第一个感受到楼市卖压的板块已经出现了。在园区湖东，包括斜塘南这些区域，次新二手房成交比较活跃了。简单的说，只要这些次新房没住过人，价格比较贴近之前成交价格，哪怕略高一丢丢，很快就容易成交了。
我贴一个贝壳已公开的成交，实际最新认购贝壳是延后10多天才展示。但是我们可以从9月底到十一后的已经公开的成交，窥视一下。
01
园区次新被客户列入备选了
几个特点
1、成交比较活跃。很多次新超过600万的客户，也开始买二手了。
2、除了144左右的普通二改户型外，200平米的大户型也有成交了。
3、从价格看，虽然谈不上止跌，但是卖家有一定的谈判权了。
为什么会出现这种市场的变化呢。
主要还是因为园区湖东，斜塘南，新房可售直接进入断档了。
新房好的楼层，好的位置已经全面没有了。
02
新房进入尾声了
从官方的存量数据看，园区最新住宅存量大概是3395套。感觉量也不少，但是我们需要把结构进行分解一下。
先说结论，这3400套房子里，有部分是死库存，各种原因趴在系统里的，一般我们业内认为是无效库存，当然园区不多。
还有有很大一部分是各种超塔，如新鸿基，九龙仓的，中海的星湖one。一般脑子正常的客户，是不会去买的。塔楼和住宅不是一个逻辑。
还有两个大头是跨塘和胜浦，两个板块加起来有将近1500套。跨塘我觉得还是有逻辑的，十一还走的不错，但是看价格了嘛。但是，胜浦，可能就有点难了。
当然，虽然还在系统里，但是有不少是已经认购，但是未签约的。就简单按照每个盘10套算，总量150套算。
这么算下来，园区真实的库存，实际上不到1000套了。
口说无凭，上图来证明。
03
看得上眼的新房，都剩顶底了
不要觉得1000套房子挺多的，我们也要看存货结构啊。
以月上海棠轩为例。这个盘，我之前推荐好多次了，真的觉得是不错的。
杭派认真做产品的房企。第一个迭代了苏州的立面，四面全是铝板，不玩虚的。
户型图，踏踏实实的带着详细尺寸。虽然是临时样板房，但是严格还原尺寸的。
房子快卖完了，还自己掏钱做品质提升，花很多钱，但是不对外宣传的。对外的宣传效果图，包括颜色都很真的还原到实景的。
可能有人说，我又在给大家做广告了。真的，没有房子了，做啥广告啊。
实际上，包括在认购途中，未显示网签的，真实可售的就十几套了。
人家就快卖完了。
现在案场实际上138和156户型已经没有了。只有168和188户型了。
像海棠轩这样小区，有几个特点，可以和大家分享下。
第一，业主都是很年轻的。千万别以为现在买改善，买豪宅的都是年纪大的。海棠轩客户的年纪集中在30-40岁，占比大概64%左右。
第二，现在年轻一族，具有很强的独立审美了。大家统计过，他们的业主，从事管理、运营和创意工作的，占比大概45%。
第三，确实有一些独立新贵。比如大家统计发现，138平米的业主中，其实有超过30%的客户，完全有能力购置更大的户型，但是却被138户型的均好性吸引下定了。实际上，现在138户型是最早卖完的。
这也给了开发商一定的提示，新房一定要做的巨大无比吗？
第四，好社区，业主一定是注重生活的。大家他们的调研反馈，超过50%的业主，会在节假日享受更多的休闲户外生活。
收个尾
毫无疑问，园区的二手市场，虽然价格还可能会继续博弈博弈。但是慢慢的房东会拥有一些博弈的权力了。
当然，这种都要拆开看，不是所有的二手房都行。要品质不错的，板块内又没有降价新房干扰的。
产品，板块，都会分化。这将在未来很多年里，一直如此下去。
一个城市的楼市行情要“止跌回稳”，总要由一二个板块，发出信号才行。
参考资料：
月上海棠轩丨年度客户洞察报告
