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这一轮的下跌中，东西海朝的老破学区房跌幅比较大，砸盘比较厉害，下跌速度和幅度令人咂舌。
车道沟南里在2023年4月成交的一套一居室，成交价是381万，同户型在2024年7月成交价是251万，大跌130万，跌幅约35%。
罗庄西里在2021年10月成交的一套一居室，成交价是575万，同户型在2024年7月成交价是372万，大跌203万，跌幅约36%。
毛纺厂南小区在2021年9月成交的一套两居室，成交价是413万，同户型在2024年7月成交价是262万，大跌151万，跌幅约37%。
铁路小区在2023年3月成交的一套一居室，成交价是471万，同户型在2024年7月成交价是322万，大跌149万，跌幅约32%。
双榆树北里在2021年1月成交的一套两居室，成交价是608万，同户型在2024年7月成交价是410万，大跌198万，跌幅约33%。
丙28号院在2023年5月成交的一套两居室，成交价是542万，同户型在2024年7月成交价是377万，大跌165万，跌幅约31%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：1. 为什么首房首贷首选朝阳呢？2.为什么学区的核心价值投资地在朝阳的核心地段呢？哪些地段属于朝阳核心地段？3.为什么望京府适合三套/四套的人，而且整个小区的定位不适合出租呢？我看您认为来广营未来的发展潜力比较大，望京府所在的马泉营呢？是值得投资的标的么？
答：1.按揭贷款是根据评估值来进行贷款，北京东西海因为学区普遍溢价评估不足；只剩朝阳丰台昌平等区域，其中朝阳最平衡。2.最好的学区投资，是投资没有学区的房产，并有较大概率增加学区的房产，这类房产集中在朝阳核心地段，有大量财富人群的需求但目前没有学区。3.需要长持，小区定位就是自住，不适合白领租房，而且周围大量小产权，本身竞争力不够。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：问个问题，我现在着急落户，属于二套，因外地房屋置换需要周期。计划先买个小户型落户房，父母投靠落户后，如果jld，是否能获得首套资格？(父母外地房屋已卖。) 另外，想在中关村学区买小户型落户，考虑易出租易出售，有没有推荐？荣上居怎样？
答：父母投靠落户后可以接力贷的方式获得首套资格。荣上居还不错可以考虑，参考具体房源的性价比。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：你好，想问下，网签后首付打到卖家账户，会不会有风险呢？
答：也会有风险，过户前打监管账户，过户后解冻，网签之后也可能被查封。《没有中介费，二手房自行交易流程》详见知识星球内部分享。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。
问：老师研究过三元桥国际友谊花园这个盘么？99年的，一直比旁边的小区偏低，和tty比哪个值得买？
答：年代应该是97年的，看户型明显是香港人设计的，于是查了下开发商公司，发现是大陆澳门合资的，和物业公司是同一家，2000年已经吊销了，物业还在。这种小区通常价格只有周围的7成左右，一个原因是户型属于小众市场，得房率利用率也低（目测不到70%）。优点是足够便宜，部分户型十分方正，利用率还不错，比如180平的4居。这个小区还有另一个好处是顶楼带（送？）露台，露台面积和房本面积相当。大面积带装修市场价5.5左右，由于流通率低，有挖笋可能，类似的盘还有东四环外的城市广场，办公略多。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：600万左右预算，想买个学区房纯投资，没有自用需求。东西海朝阳不嫌。有没有：1.对口小学初中都属于公认比较好的学校 2.未来受政策调整风险不大的 3.房子最好别太破，能出租的 谢谢。或者你觉得我这种纯投资的需求现在买学区是否合适，还是干脆等几年，学区政策彻底明朗再说？
答：海淀苏州街、东城和平里、西城月坛，这仨地方个，政策风险不是很大，对口的学校都还不错，但是老房子不可能品质太好。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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