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别墅即将全面开售，留给小镇叠加的时间不多了

楼市 2024-09-11 10:28 江苏

新房价格撕裂越来越大。

上个月全市套均总价大概在338万，而成交的总位数总价在285万，价差达到了53万，将近20%了。同样口径的数据在2021年12月，是21万，差额幅度只有7%。

中产现在信奉的最大的创业是

卖房。

因此新房要么快速降价和二手市场拼价格去抢刚需，要么使劲的拼业态，堆成本去吸引有钱人的目光。

开发商也拼了，既然等不来普通改善，那就死命砸价格，做刚需生意。价格砸到和周边二手房差不多的单价，甚至差不多的总价。

科技城新房就是这么玩的。可也没多久，二手中就冒出一个“不要命”的房东，再次把单价狠狠砸下去。

新房之间拼价格，或许需要数月博弈。但二手房市场，可能只需要

一个砸盘的房东。

对于，高端改善盘，日子也不好过。中海在狮山给全行业试了试水。

3.9万，也换不来成交，直播间只有5位以内在线，注意不是5位数。

显然，真改善不会因为你价格便宜而买你的房子。

怎么办？

当改善不愿意为装修买单，不愿意为面积买单。似乎只有一条路，卖稀缺的产品给他们。

别墅或叠加

别说，我查了查，苏州今年最早卖叠加的项目。是位于相城黄桥的檀府。

查了查，从檀府3月份开盘至8月底。

竟然是全市套数第一！

为什么这个盘卖得好？

很简单，是苏州近年来第一个城市叠加盘。当全苏州都在喊洋房的时候，建发悄咪咪在这里“抢”出一个降维的叠加盘。

通过业态的优势获得了市场的关注。当然建发也把流量成功转为了销量。

楼市怎么能藏住秘密什么啊。

因此没有开发的土地，纷纷开始做叠加。

可惜，叠加，也分地段，更分行情。

在如今的行情下，叠加只是通过业态的优势，打败同等面积，同等单价的普宅。

做叠加的目的，只是为了卖得快一点

因为小镇上的高层快没人买了。

这就是檀府为什么能持续有流量的原因。同样总价是选一个平江新城的160的洋房，还是在我这里买一个带花园的下叠。或同样同样450万，买平江新城的140平还是檀府的中叠？

叠加存在这个城市的生存逻辑非常清晰。

当一个城市还没有联排的时候，叠加是最高的业态。客户没得选。

只要上游板块的价格不塌方。

当只要花和上游板块一样的总价，我就能买到，比传统联排更具有面宽和舒适度，也有别墅花园的叠加的时候。

叠加的销售逻辑就很成立。

所以叠加别墅要成立三个条件就清晰了

①总价不高于上游普宅

②没有同总价联排干扰

③面宽和舒适性要到位

最近看了一个新盘，位于盛泽湖南隶属太平的溪前雅居。

产品形态是高层、洋房和叠加。

现在的挑战就出现了。

上游板块不见了。

原来在2021年的时候，盛泽湖周边几个叠加开售的时候，园区随便一套二手房卖掉，就能在这里买2套叠加。也就说，大行情还在的时候，寻求业态改善的客户，远郊叠加的性比价很突出。

可如今，随着园区二手房普跌之后，价差逻辑就没了。

远郊的叠加一下子就失去了从外部板块导入客户的可能。

地缘客户能够消耗的了这些叠加嘛？

表示怀疑。

如果非要给太平，找一个上游板块，那可能就是高铁新城。

但是，高铁新城往北直线距离也要5公里才到这个溪前雅居。而檀府和平江新城大概只有2公里。

关键是，高铁新城最近降价也很厉害，旭辉的春和万象已降到了2.2万。

很明显，因为临近的有流量的上游板块，价格速降，导致远郊小镇的叠加，

总价天花板很低

更大的挑战出现了。

相城大量的联排出现了。

太平街道的地理范围很大，最南端甚至到了苏大阳澄湖校区这里。这里距离溪前雅居直线距离竟然有近7公里。

但是这个和园区缩短的7公里，直接让太平街道的这里的项目成为了园区客户的第一居所的可能。

随着星济隧道的开工，以及地铁8号线正式通车。这个板块的联排被更多的园区客户重视起来。

关键，因为同属于太平街道，其综合楼面价比一路之隔的元和街道便宜很多。

也就说同样太平街道的四季听澜，正宗联排最便宜可能是4**万。

谁都不会拒绝一套可做城市第一居所的别墅吧。

而溪前雅居叠加，预计在2.5万，估计最贵的235的下叠甚至可能接近600万，最便宜的下叠185平米的也要接近500万。

为什么溪前雅居没有控住面积呢？

看了下户型图，这个项目没有实现客厅挑空赠送，因此要实现三面宽的居住舒适度，户型的面积就自然上去了。

同样四季听澜的联排中间户，地上面积只有175平米，内部实现了局部挑空。

也就说，在产品力舒适度上，溪前雅居能打败同面积的洋房，却输给了同尺度的联排了。

留给小镇叠加的时间窗口已经不多了。

附录：

▲檀府自开盘以来累计网签

▲项目距离关系

▲溪前雅居叠加户型图

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI0OTI1MDQ2OQ==&mid=2661101522&idx=1&sn=1c88f12ce8807242d10b3ef799610920

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