旧改冲击！老黄埔房价体系变天，回到2020年！
楼市
2024-08-28 18:06
广东
旧改新盘上市，二手房成交创新低，老黄埔楼市变天了！近期中建八局主导双沙旧改终于公布吹风价格，居然低至3字头！据项目口径，首推项目中建海丝城6号地块的阅山组团，各户型吹风价为：78㎡户型，总价308万-340万；88㎡户型，总价350万-380万；107㎡户型，总价439万-470万；117㎡户型，总价480万-520万。78㎡户型，约3.95-4.36万/平；88㎡户型，约3.98-4.32万/平；107㎡户型，约4.1-4.39万/平；117㎡户型，约4.1-4.4万/平。旧改新盘单价清一色在4万/平左右，老黄埔房价回到2020年。要知道，双沙项目可是个巨无霸旧改，体量惊人，本次上市的只是14个融资地块之一。控规显示，除了商品住宅，双沙旧改还有大量的商业、办公物业以及给村民回迁的大量复建房。倘若不是知识城集团找来中建八局这位建筑行业老兵，可能旧改进度都没有如今那么快。![]()
双沙旧改沙盘据市场公开信息，中建八局去年营业收入约4817亿元，位列中国2023年建筑业企业200强榜首，比老二中建三局营收还多1006亿元。建房子，搞工程，中建八局有着硬核实力，这给了双沙旧改快速推进的底气。如果中建海丝城阅山组团首开顺利的话，那么中建八局一定会加供应速度。一旦市场反馈不佳，中建有可能把整体价格打到4万/平以下。大家看在眼里的是，除了双沙旧改，老黄埔还有其他正在筹备上市的旧改新盘。比如，万科城市之光旁边的华润新溪旧改。此项目靠近地铁5/7号线换乘站大沙东站，北边是在售红盘中央公馆、旧中鼎珺合府二期。新溪并没有带来万象系商业，反倒被中建海丝城挖过去了。从体量上看，新溪旧改整体货量大约1000余套这样，所以首开只有，货量预计300多套。
户型上，它与中建海丝城属于竞品，都是三四房刚需产品，首开部分有87/96/115平三个面积段。新溪旧改节奏没有中建海丝城快，大概在金秋10月开售楼部和样板间。
老黄埔楼市金九银十的价格战，在所难免。中央公馆在售三房户型有81/89/92平三个面积段，四房户型有116/158平两个面积段，和中建海丝城有一定的重合。
价格方面，中央公馆约3.8-4.8万/平，也跟珺合府、海丝城·阅山有相当大比例的重合。中鼎珺合府三房户型面积段更丰富，有87/96/97/100/110平四种选择。这些户型属于设计新规前的产品，实用率和设计感不如后来者中央公馆、海丝城·阅山等产品。毕竟中建海丝城已经官宣了学校配套是华中师范大学黄埔实验学校，另外还引进建面约12万平的万象系商业。如果你想追求大城配套的话，海丝城·阅山肯定性价比更高，总价也更低。珺合府主流价格约4.3-4.9/平，虽然比两年前降价不少，但还是比中建要高些。
老黄埔新房市场逐渐向荔湾芳村看齐，没有最卷，只有更卷。虽然新溪旧改体量不大，但是它旁边的文冲东旧改就庞大了。该旧改与万科城市之光就隔了一条石化路，现在正式命名是未来方洲。
未来方洲也是中建系操刀，只不是中建八局，而是中建玖合。可以这样说，未来方舟起码也是个标准版的城市之光，只要户型设计不差，对友商中建海丝城还是很有威胁性的。未来方洲小户型面积段和海丝城·阅山接近，三房有79/93平，四房有108/142平。从流出的户型图看，和海丝城·阅山可以说是平分秋色。大家都是大面宽、LDK和南向设计、拉不出太大差距。阅山最低78平能做三房两厅，还有升级版的88平三房；未来方洲最低79平做三房两厅，升级版为93平。老黄埔旧改新盘都是冤家，户型都卷得不行。除了拿出小面积户型应对阅山抢开的市场红利，未来方洲还留了142平四房户型改善产品。本周末，未来方洲会正式开放样板间，大家实地去对比看看就知道差距了。项目预计10月正式开盘，不知道旁边同期上市的新溪旧改有何感想？相对海丝城来说，未来方洲有万科城市之光做邻居，并且地段更核心，有了标杆产品打版，市场接受度容易提上去。最关键的还是定价，假若未来方洲能打出与海丝城相近的价格，那么海丝城就不得不降价应对了。老黄埔旧改项目供应可不止这些，珠江村旧改同属于航母级别，户型也曝光了。该项目有着临江优势，产品以刚改、改善为主。户型方面，珠江村旧改三房只有一个89平户型，主推的四房有6个面积段，分别是：112/120/130/133/143/181平。未来老黄埔的改善新房户型主要由它供应，相比开发商也会借此做出一定的溢价产品。除了上述动作密集的旧改，老黄埔还有进度相对缓慢的鱼珠旧改，体量相对小些，短期不会参与市场绞杀。坐拥九年一贯制教育配套的富颐华庭，价格是这些项目中最高的，核心户型约4.68-5.3万/平。
在旧改大军的冲击下，未来几年你也许能看到3字头的富颐华庭。同样是旧改巨无霸的万科黄埔新城，已经用2字头房源降低板块的市场预期。
区位更好的万科城市之光清盘离场，中鼎珺合府降价出货。曾经老黄埔三巨头撑起的5-6万新盘房价体系，正逐渐分崩离析。
