海珠西部又有新盘要来了，工业大道南的中建天钰即将开售楼部。
和黄埔文冲东旧改中建玖合·未来方洲、双沙旧改中建海丝城不同，它的体量不大，只有三栋楼，十分小巧玲珑。
图：广州楼市发布
中建系在广州遍地开花，海丝城已低价开盘，未来方洲明天开放样板间，天钰则9月开售楼部。
新一轮降价潮来袭，海珠的中产们，你们准备好钱包了吗？
工业大道版“中海观云府”
3栋高层460户，迷你盘如何？
2023年12月29日，中建五局以总价约19.3亿元、楼面价约37056元/平竞得海珠新滘西路地块，这就是中建天钰的由来。
项目前身
中建天钰和海珠南洲地铁旁的中海观云府很相似，它们都只有三栋31-32层的住宅，按三梯五户算，规划户数460户，不到隔壁保利燕语堂悦的一半。
中建天钰批后公示
同时，项目也靠近城市主干道，面临着噪声隐患。天钰容积率4.0，燕语堂悦的容积率4.5，中海观云府容积率6.26。
中建天钰被工业大道和新滘西路夹着，周边是厂房老小区、疗养院院和大专院校，典型的老城区面貌。
项目对面是面积巨大的石溪旧改，天钰建起来就是鹤立鸡群的存在，具体可以参考中海观云府。
中建天钰对面为石溪旧改
一般来说，迷你盘存在社区园林不足的问题，中海观云府就是海珠小盘代表。除了三栋超高层住宅和配建幼儿园，几乎没什么空间留给设计师发挥，园林绿化就很局促。
中建天钰的园林设计要比中海观云府强。外围上，小区沿着主干道退距35米，并整体抬高了7-9米，从而达到立体降噪增绿的目的。
项目保留了原生榕树，利用老城榕树的特色做文章，设计上比较有想法。
中建天钰园林效果图
基于此，中建天钰愣是抠出了大约9000平的内外双园林，绿化面积增加，改善了迷你盘先天不足的问题。
公共交通上，中海观云府属于广佛线+2号线双地铁上盖；中建天钰处于广佛线燕岗站和石溪站中间，两头都有710-920米的步行距离，走路稍显吃力。
中建天钰周边航拍 图/谈房
不过，燕岗站同时也是大环线11号线的站点，年底通车后去海珠琶洲、天河、越秀等核心板块都很方便;石溪站是广佛线和10号线换乘站，去荔湾越秀也方便。
中建天钰三地铁包围比中海观云府更有含金量。
又是离谱大飘窗！
110%使用率是亮点，户型很实用
中建天钰户型有四个，分别是89平三房和99/118/130平四房。四个户型，均是全南向设计。
计容新规后的户型，基本都是采用了大飘窗来“偷”面积，所以纸面的使用率超过了100%。从户型图你就可以直观感受到，每个户型的飘窗占比均不小。
89平户型图
89平三房户型号称达到了110%左右的使用率，对业主来说，后期装修可能要定制合适的床或柜子，才能有效利用上大飘窗，否则和传统户型没多大差别。
中建天钰效果图
99平户型四开间朝南，没有做阳改房，而是实实在在地做到了真四房，不并非“3+1”房。从这个角度看，中建还是很实在的。
99平户型图
同样的大飘窗布局，还加上了L型大飘窗，预计采光效果会改善不少。
中式U型厨房和西式岛台的结合，是这两年流行的LDK设计，这没什么特别的。
真正偷空间的灵感设计，是玄关收纳和厨房对面的客厅电视墙，均采用了内嵌式收纳，没有抢占原有空间，这必须给个好评。
保利中海越秀中旅齐降价
中建天钰，未开盘就被狙击
从配套层面看，工业大道周边几个新盘的商业、地铁都拉不开什么大差距。
大家都在海珠西部，日常消费半径基本都在乐峰广场、万科里和江南西商圈；中建天钰稍远些，地缘上更靠近东晓南商圈、金碧大世界、海珠新都荟广场和一众夜宵大排档。
教育差异
真正的差异，教育算是一点。保利燕语堂悦配建有幼儿园，小学则官宣了由省一级的宝玉直实验小学管理。
中建天钰靠近第一金碧小学西校区和石溪劬劳小学，没有名校壳子的噱头。当然，学位目前仍未确定，具体还得看教育局怎么划分。
项目最头疼的，可能是定价问题。强势如燕语堂悦，也会搞“折扣房源”。最重要的是，他们的户型重合度非常高，燕语堂悦在售主力户型为90-125平三四房。
保利燕语堂悦又拿新预售证
就在昨天，燕语堂悦获批了两张新预售证，新增411套房源，相当于一个中建天钰。海珠今年新房网签套数最多的就是燕语堂悦，此前两张预售证已售房源达218套。
现在拿新证，保利势必会趁金九银十来一波“大促销”，提前把中建天钰的客户抢走。
昨天中旅天宸府出来的89平三房户型，低楼层房源总价限时降到400万，单价约4.5万/平。104平四房总价520万，单价5万/平。
越秀江湾和樾，部分户型清栋价比年初降100-200万，单价6万+/平。
越秀江湾和樾
更要命的是，同样是海珠西的新盘中海江泰里搞清盘特惠，今天放出超百套特价房，直降50万。总价380万起，楼层任选。
同样的中建系，老黄埔的海丝城和未来方洲都是开盘即上渠道，价格也给得很诚恳。
中建天钰如果在金九银十开盘，命再硬也必须跟上这波“降价潮”，否则客户很难下手。以楼面价约3.7万/平看，预计开盘价会有4字头，均价5万+/平。
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