，大跌985万，跌幅约31%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：昨天看了风度柏林和金港国际，这俩盘感觉在九龙山附近还算不错的，价格也没有珠江帝景高。但个人感觉金港品质更好一些，但不知道为什么成交价和挂盘价反而是风度柏林更高？您怎么看这俩小区优劣呢？
答：我没觉得风度柏林更贵啊，这俩小区，有个共同点，就是小区中心位置南北通透的大户型比临街的小户型单价高，大户型的单价是差不多的。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：本人欲将燕郊做首付置换市区。今年找到房票，房票是已婚先生，夫妇京籍，名下京内无房也无购买计划，河北环京有房有商贷。先生市管公积金，缴存少无记录月提，我可以用。此间遇调控，目前燕郊88平米跌至200万，积蓄填补首付可提至235。因有在还商贷，月供只能负担7k以内。置换需求首选母亲住着便利临地铁，次之保值租金收益有保障跑赢平均增长有预期。经小半年撒网，锁定双井时代嘉园北向开间和方庄10am新坐标小一居，现因燕郊价格持续下滑前者够不上了。请问选择是否得当、卖出和买入时机。如果中间燕郊滑落至190万，造成首付扛不住，是跳跳高，还是等燕郊回涨再议。谢谢！
答：你好。我建议你尽快置换，而且一定要先卖再买，现在燕郊的房子不好脱手，如果你等几年的话，因为你是要置换总价更高的房子，差价肯定越来越大。时代国际的北向开间，一个是总价超出预算，另外一方面北向的房子居住并不舒适，我不太建议你买这个小区。10am临主路，总价低的都比较吵，租户特别多，我也不是很建议买。你可以考虑大望路的CBD传奇。或者选择稍微远一些的次新开间，比如美然动力，这样压力就小很多了，租金也不低。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好！我们总价预算在600左右已经基本选定了回龙观区域，现在在新龙城，融泽嘉园和金域华府之间举棋不定。1.新龙城，2007房龄，户型可以选择的很多，大落地窗，4.5万上下，不过房龄相比另外两个没有优势，人车不分流。2.融泽嘉园，西城回迁房，可以看93或97的两居室，房龄2014，均价5万左右。3.金域华府，感觉是回龙观标杆楼盘了，万科楼盘万科物业，2014房龄，都是万科精装修，物业和环境确实特别好，均价高，6左右。能看98平左右的双南户型。不知道觉得这三个比较的话，哪个保值升值潜力更大呢？（按持有10年算的话） 谢谢！
答：融泽嘉园的学区好，在昌平算是最好的了，小区品质跟金域华府肯定没法比，不过可以接受，楼龄啥的，不影响将来增值。金域华府品质更好《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师你好，我们家住天宁寺这，如果想置换一套三居兼顾老人自住，你有什么推荐吗？首付大概400万出头。
答：天宁寺附近，丰台和西城交界，整体比较破旧，次新总价基本上1200以上。400万首付预估可以买到1000万。从自住角度来说，不建议你们和老人一起住，可以分开。是否一定要选天宁寺，可以再商榷一下。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：BoBo自由城和清水湾这个价位只能买到纯北和纯西的房子，而且BoBo自由城是05年的房子，楼龄会不会太老了，影响以后置换？另外您觉得海棠湾50平南向开间怎么样？谢谢。
答：我觉得Bobo的位置和低迷对冲楼龄，选Bobo比海棠湾强。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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