后楼市时代，住宅市场将会分化，城市不同，板块不同，业态不同，价格的变化会天差地别。住宅再难普涨，投资的理念要发生转变。普通房子无理由拉涨的时代已经过去了。是时候考虑强回报的经营类资产了。但经营类资产需要符合很苛刻的选品条件。今天分享一个苏州城西最老牌的经营类资产，绿宝三期绿宝中心。
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经得起时间检验的品牌
苏州楼市历史上，也出现过商铺的疯狂时代。如今大浪淘沙，绝多数低总价高回报的商铺一地鸡毛。最重要原因就是，开发商自己不是房东，时间一长，资产就缺乏管理，陷入恶性循环。绿宝从2007年开业至今，这么多年持续火爆。靠的就是开发商稳扎稳打，高自持，低散售，注重购物者的体验需求，多为经营户和投资方实际需求和利益考虑。说个冷知识：开业至2023年年底，整整15年，绿宝停车是免费的。2024年，执行工作日，无条件免费停车3小时（可循环），节假日依旧免费。绿宝为此牺牲了停车收益，但是为整个绿宝广场带来了足够多的客流。
要知道，在2023年，绿宝工作日人均流量在7万+，周末日均更是在10万+。这就是绿宝正确的经营之道。
另一个，绿宝一直保持合理比例自持。把投资客的利益和自己开发商利益绑定在一起。这也是让绿宝在强手如林的新区狮山活下来的重要原因之一。当开发商和投资一样去赚租金的时候，投资客才会安心。
利益共进退是商业投资的第一前提。
过去那些只会盲目用杠杆，蒙头买房子，然后等着房价涨的模式要结束了。投资资金已从住宅市场回撤。经营类资产不断被高净值投资客户所关注。成交数据直接说明问题，8月份，新房住宅才成交1700套左右，但是同期非住宅成交了740多套，一二手非住宅成交量在8月迎来近期高峰。
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优质经营类资产这条赛道已经成了高净值客户，手头富余现金的重要去处。
绿宝广场的开发和运营主体都是纯外资。要知道，外资是出了名的耐得住寂寞，也更加愿意和城市一同发展。绿宝一期2007年开业，二期足足等到了2015年11月开业，三期目前才领预售。
绿宝耐心当然也是靠雄厚财力支撑。如三期，楼宇都封顶了，才领预售证。![]()
绿宝广场位于苏州城西最顶级的狮山地段，周边众多高端小区，潜在的消费力非常强。已在城西培育出了教育培训集群、休闲娱乐、购物餐饮。随着新消费业态的出现，原本在租金更高的商场和一楼沿街底商的业态。如轻医美，服装定制，室内运动场馆，高端茶室，轻会所，直播工作室等，如今都倾向于进入办公楼中。要知道，他们的租金承受能力远高于普通企业办公。所以，现在优质的办公楼，租金和租赁需求都很坚挺的。绿宝中心面积108-209平米，可经营的业态丰富，距离潜在消费人群又近。![]()
比如绿宝中心每户都配有上下水，对用水有需求，比如轻医美，茶室，健身房（洗澡）就会非常适用。绿宝中心，不仅在面积分割上，不盲目追求大，更适合现在企业的需求。未来自用更符合现在企业小且精的实际，出租的话，租客的基数会大得多。![]()
为什么有些办公楼非常难出租，不仅是租金贵，更是租赁客户使用成本太高了。比如大部分甲写以上的办公楼，都是集中式中央空调。不仅使用时间不可控，更让企业增加了办公成本。如分户空调，每户按照需求自行使用；低于同类甲级办公楼的物业费（物业费5.9元+功能能耗费2.46元）；停车（参考二期现行标准是100元/月）便宜，访客三小时免费。同时其强大的商业，餐饮配套也能为员工节约时间和开销成本。此外，绿宝中心楼层不高，以T2为例，仅14F，且配置了5部“富士达”高速电梯，这就意味着高峰期会很通畅。
要知道，省下时间，就是省下成本，一年下来算算也是天量。所以，一个好办公楼，需要更多的细节设计和体贴的服务配合。现在很多资产管理方，一味追求“多金”。把整个楼宇的公共空间，搞的到处是广告位。其实这种做法，会让整个楼宇的档次形象大打折扣，影响楼宇的价值，进而影响楼宇的租金。
以绿宝二期为例，2017年运营至今，电梯没广告。这种是一种软性服务能力的体现。外立面全景 Low-E 玻璃幕墙
层高约12m豪华艺术大堂
T2 四层配备约 1200㎡ 服务层
最后当然还是要算账。以绿宝二期的商务楼，租金回报年化在6-8%之间，且出租率非常良好。整个二期，大量客户为自用，按照同样大小的办公面积，如果用融资方式自购，月融资成本可能只有正常租金的一半。如今三期的绿宝中心预售证已取，为解决期房到交房这段空白时间段，开发商还额外拿出了租金直补方案。
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