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虽然最大的创业依旧是卖房，但如果没想明白，房子卖了，钱去哪。建议还是拿着房子

楼市 2024-10-15 14:56 江苏

有一个观点，在2019年十一之后买房的，都亏。

有一个最重要的事件，2019年10月8日后，新房贷变成了LPR+固定加点。简单的说，从那个时候起，用杠杆投资房子的利润，基本被利息吃走了。

所以，2019年后，如果用了杠杆的投资客，叠加限售政策，5年的时间，涨幅被基本交易成本和利息吃掉了！

现在复盘看，就算二手房没有出现跌完首付款的情况，只要新房价格不涨，投资客一样撑不住。

在2019年十月后的1年多后，当按揭利率突破6%的时候（正好是一二手倒挂打新的时候），这就意味着买房不是一门好的投资生意了。

所以，提前还款的热潮就出现了。提前还款的本质是，避免投资亏损过大！

6%的回报率生意，真的找不到，所以提前还按揭，也成了普通自住家庭最好的理财。

什么按揭款是普通人唯一能从银行享受的红利，这种话再也没有人敢提及了。

现在看下，因为限售的缘故，其实提前还款并不是最好的理财。卖房，卖房才是最好的理财。

当然，有这种预判的人很少，终于到了最近1年，大家才拼命的卖房子。

虽然卖房子依旧是最大的创业，但是我们在苏州，不得不正视一个客观问题。

在恐慌性卖房的背景下，二手房真的超跌了。

虽然未来楼市不会普涨了，大部分劣质也二手房失去了投资价值，但并不代表，所有家庭都要卖房子。

苦口婆心的和大家理一理，什么样的人不要卖房子了。

第一，现金流非常稳定的家庭，但又缺乏合适的投资通道的。有一个冷知识，和大家说下。大家不要以为很多买豪宅的家庭都是现金非常多的。不是的，他们钱肯定有很多，但是他们更多的是，有着极其充沛的正向稳定现金流。

所以，如果你家庭现金流非常稳定，只要的资产不是特别垃圾，是可以选择持有的。注意，可以选择，不是一定要卖。

第二，普通家庭，二手房跌到现在，只要按照你当时的新房买入价，和现在最新房租测算之间的关系是合理的，即大于3%的租金回报率的。可以选择持有。

有些人算账是不对的，非要把租金和此刻房子的现值计算回报率，要算你买入的价格啊。

大部分在12-13年前，买的新房，随着配套地铁等完善，虽然房子真的变老了。但租金都3000+了，其租金回报率在3%，甚至4%以上了。

这类房子，其稳定的现金流回报率还是非常不错的。

普通人可以不卖了。因为，现在的新房按揭低于3%了。也就说你的租金就是你稳定的下一套房子的月供了。还是那个逻辑，就算你老房子跌也不怕，因为你现金流稳定啊。

最主要的是，现在是资产通缩和消费类通胀并存。也就说，租金是处于缓慢上涨的通道中。

与此同时，因为经济新增量未来肯定不会像过去30年那么多了。所以，因为投资回报率大大降低，利率是很难再涨的。

一个锚定动态利率的LPR，从长期看将会持续走低。

租金上涨，利率下跌，所以持有房子是不怕的。（哪怕是有持有环节房产税的日本，租金回报率也是很高的。西方如加拿大等，通胀之下，租金涨的更猛）

上图是苏州，今年8月份的CIP数据。可以发现房租还是在稳定上涨的。这还是统计局的数据哦，都显示累计在温和上涨。大家应该有实际刻度吧。

苏州毕竟是强二线城市，居住需求还是很大。只要你的房子不是什么超级大平层，这种算不回账的。长期看，房租作为消费类需求，还是在通胀通道里的。

第三，房子本身的情感价值，居住价值大于资产价值的房子。通俗的说，拆迁房，祖辈健在，依旧住着的，老亲都在一个小区里的。

这类房子，就心态平和，不能完全以资产角度来评估的，老一辈住的舒服是第一位的。

第四，盲目跟风挂牌买房，不知道拿着了现金干啥的。这类情况，我发现蛮多的。这类人，只是发现房价在跌，所以想卖。

投资最难的，不是什么时候出手买，而是什么时候卖。

对于房子而言，现在显然不是卖房子的好周期点啊。如果想明白，卖了房子，钱去哪里。如果没想明白的，就算卖了，拿着超多现金，普通人驾驭不了滴。一定会想着去投点什么，最后亏掉，还不如拿着房子。

总之，未来资产不可能一直通缩的，但消费类通胀将会长期。因为只有刺激通胀，才能在经济三驾马车失速的背景下，拉起来。

所以普通人还是要配置适度的房子的。只是说，经济增量只在普罗门之间流转，到不了普通阶层的话，房子这种高标的资产，可能缺乏看涨的空间。所以，并不建议普通家庭上杠杆，做多资产规模。

但是，普通家庭已经在手的资产，如果是在2019年十月前买入的。考虑到资产回报率的良性层面，持有的安全系数是可控的。适度持有，等一下我们的国运，是符合普通家庭的利益的。

当然，对于高净值的家庭，慢慢的也要关注起一些好资产了。因为从某种角度来说，价格止跌已经计入了地方KPI。房价一定是会被稳住的。

与此同时，政策上，低利率（最新的数据显示，提前还款潮终于止住了），低首付（其实无论你买几套，早就是15%），解除限购，解除限售（苏州解除也是早晚的事）...

从某种意义上说，是变相鼓励炒房了，至少现在买房建仓的成本，比5年前还低。

我们的楼市即将进入，不是所有的房子都会涨，但一定是所有的房子都不能跌。这样的盘面，如果你和我预判是一样的，那就要做好对应的准备了。

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