香港房企其实没有什么职业经理人制度，绝大多数都是老板一言堂。偶尔几家看似有职业经理人的，其实也是因为大老板不在了，几个儿子女儿为互相平衡，用的外部的工具人。
我们也不要羡慕说什么港企是见过腥风血雨的，所以对现金流管控很注重。其实但凡是民企，完成第一桶金后，老板都是很谨慎的。
简单的说，能活下来的民企老板，都是谨小慎微的。都是自己的钱，特别害怕钱少了，钱没了。
所以，私企老板，谁都不信。我的钱你别替我来做主。
港企赚钱逻辑，就是囤地。用便宜的钱来穿越周期。现在什么合生了这类早期在上海拿了超级大盘的，还有大量土地储备。李嘉诚就不说了，盖的房子要多烂有多烂。不信去成都去看看。人家房地产赚钱的逻辑就一个，屯着。
吃时代的红利。
但是，姑苏提醒一句，人家从不囤房。一旦房子盖好了，就要找到出货的点。因为房子会折旧，精装修3年不住人，就废。所以人家屯的是地。
地不会折旧。
反过来，港企的两个短板，在大陆快速发展，内卷的模式下，根本就被打的找不到北。
第一，不放权给听得到炮火声音的城市经理人，错失楼市周期，要么明明楼市要复苏了，却依旧在降价，要么有一波卖房窗口，却迟迟不做动作。
很典型是在2013年，九龙仓在园区的时代上城，一直还是走中海的模式，低价走量。
如果说2013年，走量回现金是对的，但是到了2014年了。2014年年底，龙湖和旭辉，争抢铂悦府地块，溢价率56%，楼面价1.1万了。
九龙仓还在卖1.4万。
那个时候，姑苏在天涯论坛上，不停的呼吁大家赶紧去买九龙仓。那是苏州第一波，地价要推动房价上扬的时代。
可惜，九龙仓踏空的很彻底。
第二，就是九龙仓和大陆房企去拼规模，拼地王，押注房价上涨。特别有意思，但凡决策人不能保持长期一线的，基本上会踏空大陆的房地产周期。
说白了，一言堂式的民企，老板获得的信息，往往是被强过滤的。但第三方告诉他，现在楼市很好，要积极拿地的时候，楼市已经在进入下行周期了。
比如，仁恒也是这种典型，往往高点拿地，低点卖房。
九龙仓后知后觉，2018年土地市场极度狂热。2018年2月2日，九龙仓选择在相城区黄桥街道华元路北、通湖路东，以楼面价16361元/㎡，溢价率17%，拿下苏地2017-WG-78号地块。
现房销售！
大家都知道，9月全国楼市的数据很惨很惨。在9月底，国家紧急给楼市造了很大的卖压。所以十一很多客户出手买房。但凡拎得清的房企，都会在十一出配合的价格动作，收割一波销量。
但是，九龙仓又没有。
熬到了10月底了。九龙仓才发现，自己好像又踏空了。所以联合贝壳，做聚焦专场了。
看看九龙仓逅湾雅苑最新的价格情况
楼面价16361元，周五贝壳给出的价格是，第一排湖景高楼层2.2万，低区2.1万。
很显然亏本了。
关键词：
精装修（有中央空和地暖）
现房
还送一个车位
然后小区还带泳池会所
南面的湿地公园，确实不错，一个大圈6公里。
从户型看，功能也OK
三个户型118,121和132
户型得房率应该在80%以上。户型不是现在主流的大面宽短进深。
找了个视频，看下样板房
最后算个价格，以118平米为例，单价2.2万算。
总价260万，含一个车位，首付39万，月供9257元。当然首付多一点，可以更加轻松。
当然，如果遇到靠谱良心经纪人，至少还能免4个月月供钱。
为什么会说这个盘，总结一下
第一，新房价格其实很久没有明显的下跌了。九龙仓这个盘的价格，说实话也不是说最便宜的。只是佣金高，刺激了经纪人。
说实话，黄桥几个高层，也就这个价格。
当然还有更便宜的，如什么天房的浅隐林泉这种。但是不推荐买。作为价格最低，永远是负循环的。买的时候最便宜，卖的时候，价格刚需的标签是甩不掉的。
第二，不要担心自己错过什么买房窗口。买房窗口要分板块看。如相城的黄桥，这类就是高层的密集供应区，量太大。所以，就是可以等。
等到现房，等到更好的资源，如九龙仓这种带湖景的，就是等出来的。
但是，一定是看板块啊。如果板块要断货了，那就出手吧。
第三，真的，能买新房或次新的，一定不要图便宜去买二手房。
就好比九龙仓这个，一个泳池会所，就已经让99%的相城区小区比不过了。
不要图便宜。
最后提醒大家，一定要关注楼市动态。无论你买不买房。
