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20年+楼龄，番禺广场的“老破小”，单价不到2万了

楼市 2024-10-18 18:55 广东

3年前，单价2万左右，你只能考虑增城。3年后的今天，你能买到番禺配套最成熟的区域之一：

番禺广场。

最近探长去番禺广场板块走了一圈，发现大家可能低估了它的居住属性。

面对当红炸子鸡长隆万博CBD，番禺广场营销属性弱，房价上限不高。

如果你考虑二手房，番禺广场实际性价比不错。

作为区府的番禺广场正在加速老去，新盘很少。2024年，这里的二手房价格创新下低。

到达3号线番禺广场站，每个站都会通向不同的地标：

中银大厦

C口是永旺梦乐城，D口是番禺区政府，E口是万科基盛里，F口是“大蟑螂”中银大厦……

地铁、商业、政务、产业等配套散落板块各处，番禺广场的基本面不错。

由于是区府，围绕各种政务中心新建的住宅不少。因为发展早，所以方圆一公里基本都是老小区。

其中，有两个大型小区最具代表性：永旺梦乐城南面的东怡新区和北面的东华花园。整个板块，它们的二手成交量占了半壁江山。

东怡新区地段最好，离番禺广场地铁站比较近，同时靠近基盛万科里和永旺梦乐城两大商业体。

东怡新区分多个组团：东雅园、东倩园、东景园、东信园、东裕园、东鼎园、东豪园……

东鼎园即东怡新地，是所有组团中楼龄最新，最靠近地铁口和永旺梦乐城的，因此二手价最高，约3-3.1万/平。

2021年巅峰期，房价上到约3.8-4.3万/平，这两年回落不少，创下新低。

来源：贝壳

组团中成交量最高是东倩园和东雅园，因为两房、三房居多，又离地铁口相对近些，2024年成交价约1.5-2.1万/平，大部分都在1.9万/平以下。

三房户型总价大多都在160-220万之间，两房户型总价大多在120-160万之间。

对于刚需来说，能在番禺成熟板块上车，这个门槛并不高；一套两房户型按15%首付，成本不到20万。

东怡新区底商

大型组团社区，底商是很丰富的，日常甚至都不用到永旺超市，楼下就能解决。缺点有两个：

一是社区人车不分流且停车位少，日常交通比较混乱，安全性差。二是大部分房源都是步梯楼，家里有老人家不方便。

永旺梦乐城北面的东华花园通勤就比东怡新区麻烦些，需要电鸡接驳；尤其是二期，骑共享单车2个多公里才到地铁口。

来源：贝壳

不过，东华花园虽然有二十年的楼龄，但户型比东怡新区大部分老组团要好。三房户型的设计，不输2010-2020年的一些新小区。

两者房价其实差不多，东华花园今年大部分成交价约1.5-2.2万/平。少部分房源能上到2.3-2.5万/平。

大型社区的居住体验，只要绿化率不错，还是比小盘要好的，配套会更完善。

东华花园

不像东怡新区，被亚运大道和番禺大道夹着，旁边还有个石岗松岗公园，所以居住起来安静许多。

如果你想选择番禺广场买房，这两个小区是必看房源。

番禺广场板块，新盘只有龙湖金地天峯，房价几乎是二手房的两倍。

由于新房降价和户型得房率革新，越来越多老小区业主愿意降价变现。

相对于面前的房价，当初老业主买入价可以说是白菜价，降价空间和动力更足。

政策刺激下，刚需想接盘，老业主想置换，类似这种量升价跌的戏码还在不断上演。

由于缺乏新盘刺激和产业引流，作为区府板块的番禺广场给人一种中年走向垂暮的的感觉，类似市桥板块。

番禺广场之所以还有比较稳定的二手成交量，有几个原因：

首先是周边公务员、银行、学校和体制内人士多，这部分群体工作很稳定，租住和置业需求相对旺盛。

其次，番禺广场站是目前3号线终点站，半个小时可以直达珠江新城，主城区外溢的白领刚需会关注到。

另外，同等预算下，很难有配套如此丰富的板块给购房者选择。

比起郊区，番禺老城的这里的教育并不差，省一级和市一级的学校都有。虽然比不上第一梯队的越秀，但区府板块沉淀多年的教育底蕴还是在的。

东怡小学、东兴小学、金海岸实验学校、番禺仲元实验等，公办民办都有。

商业上，番禺广场不止有永旺梦乐城，还有基盛万科里。

永旺梦乐城方便停车，体量大且业态集中丰富，适合家庭出行开车去大采购和聚餐。

基盛万科里

基盛万科里几个区域都是开放式的，公共区域多，而且有部分免费的娱乐项目，适合遛娃和年轻人闲逛。

除此之外，番禺广场旁边还有中老年人最爱的清河综合市场，每逢农历四、九都有墟日。

肉菜、水果、海鲜水产、服装批发等，琳琅满目，这个番禺最大的农贸批发市场，属于一代番禺人的回忆。

老城区成熟板块，一般都少不了这类市场，比如海珠的沙园市场。喜欢逛市场的可以考虑看看。

现在年轻人基本都是选择美团买菜、朴朴超市，很少有人去逛线下市场了。

总的来说，番禺广场二手楼市是很难复兴的，因为缺乏标杆产业和开发空间，这里已经不是区里的投资重点。

番禺广场很多产业园和写字楼都在招商，空置率比较高，人气不旺。

有能力的客户，长隆万博板块仍旧是番禺置业的首选，城市界面好，产业有想象力，政府也愿意大力投资。

番禺广场适合预算不多但追求便捷交通和成熟配套的刚需、刚改群体。

别忘了，番禺广场除了3号线，还有18号线和22号线两条最高时速160公里/小时的宇宙快线。

算上年内通车的3号线东延线和规划上的17号线，番禺广场通达性很能打。

唯一的问题需要你回答，

超20年楼龄的老破小，还敢买吗？

你如何看待番禺广场？评论区一起讨论。

老规矩，广州买房，请找我们服务，知无不言。

-End-

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