南沙凤凰湖旁边的二手标杆盘叠翠峰，进入价跌量升阶段。
下半年这一轮跌幅，远超去年和上半年那两轮。有网友调侃：
叠翠峰已经变成“跌翠峰”。
叠翠峰所在的蕉门是南沙区府所在板块，环境优美，配套成熟，楼下就是南沙悠方天地，日常生活方便，居住成熟度不错。
南沙悠方天地
2018年南沙放开限购，在上一轮房地产住宅开发周期中，蜂拥而入的炒房大军愣是把叠翠峰房价推高至3-4万/平。
随着人才购房政策回收，经营贷被严查，叠加楼市进入下行周期，叠翠峰从此走上一轮又一轮的下跌周期。
最近三个月，叠翠峰二手逐渐回暖，主流三房户型最低二手成交价跌到17648元/平。
这套88.4平的三房户型，业主起初挂牌价高达200万元，在经过5轮降价之后，最终以156万元成交。
左：叠翠峰 靠近凤凰湖和蕉门河公园
探长了解到，该房源建成年代是2018年，属于标准的次新房，是西南朝向的低楼层户型。
因为降价幅度大，这套房子从挂牌到成交，只花了87天。满打满算，勉强3个月时间，可以说是非常顺利了。
来源/贝壳
而二房户型直接干到了16424元/平，总价才115万，创下叠翠峰房价新低。不过二房并非小区主流户型，核心还是要看三房户型。
叠翠峰二手成交 来源/贝壳
6-7月是叠翠峰今年的成交高峰，成交了十几套房源，价格基本是1.6-2万/平，最高的一套是6月初成交的一套三房户型。
该房源是2017年建成的，成交单价为24628元/平，而且是板楼设计，南向中层，朝向和楼层都不错。
2024年叠翠峰二手最高成交价 来源：贝壳
2021年7月，叠翠峰有一套南向高层三房以38960元/平，创下小区房价巅峰。
叠翠峰巅峰成交价 来源：贝壳
那一年，除个别房源，叠翠峰所有三房户型的二手成交单价均超过3万/平。
很多人说，南沙开发了那么多年，终于起飞了。只是没想到，那一轮的爆发，其实已经是近几年，而且有可能是近十年的巅峰。
普通住宅刚触摸到4万/平的房价天花板，就在次年迅速回落了。叠翠峰成交最多的三房户型，大部分房源成交价也回落到2.5-3万/平区间，降价幅度约4000-6000元/平。
进入2023年，叠翠峰房价再次下滑，主流三房户型成交单价来到2.2-2.9万/平区间，同比降幅减缓。
到了年底12月，叠翠峰甚至有单价约2.1万/平的房源成交。值得注意的是，该房源和巅峰期约3.9万/平那套楼层朝向是一样的，都是南向高层。
南沙区府蕉门环境
2024年上半年，叠翠峰二手成交价进入新一轮下跌周期，开始有三房户型房源跌破2万/平，最低成交价18803元/平。不过主流区间房间依然是2.1-2.4万/平。
7月份至今，叠翠峰二手成交价低于2万/平的房源开始占上风，只有少数房源成交破2万/平。正如探长开头所说的，叠翠峰三房户型房价已经跌到1.7-2万/平。
要知道，叠翠峰6-7月成交的房源什么朝向和户型都有，并不是只是低楼层或者北向这种“边角料”房源。
“0528”新政和广州“限外令”开放，让南沙楼市在6-7月中短暂回升。二手行情一改低迷，成交量有所回暖。
可惜的是，这部分成交量都是以降价的代价换来的。更何况，叠翠峰已经是南沙二手小区中流动性不错的代表性楼盘。
即便经过多轮政策松绑，南沙依旧是限购区，对外地人有6个月社保或个税限制。随着政策刺激性减弱以及8月淡季的影响，南沙二手市场的整体流通性会持续回落。
下半年楼市才刚刚开始，叠翠峰就走出了陡峭的房价下跌曲线，看似突然的降价，其实是多重因素积累的结果。
南沙蕉门河环境
可以预见的上，今年下半年，叠翠峰二手成交价还将进一步下跌，直到大部分成交房源都低于2万/平。
2014年6月24日，方圆地产以总价17.7亿元、楼面价约3931元/平拿下南沙2014NJY-6商服/居住两用地块，占地面积175334平，这就是叠翠峰的前身。
那时候，南沙楼市正在经历降价去库存的压力周期，去化周期超过3年，不比现在容易。
现在依旧是南沙二手标杆的星河山海湾，彼时开售甚至从吹风价1.4万/平，降至1.2万/平。
星河山海湾
除了新房库存高企的原因，南沙那一年楼市遇冷还受到了政策影响。
2016年3月28日，经粤港双方政府同意，广东省人民政府印发了《实施〈粤港合作框架协议〉2016年重点工作》。
在第七项“重点合作区域”部分，第86条对广州市政府提出如下要求：
落实《中国(广东)自由贸易试验区广州南沙新区片区建设实施方案》中关于粤港合作的项目和措施，加快推动南沙新区片区金融服务、航运服务、专业服务、公共服务、电信服务和商贸合作等领域对香港的进一步开放，支持香港业界参与该片区的开发建设，落实区内教育、医疗及税收等配套措施。
到了2014年6月初，就在方圆拿地前不久，国家发改委叫停了自贸区申报，这一消息如当头一棒，吓退不少开发商。
南沙万达金街
要知道，南沙当时楼市炒作的价值点就是“自贸区”。方圆地产的支持难能可贵。事后证明，这家房企也赌对了，南沙此后十年政策红利不断。
方圆地产联手合景泰富打造了叠翠峰这一楼盘，产品以刚需、刚改小户型为主，卖得还不错。
然而交付后，一期、二期、三期均出现业主声讨舆情，住宅交付质量以及车位问题引发维权风波。
在房价上行期，这一切都能协商解决。楼市反转后，问题就重新浮现。
叠翠峰从网红神盘，跌回普通楼盘，也就短短几年时间。房价问题，终究还是经济问题。
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