荔湾广钢新城单价两万多都有成交，值不值得买？
有读者问探长，我先是震惊，然后又跑去现场走了一圈。结合现在的市场，我再度更新下对广钢新城的看法。
因为降价预算和新一波土拍供应高潮，住了超10万人的大型住宅区广钢新城，突然变得有性价比起来。
高密度是硬伤，但也有好产品
广钢新城产品很复杂
丑话先说在前头，我们先看看广钢新城的缺点。
广钢新城有两大被诟病的地方：
第一，是片区内大部分小区都是超高层建筑，楼间距窄、容积率高。这个其实不用摆数据，你走到广钢就知道了。
出鹤洞地铁口一抬头，黑压压的一片，非常有视觉冲击力。
如果不是土黄土黄的外立面告诉你这是住宅，你可能都会觉得这是写字楼。
典型小区是靠近鹤洞路的中海花湾壹号，容积率高达7.5，楼高36-57层不等。这个小区二手成交价也是广钢最低之一。
中海花湾壹号
中海花湾A区、B区容积率也有7.2，容积率最低的D区也有4.8，再加上隔壁保利葛洲坝曼城也有7.2，组合在一起太震撼人心。
C区最新的公寓小两房成交价约2.2-2.3万/平，住宅三房户型约3.6-3.9万/平。在主城区来说，次新房小区能卖到这个价，真的很少。
广钢房价在降是是事实，但降价最狠的是这些容积率、楼层双高的高密度社区。
刻板印象就是这几个典型小区造成的，但广钢也有容积率没那么高的小区
同样的问题，华发中央公园、珠江金茂府、海德公馆这几个小区容积率为3.8-3.9，虽然不能说很低，起码是中规中矩的表现。
二手市场表现也能说明问题，华发中央公园今年成交价约5.5-6.9万/平，不输一江之隔的海珠新房。
这个小区建成年代是2017-2020年，属于标准的次新房，荔湾改善买家必看。
最重要的是，这个小区业主挂牌量很少，只有47套在售，低于5万/平的只有一套。中央公园炒家不多，不能拿刻板印象套在它身上。据探长了解，荔湾置换的改善买家还是挺喜欢这个小区的。
珠江金茂府容积率5.1，建成年代是2015-2020年，挂牌量也多些，有87套。今年小区三房户型成交价约4.4-4.9万/平，相对于5万+/平的高峰期确实有所下降。
主力四五房大平层户型价格还是很稳健的，除了4月和8月各有一套以约4.6万/平成交，其余均价5-6.7万/平。去年小阳春，甚至有一套成交价高达7万/平，业主相当地有底气。
广钢新城的刚需产品与改善产品之间的差距非常大，要具体地看，不能直接一句“睡城”就能概括。
另外一个问题是广钢新城地皮属于工业厂区，土壤重金属污染严重，所以被热传为“毒地”。
这个问题其实很好解释：开发商拿地后都有土壤修复的要求，小区环评能过，居住期间也没有业主投诉，那就无伤大雅。
毒地问题，其实也是一种酸葡萄心理，照这样解释，海珠西部的工业大道两侧住宅区都不能住人了。这些区域，哪个不是各大工厂转化成住宅地块的。
广钢缺乏大型商业，但不缺底商
公园已兑现部分，整体推进建设慢
广钢新城另外一大短板是没有比较近的大型商业可以逛。
整个广钢社区，中海花湾天地和喜街算是商业比较集中的地方，但也仅仅是些餐饮、商超、健身和培训机构。
广钢新城中海花湾天地
所有小区的底商，除了中介门店，最多的就是各种教辅培训类店面，说实话，这并不是很方便。
探长住广钢的朋友反馈，看IMAX电影都要跑到海珠的乐峰广场，有点不够方便。如果将就的话，只能选荔胜广场，体验一般。
广钢新城商业
以广钢超10万的居民体量，养活一个大型电影院没有问题，关键是当初规划缺少这一环。
而对日常生活影响最大的公园呢，广钢新城除了社区内部的口袋公园，只有被称为“大饼”的广钢公园。
广钢新城社区口袋公园
比起两年前，这个公园开了一小部分，然后一二期多种了绿化树，其余基本还是原样，一副“末日废土”风格，跟现代化的小区不搭。
开放的公园其实也没太多娱乐设施，主要是绿地，我在现场只看到零星几个人散步，适合饭后遛遛弯。中央公园离完全建成还有很长的时间，这也是很多业主吐槽的点。
已开放公园
因为这些因素，广钢居住体验没有在交付后大幅提升，业主很失望。
随着周边新盘的上市，这里房价面临着激烈竞争。刚需二手房降价，也是符合市场规律的。
广佛线鹤洞站
未来广钢新城周边还有在建地铁10/11号线，通车后去天河越秀方便，改善自驾堵车和地铁只依靠广佛线和一号线的窘境。
亮点是教育是，但学位紧张也是事实
土拍供应加快，保利又来了
广钢新城的买家分两大类，一是预算少，想买在主城，还想要楼龄新的刚需。广钢新城在售二手房超过1000套，户型选择余地很大。
广钢新城航拍 图/广州房产
不止是4字头，3字头成交的小户型也不少。常见刚需成交小区有金融街融穗华府，最近3房成交基本是4万/平左右，6月份甚至有一套3.2万/平成交的；两房成交价约3.6-3.9万/平。
和去年4.5-5.3万/平的成交价相比，今年融穗华府降价幅度相当大。
中海花湾那几个组团更不用说了，现在3万+/平的选择很丰富。如果买公寓的话，成交价普遍是2字头；A区中海锦汇华庭一房户型单价约1.5万/平，上车门槛就更低了，适合不结婚的小年轻作为过渡房源。
据探长了解，有很多荔湾小年轻租这里，连外国租客都能看到。实际上，这里租金也不高，
另一类型买家是奔着学位来的改善业主。众所周知，广钢新城最核心的亮点在于教育配套：
6所幼儿园、4所小学、2所初中、1所高中、2所九年一贯制中小学。
整个广钢新城，每个小区周边不是幼儿园就是中小学，省实和华师附两大照片就是鸡娃的置换买家追求的配套。
广钢新城教育配套
15所学校中，已经有9所已经开学，已兑现的中小学为省实一小、二小、三小和华师附小、荔湾省实初中部。
而鸡娃家长必上的各种培训班，可以说整个广钢新城底商最多的业态。毕竟只有中介门店和这玩意儿最挣钱，也只有他们能长期租得起。
无论是公立名校还是校外教培氛围，广钢新城是我在广州见过教育机构最密集的区域之一。
但是，随着入住率提升，还有规划学校建设进度跟不上楼盘交付进度，广钢新城一度闹出学位风波。这点需要买家格外重视，不是说你买了广钢新城的房子，就一定能读名校的。
广钢新城在售新盘还有中海保利朗阅，预计年内上新的（鹤洞路汽修厂地块）保利雅颂，售楼部正在加速建设中。
在建的保利雅颂售楼部
另外，广钢医院一期地块、广钢一号地块、广钢新城车辆段一期地块都已经摆上货架，预计年内出让。
无一例外，这些项目会以实用率更高、容积率更低、户型设计更好的面貌出现。最恐怖的是，由于现阶段拿地价格不高，开发商有价格战的空间。
如此一来，这波新盘高潮，预计会让广钢新城二手业主瑟瑟发抖。
换句话来说，买广钢新城最好的时机并非现在，而是在新盘上市之后。
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