广州过去一轮的房价神话，争议最多的莫过于天河区东圃板块的兰亭盛荟。
这个金融城旁边的次新二手房，在炒家的追捧下，多次刷新板块的二手房成交记录。
去年3月楼市小阳春，该盘甚至有房源成交价超过10万/平，惊呆众人。
爱的人为此一掷千金，恨的人觉得它泡沫巨大，这就是兰亭盛荟的魔幻之处。
我们曾分享过一位2021年高位上车兰亭盛荟的业主，最终两年多亏掉超一百万的卖房经历：
时隔一年，兰亭盛荟挂牌量不断上涨，在售房源比去年同期多100+套，仅7月就新增47套，但二手成交迅速降温，量价齐跌。
兰亭盛荟成交热度巅峰在2021年-2023年，在多方合谋下，它的行情颇有追赶珠江新城，碾压老牌二手王者天河北的味道。
2023年，其他区域二手小区房价都在回调，兰亭盛荟房价却还相对稳健，不乏9-10万/平的优质户型成交，走出独立的行情。
2023年，该小区某壳平台上公开可查成交记录是29套，成交价约7-11万/平。
兰亭盛荟历史成交价
然而，事实真是这样吗？逆势上涨的神话，不是有神相助就是有鬼作怪。
天河二手房，即便在珠江新城都不敢说“永远涨”，更何况兰亭盛荟。
今年广州楼市行情更难，潮水退去，兰亭盛荟独立行情破灭，房价迅速跌回二手市场均价。
即便如此，户型不错、楼龄新且有大园林的兰亭盛荟，房价依然不低，银行能给到相对高的评估价。
于是，房地产熟悉的灰色操作空间就来了。
直到现在，某壳都没有公布2024年兰亭盛荟低于6万/平的成交房源，客户版的App端口“查无此房”。
兰亭盛荟公开成交价 /贝壳
实际上，上半年贝壳内网就有7套兰亭盛荟二手房以低于6万/平的价格成交，这些房源多是70-91平的二三房北向户型，最低5.68万/平。
一般来说，这些属于二手市场的“残缺货”，成交价格低于正常房源是合理的。
2021-2023年，兰亭盛荟这类“残缺货”成交价约6.9-8.4万/平；正常三四房户型房源，成交价约7-11万/平，溢价很高。
现在，你可以看到2024年公开的最低成交价，只有60547元/平，是一套90.84平的东南向三房，正常户型，总价550万元。
兰亭盛荟今年公开最低成交价户型
该房源建成年代是2018年，是标准的次新房，成交周期只有1天，相当于挂牌当天即被买家拍下。
兰亭盛荟成交记录 来源：贝壳找房
当下行情，你可以说是买家在“捡笋货”。但真正诡异的地方在于：
它的成交价还比挂牌价高20万。
探长想了想，普跌行情下，这并不合理。唯一能解释的就是买卖双方私下真实成交价并非公开价，而是买家在玩“高评高贷”。
如果你是资深房地产从业者，一定明白我在说什么。为了更好理解，这里顺便给小白科普下。
所谓高评高贷，指的是开发商或房产中介配合买卖双方，虚增房产售价，使购房合同价格高于实际成交价格，从银行获得额外贷款，以用作他途。
以二手市场为例，假设一套房子双方认可的实际成交价是450万元，但买家想做高评高贷，于是说服买家合同价定为550万元。
图 /Pixabay
现在广州最低首付比例为15%。按合同价，买家首付额为82.5万元；买家向银行申请贷款，即便银行评估价只有9成，也能贷550*90%*85%=420.75万元。
按实际成交价，买家首付额为67.5万元；同样9成评估价，可贷344.25万元。如此一来，买家能从银行搞到手的额外贷款为420.75-344.25=76.5万元，首付款轻松到手。
如果你没钱先支付首付款呢？OK，第三方金融机构来了。
互联网金融和小额小贷公司多如牛毛，只要你支付一定利息，无论是消费贷、装修贷还是经营贷，几十万还是容易搞到手的。于是，首付款也轻松到手了，两者结合，买家空手套白狼。
图 /Pexels
用高评高贷从银行套来了的额外贷款，不仅能覆盖首付，买家还能从银行撸到多余的钱救急。
买家“白嫖”一套房和额外流动资金，银行和第三方金融机构完成了业绩，销售赚到了佣金，开发商卖掉了房子，简直是多赢！
但是，聪明的你一定知道羊毛出在羊身上。在这个链条上，买家是最大的风险承担者。
一来，政府从不鼓励零首付买房，利用高评高贷强行上车，看似解决了买房人短期资金不足的问题，实际上造成了与之严重不匹配的债务负担。
图 /Pixabay
因为消费贷、经营贷等属于短期贷款，还款周期短，月供一般较大；房贷属于长期贷款，低首付月供压力加大。二者叠加，雪上加霜。
二来，高评高贷属于骗贷的违法行为。探长从业内人士了解到，如果银行在审批环节查实，不仅不会批贷，还将会影响到申请者个人征信。
另外，零首付购房涉及到的违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，一旦出事购房者得不到法律保护。
这就是小X书等社交平台宣称“零首付买房”的真相。常见引流文案如下：
“在广州11区，如何白嫖一套房”“00后女孩0首付拿下人生第一套房”“我去，零首付的房子给我续了命”……
零首付购房引流笔记 来源：小X书
文案诱人，你要是心动上钩，就被对方当水鱼宰了。看到请直接拉黑就好。
现在楼市低迷，开发商销售压力大，有的银行和第三方金融机构为了追求业绩铤而走险，官方也睁一只眼闭一只眼。
除了二手市场，最近广州黄埔等多个区域新房市场也有项目存在类似“零首付购房”。我们都知道，新房成交价一般低于或等于楼盘备案价的。
零首付购买一手房的关键在于利用新房备案价与实际成交价的价差，只不过卖家从个人变成了开发商而已。
开发商与合作银行约定，按照备案价做一份购房合同，并以合同价向银行贷款，超贷资金再由开发商打给客户作为首付款。
于是，零首付购房闭环，买家只要愿意承担高月供就行。
这种操作，一般出现在资金紧张的民营房企在售项目，但凡销售业绩还可以的楼盘，都不会火中取栗。探长一向反对搞坏市场的违规行为。
零首付和高评高贷的灰色交易链条，没有谁是无辜的。这一场多方合谋背后，有的是为了骗领导，有的是为了骗客户，有的是为了骗自己。
到头来，雪花会堆成雪球，滚雪球会砸到自己。
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