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逆天，广州需要卖这些地了吗？

楼市 2024-07-22 18:07 广东

8月份，广州将会拍卖两块宅地。这两块地很有意思。

一块是位于主城区南中轴线、海珠区南洲的AH101314地块（即三滘立交地块），容积率5.0，还有地铁下穿项目和道路环绕噪声问题，粉丝戏称之为“海珠版兰亭盛荟”。

来源：土拍公告

一块是位于远郊增城区的荔湖街新城大道东侧的8005200A24018号地块，容积率仅1.02，靠近荔湖公园和增江画廊，有湖景、江景。

来源：土拍公告

对比来看，两块地的区位与环境非常有反差感。

海珠的三滘立交地块预计将于8月20日开始竞价拍卖，起码楼面价约31279元/平。

增城的荔湖新城地块要早一天，将于8月19日开始竞价拍卖，起拍楼面价约9120元/平。

这两块地最大建筑面积十分接近，前者15.17万平，后者约14.4万平。由于海珠的地单价高，增城的地单价低，导致两者起拍总价悬殊。

三滘立交地块起拍总价为474495万元，荔湖新城地块起拍总价131273万元，前者是后者的3.6倍左右。

南洲板块周边情况

经典的“鸡头与凤尾”之争。如果你是开发商，你会选买哪块地？

我们可以展开来看看。

2023年，三滘立交地块就和“中海大境”前身地块“HZ17”，一起出现在广州供地蓝皮书上，编号为HZ16。

结果是楼市冷淡，素质更好的先卖掉了，留下素质一般的。

今年官方把三滘立交地块砍掉了部分建筑面积，容积率从5.5降低到5.0，估计是为了吸引更多意向房企。

根据出让公告，这块地需要配建周边市政道路和绿地以及社区内一所建面约2160平的9班幼儿园、300平的社区卫生服务站等多个公共服务配套，配建总建面约3510平。

海珠西部的地块，尤其是有后航道景观的地块，向来抢手。不过三滘立交地块并无这等景观，它最大的优势和劣势都是交通：

三滘立交地块周边现有地铁和规划地铁

地块离2号线和广佛线换乘站南洲站较近，西北边是河涌和南洲路，东边南边分别是广州大道南、广州环城高速两大城市主干道。

因此，高情商说法是，项目交通便利，畅达广佛主城；低情商说法是：光吃尾气和噪音了。

地块周边竞品新盘几乎都是改善项目。比如洛溪桥西侧有一线江景资源的中铁建西派粤府，今年销售均价8.3万/平，近期工抵房单价则降到5.2-5.5万/平。

西派粤府工抵房价格

要知道，该项目拿地楼面价都有4.3万/平。另两个新盘是今年卖爆的工业大道北保利燕语堂悦和海珠湿地公园中海大境。

海珠最新的一个地块是2023年12月中建以约3.7万/平楼面价拿下的新滘西路以北地块（石溪水厂地块）。如今，项目案名已确定为中建天钰，目前还在筹备入市。

二手房方面，有网红盘中海观澜府，最高挂牌价超过12万/平。

换句话来说，无论做什么类型的产品，三滘立交项目都有强劲的对手。以当前的市场和地块素质，探长难以想象哪个开发商会斥资超47亿挑战自己。

三滘立交地块周边现有学校和规划学校

即便以底价成交，它的总价已经超过保利燕语堂悦前身地块。距离地块挂牌报价还有28天，我们不妨期待看是否有白衣骑士出现。

再看看荔湖新城地块，你会发现除了离主城远这个缺点外，它的其余条件都非常令人心动。

由于地块在增城区府旁，公共配套不用说了，该有的都有，可惜不靠近21号线增城广场站。

商业上附近有万达广场，教育上附近有萝岗小学、荔湖小学、增城一中，另外还有荔湖公园、荔湖湿地、增江画廊景区和增城人工沙滩等一众配套。

荔湖湿地公园

增城最好的城市界面，基本都在老城区荔湖这里了。这也难怪增城居民会觉得其余街镇都在对荔湖进行“爱的供养(xi xue)”，自己则是大号“外挂充电宝”。

增城的老钱，都集中在荔湖。某种意义上，这次拿出的地块可以说是为这些老钱量身定制的。

大量的公务员、教师以及置换土豪，是潜在的客群。如果这群人都没动力买，那就很悬了。

荔湖新城宅地容积率1.02是什么概念？不熟悉广州楼市的外行朋友可能不清楚。

探长这么说吧，荔湖新城地块是广州近六年来土拍市场中，容积率最低的宅地，仅次于2018年从化区温泉镇出让的两宗0.4容积率的地块。

由于商品房库存太大，增城这两年楼市持续降价，去化困难。跟广州大部分区域一样，2024年前7个月，增城没有卖出一块地。

这一次拍地，增城拿出了压箱底的靓地，只需成功不许失败的意图明显。

从出让条件看，荔湖新城地块体量也比较合适，分一大一小两块，占地面积14116.5万/平，最大建筑面积143938平，分两期开发最佳。

地块所在位置卫星图

地块起拍楼面价、起拍总价分别是9120元/平、131273万元，成本和风险均可控制。

最重要的是，该地块还可以分期付款。

出让公告显示，地块竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后分两期支付：

第一期：成交价的50%（其中包括竞买保证金或定金26254.6万元转作土地出让价款），在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内支付；

第二期：剩余土地出让价款，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后1年内付清。

来源：土拍公告

增城真的很“真诚”。如果是有资金实力的房企，这类豪宅盘捂盘惜售，市场回暖，利润空间会远超讲究高周转的刚需盘。

不过现实是，增城楼市成交量虽然回升了，但价格还处于下跌通道中。我们可以地块周边市场情况。

距离最近的保利壹号公馆，今年成交了一套建成于2010年的大四房，单价12950元/平。2023年成交价约1.4-1.6万/平。

来源：贝壳

新盘中，2022年高开低走的碧桂园云樾江湾，去化不佳，至今还在为卖房发愁。

稍北边的一线江景小区创基丽江国际，外立面和景观资源也很能打，2024年普通户型成交价约1.2-1.6万/平，只有一套约218平的大平层成交价为1.96万/平。

丽江国际单价能突破2万/平，已经是3年前的事情了。

从市场一线的角度看，增城这块地虽然属于顶配，但拿下它也需要逆势布局的勇气。

最后，有任何关于买房的疑问或经历，都可以发送至以下邮箱：

GZfangtan2024@163.com，探长亲自解答。

你觉得这两块地会流拍吗？欢迎评论区一起讨论。

老规矩，广州买房，请找我们服务，知无不言。

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