半个月前，央企中铁广投拿下南沙横沥岛江景靓地，算是给2024年南沙土拍破冰。
顺利拍出今年第一宗地后，南沙再度将更多地块摆上货架。
昨天，探长受邀参加了2024年南沙区土地招商推介会。会上，有关领导详细介绍了待出让的22宗商业和住宅用地。
2024年南沙区土地出让清单
从这次推介会可以看出，领导对楼市的回暖是充满信心的，南沙在开发层面依旧会全速推进，40余家房企来到现场了解投资机会。
央国企方面，保利、越秀、招商、中海、中铁建、金茂、建发等开发商均列席其中。
南沙2024年土地推介会现场
混合制/外资/民营房企中，我们也发现了绿城、新鸿基、星河、敏捷、世纪金源、华宇等开发商身影。
6月和7月，南沙新房网签确有大幅回升。6月，南沙新房网签了675套，按月涨幅超35%，二手成交467套,按月比较涨33.4%。
7月更夸张，其他区域都在回调，南沙仅上半月新房就网签了574套，全市第一。截至7月25日（7月20日-7月21日未披露），新房网签量高达722套。
南沙推介地块分布
7月南沙新房网签大概率会突破1000套，创下近2年新高，并超越东部大仓增城，成为全市第一。
此番台上相关领导的发言，是有阶段性楼市回暖背景支撑的。
南沙接下来重点开发的区域有几个：东涌镇的庆盛枢纽、明珠湾板块的灵山岛尖、横沥岛；南沙站枢纽以及南沙湾。
首先要大力推进的是庆盛枢纽，这是南沙与番禺交界处，在东北角，靠近沙湾水道。
庆盛产业规划
定位上，庆盛也是大湾区唯一直通港澳的枢纽（广深港高铁+广珠澳高铁）、南沙科技创新发展极，交通和科研是核心优势。
南沙一口气在此摆出了7宗地块，总面积约431.1亩。
其中，宅地和商住地共5宗，纯商业地块2宗，集中在同一板块。板块核心依托是庆盛高铁站和港科大广州校区。
港科大广州校区
为了吸引港人北上置业，板块内住宅规划是清一色的港式社区，树立港人在广州的居住标杆。
此前，庆盛板块开发节奏并不快，除了2022年9月开始招生的港科大拓荒，只有新鸿基、招商和越秀敢吃头啖汤。
庆盛板块东涌站现状
未来3年，庆盛的住宅和商业都会加大开发力度，“粤港未来城”进度条开启倍速模式。
去年越秀地产在此拿下了一宗住宅用地，现在已经接近上市，取名叫越秀天悦云启。
如果能吸引更多的开发商和产业进驻，补足商业短板，庆盛的故事还是能讲好的。
4号线东涌站
南沙目前的开发重心依旧在明珠湾范围，有12宗地块，共640.9亩。
其中，灵山岛尖以商业用地为主，此次推介会有3宗曝光，另外还有一宗灵山岛西的商住混合地块和横沥安置区三期地块。
灵山岛横沥岛待出让地块
如今缺乏商业气氛的灵山岛，需要完善商业布局，再不济多引进些社区商业也是好的，不然业主还需跑到金洲蕉门去消费。
灵山岛尖
当然，比商业开发更重要的是人气。灵山岛多盘交付后，入住率并不是很高，大部分都低于50%，晚上人烟稀少，板块内最缺的还是人气。
另外，灵山岛交通是个难题。河涌水道众多的南沙，没有地铁串联其他板块，灵山岛尖日常生活并不方便，只能等遥遥无期的“南沙大环线”地铁15号线落地。
以总部经济为招商口号的灵山岛，写字楼越来越多，中交汇通中心、南沙金控大厦、星河发展大厦、明珠开发大厦等9座大厦已投用，另外在建的还有大湾区科学论坛永久会址、广州国际文化金融中心等6座大厦。
灵山岛尖，城建上越看越有一线CBD的城市封面感了，只是希望政府能引进更多的产业来逐渐充实它。
极度内卷横沥岛，库存新房全南沙第一。不过，政府依然持续推出住宅用地，这一次有5宗，并补充了一宗商住地块。除了开头提到中铁广投拿下的凤凰二桥东地块，依然还剩4宗涉宅用地。
探长不禁要问：没有20-30万人，怎么能装满灵山岛尖和横沥岛？
问题是，南沙常住人口也就百万级别左右。虽然近年来南沙人口增速远超其他各区，但有限的楼市购买力显然不足。
仅仅基于楼市去库存考虑，探长认为南沙不应该在横沥岛加推宅地，而是进一步放宽购买政策，先消化当前近20个新盘库存。
经过高强度开发的南沙湾板块，此次只新增1宗商业用地，算是对商业不足的补充。
而万顷沙的南沙站枢纽，同样跟庆盛站枢纽进入开发高潮。此次南沙推出两宗地块。
一宗是珠江街四涌东南侧居住用地，在珠江嘉园旁；一宗是五涌北路西北侧地块，主要用做教育科研和商务用途。
万顷沙板块是地铁18号线首通段终点，未来规划有广中珠澳高铁和广深第二高铁、中南虎城际、深珠城际、地铁15号线、22号线等9条轨交网络。
现阶段，深中通道已开通，万顷沙支线预计年底开通接驳上，而南沙高铁站离开通也比较远。
因此，此刻入局的开发商和企业都属于拓荒牛。万顷沙的潜力还不如庆盛板块，有点南沙版“广州南站”的感觉。
不得不承认的是，万顷沙确实是大湾区的几何中心，与几大湾区重点城市通达时间几乎一样。
至于它能否抓住时代的机遇逆天改命，就看未来十年南沙的布局了。
