任凭楼市起周期,唯有地段价值永不变

楼市   2024-09-20 14:28   江苏  

苏州虽然是一座多中心的城市,但中心的中心,只有两个。

东有金鸡湖,西有狮子山。

苏州的两个城市核心已无法撼动。

如何找到城市地段价值的原点,顺着城市发展的脉络看,基本就会很清晰。

1992年11月,位于古运河西的永和、星火、曙光等3个村共计6.8平方公里的区域,被批准为国家级高新技术产业开发区。这片田野有了一个新的名字:“苏州高新区”。

苏州城西的起点,从狮山桥西堍开始

▲狮山桥和狮山路起点

01

整个城西,都以狮山为傲

城西的楼盘都会以自己到狮山的时间长短,来标榜自己房价的刻度。

板块享受整个城西,最多,最强的资源集合,因此狮山就是城西楼市的最上游的板块。

从历史上看,狮山也是毫无疑问的房价拉升的原点。

2014年,龙湖践行了用一座天街改变一座城,至此狮山路正式蜕变成城西的CBD。从板块价格看,龙湖天街是区域领涨的领头羊。2014年首次开盘就以1.7万高开高走。这个价格比横塘和枫桥在售楼盘至少贵了30%

当狮山以无可争议的最顶流占据客户心智之后。

往西到木渎,甚至白马涧,往南到胥江沿线,纷纷冠以狮山西,狮山南。

狮山的板块传奇就此确立。

▲2014年5月11日龙湖时代天街首次开盘

02

狮山的核心:一座山和一条路

狮山板块中的狮山,有两个地理标签。

一个是狮子山,是苏州主城中,唯一同时带有山水的高端居住板块。

一条狮山路,集合金融、高端酒店、办公集群、购物中心为一体的城西唯一CBD。

在2014年,龙湖用一座天街,向苏州证明,狮山路头牌的销量是有多么惊人。

一座狮山公园,涵盖了博物馆,大剧院,科技馆·工业馆,集休闲,生活一体一座超级城市中心的山水公园。

在2016年5月,龙湖用一座狮山原著,以首开40亿,当月全国销冠来证明,狮子山在苏州的实力和地位。

从龙湖天街之后,8年时间,正牌狮山,再无新房。也正是在空缺的8年,整个泛狮山板块迎来了价格的快速飞升。

城西的顶级购买力,还是在等狮山真核心。

▲狮子山上实拍狮山路

03

狮山资产楼市压舱石

狮山是整个城西的价格锚点。在经过2年多的市场盘整,毫无疑问的是,狮山资产是硬通货。从半年到一年的换手率看,贝壳显示狮山板块跑赢了全市89%的商圈。

狮山的房子不仅保值率前列,其交易活跃度也是全市头部。

如果看具体小区,越是临狮山路,小区业主越惜售。

如老牌的名城花园,小区总套数为1376套,目前在售44套,挂牌率仅3%。

同样临狮山路的龙湖天街二期,总套数为1068套,目前挂牌仅5套,挂牌率仅0.5%。

在楼市波动期,城西资产离狮山路越近,资产安全系数越高。

▲图源 苏州贝壳

04

11年后,龙湖重归狮山路

在2013年,龙湖凭借卓越的综合体开发能力,成功摘地狮山路春兰地块。此后11年,龙湖更是在苏州5区落下,5座龙湖天街。

龙湖具有极强的知晓度,品牌粉丝量众多。龙湖依靠其强大的产品研发能力,和精准的项目选品能力,在苏州,每一个龙湖新盘,都是网红盘。

龙湖的资产,具有加强的市场风险抵抗能力。在如今楼市波折的行情中,龙湖在新区无论是狮山天街的住宅和经营类资产;还是狮山原著的创新洋房和别墅,都远远跑赢大市。

从大市范围看,龙湖的项目,成交单价远远跑赢周边项目,具有较强的独立定价特性。因此,龙湖的项目,挂牌出售率普遍低,业主选择持有的比例较强。

如今,狮山路上最后一块拼图,由龙湖龙智造为项目提供建造管理服务。

这一次,龙湖龙智造为城西带来了一座山河颂。

▲效果图,最终以实际交付为准

狮山路头牌大宅

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05

狮山路头牌,不可复制的财富效应

从1989年狮山桥建成,狮山路就是整个城西的龙首所在。

龙首所向,东方为贵。古语中“东主生”,生为人们所向往,所以东西相对时往往以东为佳。东起水运,西有狮子山镇守,滴水不漏之吉宅。狮山桥就是这个“财富口袋”的扎口所在。

山河颂的特殊位置,是扼守整个狮山的黄金钥匙位。

▲图源:实拍

06

山河颂的600米资源

狮山路的诞生,需要追寻到1989年狮山桥的通车。随着狮山桥的建立,苏州东西主轴三香路到狮山路至此形成。

狮山路短短2.4公里的起点上,集聚了全苏州不可复制的特殊资源。

最早的文体资源

苏州最早的奥体中心。从西环路两侧的体育馆(临运河畔有多个篮球场)和标准50米室内游泳馆,到运河公园(17万平米,含多个篮球场,笼式足球场),再到沿运河的景观步道。

上述资源都是在山河颂的步行范围之内。

家门口的运动馆,这配套资源,在全苏州是唯一的。

狮山金融服务业聚集区

在聚集区内,总体规划建筑面积320万方,在2022年金融服务业营收就达399.80亿元,从业人数1.2万余人。

现代经济时代,金融业毫无疑问,不仅催生最顶级的社会资源,更诞生金字塔顶层的购买力。

在山河颂,最高级的社交是跟资源做朋友。

苏州城西的曼哈顿“都会中心”

富人的时间非常珍贵的。以山河颂为圆心,最短的地理半径内,解决高端居住、CBD5A甲写集聚区、商务宴请(狮山永利广场等高端餐饮聚集中心)、商务住宿(康莱德酒店'待建',新城花园酒店,香格里拉,英迪格等)。

在狮山,有一种步行即繁华的生活,叫山河颂。

▲地图来源 高德

07

狮山路上的超级地标+绝版景观资源

龙湖特别善于发现价值,绝不让明珠蒙尘。同样在狮山路上,在2015年的时候,龙湖就给了天街二期业主一个大大的惊喜。很多人不了解,原来在狮山路,也有一线南向湖景和山云济汇的景观资源。

▲龙湖天街二期住宅实拍

山河颂三面无遮挡,为了极致发掘这块景观资源,动用18台无人机,通过200余个视角选择最佳景观角度。同时项目定制了无遮挡景观大玻璃。

只为整个组团享有苏州少有的山河+古城景观资源+园区地标对望。

低区,水景视野更佳;中区,可俯瞰千年运河和东侧古城;高区,甚至可以直接和园区湖西湖东的地标建筑对望。

享受得到狮山路的繁华,又能收获一片豁然山水。

▲合成效果图,最终以实际交付为准

外部收获各种天花板级的资源,内部产品力不断进化。

根据规划显示,包括山河颂在内,双子金融广场的新建组团中,将拥有超5A甲级写字楼+苏州首个康莱德酒店+天际大平层+CEO总裁行政公馆+滨水商业街的超级地标群。

可以永远相信超五星级酒店的眼光

作为希尔顿酒店集团旗下,和华尔道夫同为塔尖级别的品牌,康莱德酒店以希尔顿创始人—Conrad Hilton的名字命名,全球仅二十余家,其对城市选址、区域环境要求非常苛刻。

纽约哈德逊河畔的纽约康莱德步行三五分钟,即可达泰晤士河、伦敦眼、大本钟、白金汉宫和威斯敏斯特大教堂等标志性景点的伦敦康莱德酒店8月份刚刚开业的重庆康莱德酒店。所有康莱德酒店,不仅提供极致的居住体验,更是对美学的极致追求。

两项结合,所有的康莱德落地,即表明在这座城市,有极致的购买力,同时也意味着这个板块是城市,乃至整个城市群的中心。

从侧面说,苏州康莱德酒店,也是对狮山板块的再赋能。

▲重庆康莱德酒店

康莱德酒店虽然不能私藏,但山河颂作为狮山最后可购入的零售私宅,这种稀缺性,还是独一无二的。

45F超级地标,颠覆性纯粹一梯一户设计
超高豪装标准,五星级公区+AI智慧社区

含恒温泳池,行政酒廊5大空间顶奢会所

时代的追求潮流,最终将回归到城市的中心。在狮山CBD的核心起点上,龙湖山河颂,在此营造252套,建面约190-270平米天际大平层,还有38套建面约342平米的总裁级塔尖公寓。

资源尺度和产品尺度是一次难得的匹配。龙湖山河颂在狮山路上,用更高的起点,沟通未来城市核心价值和豪宅居住生活。

整个城西,通过近34年的发展,从1990年新区筹备启动的起点,龙湖用一座苏州地标级大宅,重归这个王者坐标。

山河颂,实景展示区,即将呈现。
天际都会大平层
狮山路头牌
新启苏州

漫行运河、俯望姑苏


实景示范区即将开放

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参考资料:

新地标、新标杆!苏州双子金融广场项目开工

满多爱
一个地产破落户 真不是中介 一起耐心等待楼市周期 坚持更新楼市原创资讯
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