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都是睡城，降价后的陈村北滘，会比增城好吗？

楼市 2024-08-30 18:38 广东

七号线西延线和二期通了之后，有的广州打工人盯上了顺德临广板块：陈村、北滘新城。

广佛经过多轮的房价降温，这两个热门临广板块还值不值得买呢？

曾经能站上3字头的北滘，现在二手房已经遍地1字头成交了，新房甚至还有个别盘跌破10000元/平的。

陈村板块虽然更近广州，但由于城市界面、商业、教育配套等不如北滘新城，所以房价还要更低。

这两个板块同样也是佛山新房库存最高的板块，尤其是北滘，常年高居榜首。

买得起增城的广州刚需，同样能买得起顺德临广板块。只不过，这里涉及房源匹配度和性价比谁高的问题。

陈村：教育、商业大饼落空，房价回踩

对于广州刚需，尤其是番禺客户来说，陈村房价简直不要太美好。

新广对其的印象点有三个：花卉市场、陈村粉和七号线。

陈村站与番禺的广州南站，只有3个地铁站的距离，与万博CBD，有8个站的距离。

前者坐地铁时间不到10分钟，后者坐地铁时间20多分钟，三个板块都在广州7号线地铁上，所以通勤非常方便。

7号线西延段陈村站

不到半个小时日常出行半径，可以说比广州主城还近。凭着临广的优势，陈村标杆盘在2021年巅峰期房价飙升至3万+/平。

当时，隔壁番禺房价是4万+/平，两者至少有1/3的价差，而且还不限购，所以还是吸引了不少人上车。

2021年4月，华润置地以总价64.5亿元、楼面价约22330元/平拿下陈村临江地块，溢价率超过100%，新地王诞生惊呆众人。

另外，要引进万达广场的消息也刺激着购房者，这意味陈村大型商业短板将被填补。

碧桂园三龙汇

于是陈村TOD标杆盘碧桂园三龙汇坐地起价，房价从开盘时的2.1万~2.68万/平，上涨到2.9万~3.5万/平，部分高楼层涨到3.7万/平。

2021年金九银十过后，房价开始降温；2022年房企接连爆雷，房价泡沫破灭，陈村新盘已经有一字头的特价新房出现，华润地王亏本都难卖了。

更难的还在后头，2023年9月广州放开部分区域限购，黄埔番禺不再限购，深度依赖广州客的陈村深受打击。

同时，陈村大型商业梦碎。原本2021年1月官宣、预计2024年开业的万达广场，背后的万达、碧桂园均出现危机，万达败走佛山。

2021年，万达广场签约仪式

商业大饼落空，开发商配建的吴家围学校也迟迟不能推进，新城盛悦之光等新盘只能读勒竹小学等村小。

在种种无奈现实前，陈村房价迅速回踩，坐实了房住不炒的“睡城”称号。

碧桂园三龙汇今年二手成交价只有约1.8万/平，比新房期降了约8000-10000元/平。新城盛悦之光有业主挂出1.7万/平的房源，估计成交价还会进一步降低。

陈村板块二手成交大户荔园新天地，主流价格已经去到1.3-1.4万/平，同样户型两年降幅在30%以上。

千亿小镇北滘，陷入去库存困境

如果说陈村的问题是商业、教育配套缺失，产业基础差，那么北滘的问题则是住宅库存高企。

根据佛山房产信息网数据统计，北滘常年占据佛山楼市主流板块新房库存之首，未售新房接近5000套，超过高明的西江新城、荷城板块。

北滘产业基础雄厚，有美的、碧桂园两大巨头撑场子，所以城市建设比中西部二线城市还好。

除了广州地铁7号线西延段，板块内还有佛山地铁3号线，双地铁在手，北滘无论是去广州主城还是禅城南海都挺方便的。

北滘新城航拍

岭南和园、和美术馆、悦然广场、顺德第三人民医院、华师附系学校等等现有配套，保证了北滘新城的宜居性。

文化艺术、商业、教育、地铁都不错，北滘新城似乎是躺在功劳簿上发展。

加上众多产业链企业的存在，所以北滘新城一度成为顺德最被外地投资客看好的板块。

顺德北滘新城、佛山新城、西南片区配套

比起房价已兑现的南海千灯湖，北滘新城不仅有概念、有产业，更重要的是有土地出让，且当地政府也积极推进招商引资。

仅看纸面数据对比，外来房企和外地投资客，当然会喜欢北滘新城。

因此，2018年后，大量新盘在本土巨头美的、碧桂园的联合“过江龙”开发下，呈现井喷发展。

北滘新城楼盘

无论是一手房还是二手房，以北滘新城为核心的北滘板块，楼市陷入供需失衡的困境。即便如此，北滘土拍依旧没有停止。

这两年，广州放开限购，临广少了外溢客户；曾经被炒房团热捧的北滘新城，也出现了割肉出逃的情况。

板块内地铁二手盘，房价降了不少。今年以来，顺德未来城主流成交价约1.7-1.9万/平；合景天銮主流成交价约1.5-1.7万/平，君兰名邸甚至有1.1万/平的房源成交。

曾经坐2望3的北滘二手市场，普通新房已经很难破2万/平。不近地铁、楼龄更老的小区房价下跌更厉害。

雅居乐花园英伦首府，二手成交价约1.2-1.5万/平；海琴水岸一期，1.3-1.5万/平。远离地铁和核心配套的深业城，成交价仅1.1-1.2万/平。

北滘楼市，去库存成为了当下最紧要的任务。房价短期依然会在底部徘徊，回升遥遥无期。

买陈村北滘还是增城广

刚需入手时机到了吗？

如果你不看重广州户口，也能接受跨城通勤。此刻临广的陈村、北滘堪称刚需天堂，总价200万以内大把优质次新房源可以挑选。

从居住和配套丰富度考虑，北滘新城很适合跨城通勤的广佛家庭。比如一方在佛山上班，一方在番禺、海珠、黄埔等区域上班的家庭，北滘新城是最佳折中点。

同样的预算内，这里的居住环境、配套质量排在第一梯队。预算更少或者想更短地铁通勤的家庭，陈村地铁盘可以考虑。

新开通的佛山地铁3号线，客流不多

买这里的大前提是，你对教育、商业的需求不是很高，那么看看次新地铁盘还是不错的，大把被套牢的业主想降价出售。

陈村、北滘比较适合在广州南部工作的刚需群体，可以满足自住基本需求。

北滘新城航拍

对东部的刚需客户来说，增城的新塘、永宁通勤时间短一些，性价比更好，但配套一般，商业也比较分散。西部可以金沙洲和大沥，房价仅有广州的一半。

你如何看待陈村、北滘？欢迎评论区一起讨论。

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