荔湾今年首宗土拍终于上线，它就是位于荔湾区翠园道以南、珠江以西的AF060742地块。
去年保利在这里拿了一块地，最近项目命名为保利珠江天悦，上市日期迫近。
地块周边情况
AF060742地块，将接棒珠江天悦，和北面的豪宅广州幸福湾，一起成为荔湾东沙片区住宅供应主力军。
从地块基本面来说，它综合素质还是很不错的：
地块公告
容积率2.3，占地约13203㎡，建面约30367㎡，同时又有珠江后航道景观，妥妥的中型改善级别社区。
需要注意的是，地块对建筑有限高要求：滨江一线限高60米，滨江二线限高100米。
该地块靠近即将通车的10号线地铁东沙站，未来去往越秀、天河、海珠等区域的通达度不错。另外，区域内还有在建地铁11号线和22号线可接驳。
AF060742地块还靠近丫髻沙大桥和广州环城高速，有潜在的噪音隐患。附近多以工业园区和沙洛、东塱等城中村为主，城市界面一般。
保利珠江天悦营销中心
该项目未来将会成为珠江天悦强有力的竞争对手。现阶段，地块起拍总价为69845万元，并不算高，应该会有房企考虑出手。
算下来，项目起拍楼面价为23513元/㎡。如果地块底价出让，该楼面价下，竞得房企还是存在不小的利润空间。
地块周边教育配套
地块方圆一公里范围内，有星河COCO Park、健康方舟等商业和产业配套；更西边则是广钢新城和广钢中央公园。
东沙片区位于白鹅潭商务区东南角，偏安一隅，开发进度比较晚，不如广钢新城和花地湾连片成型。
现阶段，这里的人气和配套都明显弱于荔湾其他片区。健康方舟虽然已竣工，但招商力度不足，企业入住率不到30%，明显还有发挥空间。
星河的商业也没有太多亮点，做不出差异性。值得期待的，还是华润的万象城和太古地产的商业。
荔湾规划，地块所在区位
东沙片区的规划定位是“世界级港湾码头”，荔湾方面提出，这里要打造为“东沙国际商贸港、产城协同活力湾”，医药健康产业创新示范区、高端滨水休闲旅游体验地、生态宜居品质生活理想城。
东沙片区规划图
从进度上看，东沙片区的改造显然是无法如期完成的。荔湾的财力不足以支撑它全面开发。
实际上，荔湾已经成为广州主城区住宅供应最多的区域，在售新盘超过20个。
在极度内卷的一手市场上，这里的房价最低已经去到2.9万/平，主流新盘房价普遍在3-4万/平，改善产品则在4.5-5.5万/平。
地块周边住宅
除了广州幸福湾、广船溢价高的豪宅产品，大部分项目都处于降价去化通道中。
这一点，走在前面的保利已经十分清楚，所以拿出的是自家豪宅产品线“天悦系”。
AF060742地块未来出让，无论是房企竞得，走的也绝对是高端路线。
今年上半年，广州土拍市场遭遇滑铁卢，开发商销售业绩普遍下降30-40%，拿地动力不足，楼市氛围陷入冰点。
下半年，远郊的花都和南沙均有土拍成功出让，但主城区供地节奏依旧是不急不缓的，纷纷选在了8月下旬至9月初上新。
海珠拿出了三滘立交AH101314地块和石岗路AH050957地块，荔湾拿出的诚意，不亚于前者。
而天河的供应，大概率是新增的几宗金融城宅地。截至今日，2024年广州土拍收入不足200亿元。
下半年广州的土拍市场，还得靠主城区的优质地块支撑起来。
8月7日，绿城竞得上海徐汇区一块滨江宅地，楼面价高达131045元/平，溢价率高达30%，刷新了全国的地位纪录。
这是上海今年第4轮集中出让的土拍，5宗地块均成功出让。
反观广州，今年土拍甚是艰难。如果广州下半年流拍率依旧高企，2024年将会是近十年广州土拍收入最差的一年。
8月下旬开始，广州土拍大战将会持续上演。届时，一切都会揭晓。
