9月，一件奇事。一个新盘，苏州地产圈一半的开发商希望它卖好。哪怕这个开发商的在售项目会有客户重叠，也希望它卖好，甚至远在十几公里外的项目，也关心的再问，能卖好吗？
苏州楼市从06年以来，也经历过多个周期了。在前几年，全国楼市不行的时候，苏州还走过2年独立行情。在20-21年出现过全民打倒挂的行情。
如今，楼市很难，上个月新房一共卖了1700多套。要知道，历史高峰的时候，苏州一个月能卖1.2万套。平均一个月怎么也要卖个6000套。
可惜，我们已很久没听到有集中开盘了。
楼市的高光恍如隔世。
新盘此刻在售的房源，从财务角度说都是结构性亏损的房源。
现在大部分卖3万以上的项目，都接近亏本或已经亏了。最关键的是，开发商还不得不做品质提升。因为如果不提升，更没客户看。
因为后来的项目，成本砸的更狠。
在这种极端的楼市预期下。
要么房子的售价足够打动人，要么房子的品质足够打动人。
不管大家对楼市的未来怎么看。有一条，永远下跌的楼市，不符合大部分的利益。
我们希望有房企能在这个萎靡不振的9月份，在苏州这座城市，验证一下，是否，真的没有人买房了？
9月21日高铁新城，龙湖未来御湖境开盘
说说真实的看法
要说客户量，比起巅峰时期的苏州，那的确没法比。
龙湖进入苏州的第一次开盘，是2014年的5月11日。狮山天街住宅首次开盘，那一次，参加选房的客户是500多组，总数超过1000人的。在整个新区，找不到容纳这么多人的地方，最后借了金山路一学校的操场，搭了个大棚，才装下这么多人。
那一把开盘，卖了近400套。
说实话，现在新房的品质，对得起现在的价格。
同样是龙湖，在2016年4月28日，龙湖狮山原著，一次性领证1154套，加上前一天卖的别墅组团，一共卖了近700套。
8年多前，均价已经3.5万了，还是毛坯。
看，楼市兜兜转转，确实让政府、房企、银行、买房人、卖房人、从业人员都颇感疲惫。龙湖还是把2024年，年内最后一次拿地预算留给了苏州。
本质上，还是在一众城市中，表达了对这座苏州的信心。
我有时也在想，苏州都不行的话，中国还有几个城市能行？
说实话，级别和量级都高于苏州的浙B，上个月全市新房就卖了700套。
苏州虽然量很差，但已经算同等量级城市中，最领先的了。
怎么看未来御湖境的开盘表现。
给了楼市一点热量。
苏州已经整整一年多，没有楼盘敢于集中开盘了。上一次还是去年8月份龙湖吴中御湖境集中开的盘。苏州大部分楼盘领了预售证，只能偷偷和客户勾兑。说实话，就那种氛围，买房人，能有几个有信心的？
所以，龙湖敢于集中开盘，从某种意义上说，多少是“温暖”了大部分开发商濒临绝望的心。
哦，原来还有人想买房。
龙湖售楼处开放，其实也就短短不到3周。一共接待客户量大概2500组。
仅周六当天，一天到访了110组真实客户。
我相信，如今，但凡没有买房意向的人，是根本不会踏进一个售楼处的。
2500组，就算一大半吧，1500组有意向客户，要知道上个月苏州一共就卖了1700套房子。
当然从想买房，到买房，这一步有点难。
龙湖在一个高度竞争的高铁新城里，到底做了什么?实现了高到访和高转换？
要知道，在龙湖开盘前，高铁新城的“友商”们，临近的两个项目，一个最低降到了2.2万，另一个也降到了2.6万。
而龙湖的价格125平户型，最低也要2.6-2.8万，143的户型2.8-3万，180户型是3.1-3.2万。
比周边贵20%！龙湖让苏州的开发商终于明白，
原来房子卖的动，未必一定要大降价。
这里真的要提醒一下更多的开发商，包括合作项目的股东。
不要一味的埋怨市场，更不要一味的说营销无能。
龙湖在存量红海的高铁新城拿地，换成别人可能是个半死局。
但是龙湖用四代洋房这个产品创新，抢了全苏州第一个风口。
你的设计，能给到有营销力产品吗？
你们其他开发商，有这个能力吗？有原创能力吗？在我看来，现在70%的“豪宅”，无非就是用同样的一批设计单位。最终客户看到的是，全国统一的装修风格，连营销价值提炼点都一样。
连置业顾问自己都没底气。
不要一味的尊重“老板”，也不要一味的听信“领导”。无脑式把面积做的死大死大的。他们可能是一群暮暮老矣的“老家伙”了，要敢于挑战他们的判断啊。
你的客研，能给到切入市场空白的产品建议吗？
我和无数个开发商说过了。其实有钱人没有那么太在意尺度的，他们未必一定需要把卧室的开间做到4.2米。
但是，他可能真的希望，既然你面积都做到了190平米了，可以稍微紧凑点，再多个房间。因为现在大部分出售改善，买“轻豪宅”的多是35-40岁的年轻多胎家庭。
别再听信一些“蠢货”的建议了。
什么苏州人不喜欢阿姨住家里的。我都劝了几十遍开发商了，你问问给你建议的那些人，他住多大房子？你们不去上海看看的嘛。稍微有点经济实力的家庭，谁家没个住家阿姨？
这个空白需求的市场，我没见过一家房企做的！
一个卖2字头的楼盘，照样配置泳池大会所。
你的成本，能支持营销，无条件增配吗？
我相信，90%的房企，光论证售价和配置的关系，估计都要1个月吧。如果你的配置能力，不能碾压板块在售项目，请问，你有什么理由邀约客户去你的售楼处？他们看什么？有什么新东西给他们看？
都说现在是改善客户主导市场，没东西值得客户改，客户为什么要换房？
从6月初拿地，到9月中开盘，3个多月时间。
看看现在的苏州市场，还有多少房企有这个运营能力。
要知道，龙湖可是把带泳池的实景示范区做出来的。
你的运营，能保障营销的节点不拖沓吗？
9月卖，和12月份卖，会是一样的行情吗？现在苏州的行情，是一个月一个变化，一个月一个行情。销量和时间成反比。
房子一定是由营销实现的，但现在还有几个售楼处是有激情的。
你的营销团队，能一直保持状态吗？
龙湖在苏州，今年已经坚定的完成了九里、青云阙的清盘。吴中御湖境，项目负责人在高铁新城支援开盘，当天他案场的置业顾问甚至想卖出个小高潮，和高铁新城项目PK下热度。
你的营销团队，还有多少“狼性”？是不是完全把案场交给了贝壳？
一个好的项目，一定是和众多的友商，众多的自媒体，甚至众多的分销中介，
都保持良好的关系。
龙湖御湖境，高调的仅仅是姿态，但是对待友商，不设门槛。
人家看完，回去以后，至少不会骂你吧。
可是，苏州还有个别开发商，愣是用什么指标考核，去羞辱自媒体。
真的有必要吗？你房企的营销费就差那5000块钱嘛？
这种行情下，可能你的客户，就“死”在别人自媒体无意中的一句话，一行字中。
千万别把个人喜好，凌驾在项目利益之上。
龙湖最终卖多少，其实不是特别重要。我最后也会跟踪网签数据。
但有一条，在这个沉闷的楼市里，有人打破了僵局。
总要给人家点掌声吧。
