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地铁口300米，出门购物中心，纯别墅小区中的双拼，花园180平，就卖550万

楼市 2024-10-16 15:09 江苏

城市别墅，还是双拼，地铁口，关键价格能让主流中产买得起。突然大家会发现，其实别墅生活也不远了。

昨天晚上，木渎一套天伦花园的双拼在朋友圈刷爆了。

原本挂牌价格699万，直接一口价550万。

怎么理解这个价格。我给大家转换一下。

花园大概180平米+房子占地算80平，也就说土地面积230平米。按照木渎如果出一个纯别墅0.6容积率的地，楼面价怎么也要2万吧，这就500万+了。

所以这个550万，就是买个地也合算的。

从地图上看，属于木渎老牌地段，周边非常成熟了。正儿八经距离地铁口渎川桥，到小区门口只有300米。小区出来就是木渎天虹百货。

距离狮山核心区，直线距离5公里，开车7公里。

一句话，作为城西第一居所，没有任何问题。

昨天晚上价格出来后，现场看房的人乌泱泱的。

这事值得说道说道。

第一，不是没有楼市需求，看，人民对别墅生活是多么的向往。但是，别墅毕竟是废地的建筑形态，便宜又能做第一居所的新别墅盘，别想了，很难很难。

市场的供应端，要转变产品方向。如果在一个城市或近城市可做第一居所的地块上，造成远超市场预期的好产品，那么很多土地的解题思路就成立了。

说一个坊间消息，今天Z21和Z20，由蓝城和相高新联合摘地，其中蓝城应该是大股。据悉，地块会损容，做纯中式别墅。

这个地，蓝城的思路就是在可以接受为第一居所的土地上，做出远超客户预期的产品，用极致的产品能力，和符合客户预期的价格，来解题了。

但是，如损容的话，就算到0.6容积率，楼面价也要2.7万，未来的售价还是普通人承受不起的。

这就看，未来稍微偏一点点的地方，能不能给大家做一点超过预期的产品，但又符合预期价格的别墅了。这就是我说为什么四季听澜的别墅是成立的。

第二，二手房市场，有些房东的心态还是崩溃的，真的连房子都不会卖。

这个天伦花园的房子，房东从4月底一路挂，一路降，对市场的节奏是完全无视，在有窗口期的时候，不坚定的降价。现在十一这个窗口错过了，心态崩了。直接从699降到550。

所以任何一个打算卖房子的房东，一定要自己主动掌握市场窗口。不能做后知后觉，行情又落下去了，你才继续降价，永远慢一拍是不行的。

反过来说，如果是买家，那就要明白，现在这个行情，捡漏是真有机会。

这个房子，550万，今天上午就成交了。很多意向的，拖拖拉拉约今天下午，肯定捡不到笋盘。

对于房东而言，卖这套双拼，犯了一堆的错误，导致明珠蒙尘。

比如双拼最大的优势是这个180平米的院子，那你卖的时候，就应该把院子还原到最大，最具有视觉冲击的样子。

他的状态是，一堆透水砖+一圈环绕菜地！没错，菜地。

上图是之前的，现在只是换了作物

这个户型，大概类似20年前的别墅设计，内部是有错层的。现在来看，这种设计无疑是一种超级脑残，在户内搞高差。

所以产品力上是比较弱的，那就想办法补上短板，花点小钱直接把房子拆成毛坯啊。VR里，可以看到墙角都是渗水痕迹，防水有问题。拆成毛坯其实最大化展示了销售力。

甚至可以把室内高差给填平。拆一拆才多少钱，现在一下子降了150万。

现场在贝壳的VR展示里，竟然像个流浪人的露宿点。房子里还有种菜用的铁打锄头。（因为房子成交了，下架了，我没截图）以最差的状态来示人，不知道怎么想的。

写这个案例，主要还是想要说明白，苏州房价就是超跌了，这是事实。但是卖房子，也至少也要卖个该有的价值。卖家要学会拾掇。

这没有什么不好意思的，开发商卖新房的时候，哪个样板房不是一堆的“非交标装饰”？

对于普通家庭而言，如果是给家里置办第三套房子了。真的，可以等等别墅了，至少城市叠加会很便宜。

别墅群近300人了，大家都向往更好的居住生活。

欢迎大家入群吹牛。

再说一次，我不是中介

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI0OTI1MDQ2OQ==&mid=2661101884&idx=1&sn=c6854ef50ecdfa995d7024ed702c4b57

一个地产破落户真不是中介一起耐心等待楼市周期坚持更新楼市原创资讯

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