非常遗憾，广州亚运城最靠近地铁的组团——天荟，二手成交价可能再也回不到3万+/平时代。
作为一个近500万㎡的超级大城，亚运城组团众多，天成、天韵、天峯、媒体村、运动员村等十几个独立组团，唯独天荟算得上是真正的地铁上盖小区。
从广州地铁3/4号线海傍站B出口出来，步行不到五分钟就能到天荟的南2门，日常出行非常丝滑。
海傍地铁站
不光是近地铁，天荟北面还有整个板块唯一一个大型商业综合体：亚运城广场。
周末，天荟业主想下馆子或看电影，穿个拖鞋下楼即可，十分方便。
亚运城广场
小区东面呢，则是亚运城综合体育馆，是曾经的亚运会相关赛事场地，现在则是娱乐演出运营和体育健身场所。
虽然广州亚运城是一个典型的近郊大盘，但天荟作为板块内的配套集大成者，过去二手成交价格往往要比其他组团要高20-30%。
亚运城天荟
短短几年，时过境迁，天荟原本坚挺的脊梁，一下子就被其他组团众多降价砸盘房源给压弯了。
最明显的例子便是亚运城天誉。仅仅是这个组团小区，贝壳上就有238套在售房源，业主们互相之间价格竞争非常厉害，价格不断创下新低。
加上庞大的挂牌量，天誉是亚运城今年二手成交量最高的组团。仅最近3个月，天誉就成交了近20套，基本都是刚需最喜欢的两房和三房户型。
天誉7月份成交的两房户型，无论朝向东西南北，价格基本在1.5万/平左右；而6月份成交的三房户型，成交价约1.7-1.9万/平。
天誉上半年除了少量房源，大部分成交价都低于2万/平，这就直接冲击类似超高层小户型的市场。
天荟和天誉一样，层高也不低，1栋/2栋都是50层以上的超高层，高度超过100米，其余3栋楼层数少一些，但还是高层住宅。
亚运城超高层住宅
这就导致一个问题，户型公摊面积大，实用面积小。以同样的价格，买同样建面的户型，公摊小的新产品，实用面积要更大，实际付出单价更低。
另外，天荟主流户型也都是二三房小户型，在二手市场交易的溢价有限。
由于大家都是同类型同年代的产品，除了与地铁的远近，几乎找不出亚运城不同组团小区户型之间的更多差异性。
因此，当天韵成交价难以顶破2万/平，天荟成交价就难以顶破3万/平。
探长看了下，天荟最近二手成交价只有约2.1-2.3万/平，最具代表性的三房户型，2024年最高成交价约2.4万/平，就在年初1月份。
上一轮二手成交价破3万/平，已经要追溯到2020-2021年那波高峰期。
5月份，天荟一套建面180.81平（套内132.37平）的四房大平层以总价385万元成交，折合单价仅21294元/平。
来源：贝壳
我看了下业主的调价记录，从最初2022年4月596万元的挂牌价，经历20次降价和两年多的时间，最终才得以成交。
挂牌价与成交价之间差了211万元。这个价格，比买入价高不了多少，算上贷款利息支出，业主是要亏本的。
亚运城住宅
而大户型，在以刚需和刚改为主的亚运城市场中并不吃香。天荟今年2月成交的另外一套同面积大平层，成交总价也仅多了20万。
要知道，这个户型在2018年二手成交价就要2.8万/平，现代还倒退回去了。
所以，这个业主上来姿态就很低。去年12月，他的挂牌价仅488万元，两三轮降价后，最终以总价405万元、单价为22400元/平成功在3月小阳春出掉，相当地有决断。
由此可见，天荟今年的降价幅度，远超业主的心理预期。如今的二手成交价，已经比2018年还低。
超高层大户型的贬值速度较快，一方面是由于公摊多（实用面积约73%），另一方面是产品力不足。
你想想，这种级别的客户，肯定要追求私密性和享受性的，结果一看梯户比：
四梯五户。
如今类似大平层户型，除了交标高端，实用率往往还接近或超过100%，另外还能享受专梯专户的仪式感。
以番禺新盘为例，在售的龙湖御湖境、华润万博悦府、越秀瑞麓府等，产品力无一不吊打这些刚需盘拼凑出来的大平层。
天荟的市场价值，由主流的三房户型决定。可惜的是超高层二手房，并不是每个买家都能接受的。
反观与天荟一路之隔的亚运城媒体村，层高上就低不少，只有15-18层。媒体村比天誉靠近地铁，同样是两房小户型，今年成交价却能维持在1.7-2万/平，比天誉高不少。
亚运城媒体村小高层
这两个小区体量接近，但媒体两村小户型价格更高，它的成交量要低于天誉。
要知道，媒体村、运动员村和山海湾，它们可是亚运城楼龄最老的一批小区。
现阶段亚运城不同组团、不同户型，在二手市场上逐渐出现价格细分行情，说明一个事实：
产品力对房价的影响是穿越周期的。
同一地段上，无论是大户型还是小户型，超高层住宅产品在任何阶段都很难与小高层产品平起平坐。
更何况，亚运城板块在售二手房超过2000套，是充分竞争下的买方市场，业主早就失去了议价主动权。
这可能就是广州亚运城等近郊超级大盘的无解宿命：
房价天花板有限，只能做一个配套齐全的合格“睡城”。
你如何看亚运城房价？欢迎评论区一起讨论。
