详解10月5场土拍！这些板块压力大吗？未来这些低密度产品能卖好吗？

楼市 2024-10-12 18:10 江苏

2024前三季度成交地块17宗

成交总额187亿

10月13宗地块分5场竞拍

2024年三个季度总计才成交了17宗宅地

新区园区核心热度较高，其余均一般

往年三个季度四五十宗保底

市场萎缩，从土地端开始控量情理之中

而9月份，小体量分批次，一共挂了13宗

都将在10月份竞拍

十一假期楼市热闹了一把

给开发商带来了点信心

昨天澹台湖地块就被南通房企拿下

还有一点点溢价

但是各板块目前在售项目都比较多

加之市场较差，新地块进一步加剧竞争

不过当前地块以低密为主，算是变相降了地价

最关键，细分市场需求得以满足

但对在售的相对高密度楼盘很不友好

毕竟是降维打击，会冲击在售项目

把有待拍地块板块拉出来看下

新房竞品情况及周边二手市场

10月待拍地块详情

地块分布看，相城4宗、吴中5宗、吴江4宗

从核心到乡镇

基本都是容积率1.3以内的低密地块

符合当前主流趋势

【相城区】

相城待拍4宗宅地，2宗在新兴的教育园组团

容积率低至1.01

然后阳澄湖镇一宗1.05

高铁新城为商住混合用地，容积率较高

相城教育组团20、21号

地块位置

2宗紧挨着的地块

成品住宅装修标准≥3000元/㎡

户型建筑面积≥160㎡

目前已拍待入市低密地就有4宗

产品均是联排叠加洋房类

高度重叠，竞争激烈

板块竞争

整个板块内目前暂无入市项目

待售体量15万方

24年二手市场

板块套均面积116㎡，套均总价212万

成交户型100㎡以下刚需最大

120-144㎡改善表现抢眼

成交主力集中在150-200万

说实话，还是推荐四季听澜的大别墅

产证170，面宽9.3米，不到500万

现在最后冻资阶段

想了解的扫码

可能第一批抢不到了，先占坑吧

高铁新城Z25号

地块位置

地块位于刚开盘的未来御湖境东侧

商服面积≥15600㎡

成品住宅装修标准≥2000元/㎡

户型建筑面积≥100㎡

板块竞争

板块在售项目繁多，产品参差不齐

有未来御湖境、熙辰上院等洋房小高层

多数高层住宅，当前去化速度较缓

嘉致峰庭、春和万象已经入清盘阶段

未售总量超百万方

价格方面，当前主要价格2.7-2.8万

龙湖未来御湖境刚入市，第四代洋房竞争力足

和风雅信、熙辰上院滞销

竞品销售

春和万象和江南云起都有洋房销售

前者已经清盘中，后者洋房也接近尾声

整体去化情况良好

24年二手市场

板块套均面积102㎡，套均总价208万

成交户型100㎡以下刚需最大

阳澄湖Z26号

地块位置

地块位于盛泽湖东北

成品住宅装修标准≥1500元/㎡

户型建筑面积≥100㎡

板块竞争

板块几个低密住区尾盘为主

一宗待售地块

目前洋房价格约1.3万，别墅2万出头

竞品销售

龙湖镜湖原著销售一直较好

鲁能和紫锦墅院都是特价跑

巨大折扣换来了不错的成交量

24年二手市场

板块套均面积114㎡，套均总价143万

100㎡内总价百万刚需为主

【吴中区】

5宗地块分布于5个板块

城南地块热度最高，位置好

太湖新城地块则是板块内目前仅有的低密

甪直、东山、临湖也都拿出低密地块

城南Z17号

地块位置

地块位于澹台湖边，位置十分优越

已由南通鸿远置业溢价0.46%拿下

楼面价21698元/㎡也是板块新高

成品住宅装修标准≥3000元/㎡

户型建筑面积≥160㎡

总户数≤200户

板块竞争

整个城南板块范围较大

虽然整体板块库存较高

但目前在售并无直接竞品

周边最近的是龙湖御湖境

产品上也不会形成直接竞争关系

鲁能公馆价格下探至2万以内

其余在售集中在2.3-2.6万之间

竞品销售

龙湖御湖境价格高于其他竞品

但持续热销，一枝独秀

如此行情下还能月销近50套的行情

好的产品和品牌还是能接受市场考验的

24年二手市场

板块套均面积113㎡，套均总价209万

100㎡以内刚需占比过半

总价150-200万成交量最大

太湖新城Z22号

地块位置

地块位于太湖新城最西侧

是整个板块供应的第一宗低密地块

户型建筑面积≥120㎡

预计打造联排+叠墅

板块竞争

板块近几年供地量大，在售项目

另外还有待入市地块4宗

但都以高层及小高层为主

这是目前唯一的别墅地块，产品差异较大

但位置一般，景观资源不足

在售项目近期价格战幅度较大

多个楼盘如中建太泽之星、玖著云庭

都已降至2.5万以内，跌幅较大

竞品销售

板块内竞品繁多，去化都不理想

打起了价格战

最好的中建御湖也仅有10来套

纯洋房社区融悦沁庭至今也仅有4套网签

24年二手市场

板块开始于15年郡未来花园

套均面积118㎡，套均总价262万

200-300万总价段成交量高

100㎡以下和120-144㎡平分秋色

甪直Z23号

地块位置

地块仅靠创元地块

户型建筑面积≥140㎡

成品住宅装修标准≥2000元/㎡

板块竞争

目前有3宗地块待入市

在售项目中形成竞争关系的仅万盛江南

但其体量不大，少量房源在售

望湖玫瑰园价格不足1.5万

竞品销售

望湖玫瑰园以价换量近一年月均20套

万盛江南则仅有2套，改善乏力

24年二手市场

套均面积121㎡，套均总价199万

100㎡以下占半数

主力成交还是集中在100-200万之间

东山Z24、临湖Z27号

地块位置

Z24地块无要求

Z27地块商住混合

商业服务业计容面积>18000㎡<20000㎡

其中酒店、公寓计容面积>14000㎡<15500㎡

酒店计容建筑面积≥6000㎡

户型建筑面积≥140㎡

总户数≤170户

板块竞争

东山板块仅中旅项目在售

价格低至1万出头，均价不足1.3万

临湖临澜墅高层降至1.2万

竞品销售

中旅项目单价都不足1.2万

中旅东篱院月均5套，东山府10套

24年二手市场

套均面积118㎡，套均总价165万

小户成交过半，总价150万以内居多

【吴江区】

吴江太湖新城作为绝对核心再供地

断供多年的老城区一宗

运东、盛泽纷纷拿出低密地块入市

太湖新城2024-010、11

地块位置

10地块挨着在售的阅湖之星

容积率同样也是1.3

产品为洋房+叠加

在售同质产品不多，去化速度比较理想

北侧不远处为绿城桃源里

11地块则是吴江老城断供数年后的第一宗

老城区已久无新房销售

此次供地弥补了市场空白

板块竞争

目前吴江太湖新城作为区域绝对核心

项目虽多，但因其对全区的虹吸效应

实际可售项目及房源并不是很多

高层、小高层价格2-2.5万

阅湖之星在售洋房2.9万，叠加3.75万

绿城桃源里均价5.7万

不同产品之间价差不断拉大

竞品销售

板块内主要在售的几个低密项目中

阅湖之星网签的速度较慢

10月期间更是卖到了全市第一

24年二手市场

套均面积129㎡，套均总价261万

120-144㎡改善为主力

低总价占比少

运东2024-012号

地块位置

地块位于庞山湖社区

南侧为云锦万象

板块竞争

板块内在售三个盘

云锦万象接近尾盘

恒力健康城和绿地理想城尚有大量房源

都是刚需小户为主

价格低廉

此次低密地块入市产品错位

但纯刚需板块对别墅的需求尚待观察

竞品销售

板块内主要在售的几个低密项目中

纯改善项目月销15-20套

价格在1.5-1.6万

24年二手市场

套均面积106㎡，套均总价133万

纯刚需板块低总价小户为主

基本最高不超过300万

盛泽2024-013号

地块位置

地块位于潜龙渠附近

周边项目扎堆

板块竞争

板块内十余个楼盘在售待售

多是高层小高层

本次供应1.1低密地块增加新产品

丰富了客户选择

竞品销售

盛泽基本没有在售低密

地块边上星悦兰庭月均12套

24年二手市场

套均面积119㎡，套均总价123万

特点是低单价大户型较多

最后说明一下，网签量是低于认购的，因为网签是滞后的。很多项目房子卖了之后，允许客户延后很久签约，因此实际成交会大于上述数据。

需要查询具体楼盘成交

加这个号

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI0OTI1MDQ2OQ==&mid=2661101852&idx=1&sn=ebfadec1a41226215a978496ee5ce28e

满多爱

一个地产破落户真不是中介一起耐心等待楼市周期坚持更新楼市原创资讯

苏州还没出现过，如此“听劝”的开发商。这家浙系房企，用一次超满意交付，换来整墙的锦旗

被批评了。世人的通病，最近也犯了。

果然，进入11月，楼市势能刚略有下滑，新一轮喊话就到

霸榜式热销。2024年至今，姑苏区每卖10套房子，就有1.5套，在润鸿四季

爆炸式新闻。苏州张家港宣布，废止“房子和学位”对应的“使用次数关联”

可以一抵一，也可多套抵一套。这家国企下场收房了。最高抵70%，新房库里的项目还不错

苏州正在制造楼市需求。央视透露，苏州将启动275个城中村旧改，其中2/3要拆。姑苏区将迎一波新需求

别慌。真的还不起房贷了，不要硬撑，真能和银行商量

10年前，很多人靠买九龙仓的房子富了。如今九龙仓又踏空十一这波窗口，降价姗姗来迟

想念了很久。限墅令后，相城首个联排别墅，领证了。郊区别墅，第一波能打响吗？

园区楼市风向在变化！次新房成交势头不错

园区纯洋房，第一次门槛降到了298万，15分钟能到湖东CBD

次新破发后，一堆老业主帮你“护价”。现在买，价格已很安全

常州新规，不宜不应在地库二层和三层建充电桩

限墅令解除后，苏州首个纯联排，真别墅小区诞生

二手房出现了一个极佳的卖房窗口。赶紧抓住啊

园区300万级，新房来了。预售证已领，一房一价表来了

楼市依旧缺乏超预期政策，仅靠预期管理已难稳住房价。止跌，需靠金融预期（房价会涨）