海珠网红盘、著名超高层住宅地标——中海观云府终于到了交付时间！
从10月16日起一直到10月21日，观云府3栋楼将正式交楼。
明天就开盲盒，业主会有什么惊喜呢？
美中不足的实，交付前有个小插曲。
由于观云府地块靠近南洲名苑，交楼临近，新老两个小区的矛盾再次浮现。
网红玻璃幕墙刷屏，观云府好醒目！
先上图，给大家感受下网红盘的高颜值外立面：
中海观云府外立面
是不是跟普通住宅完全不一样？很高，很亮眼！
小区容积率6.256，跟观澜府的6.9接近；最高楼栋57层，188米，观云名副其实。
用粉丝跟探长交流时说的话就是：
看着就很贵，不知道住起来什么感觉！
观云府一共就3栋楼，矗立在南洲路与东晓南放射性交汇处，鹤立鸡群，外观太醒目了。
中海观云府旁就是海珠客运站地块
中海观澜府同款外立面，在市场很吃香，现在都流行玻璃幕墙。
2020年10月，中海以楼面价38609元/平、溢价26.2%拿地，次年9月开盘。赶上广州最后一波楼市热潮，项目几乎顺利清盘了。
中海观云府地块前身
单价六万多到七万多，在当时楼市上，观云府显得很有“性价比”。相关文章地下留言，最高赞居然是“七八万不贵了”。
中海观云府内容评论区
再看看评论时间，2021年7月，正是广州房价泡沫巅峰期，非理性发言也能理解。放到现在，这话就显得很天真。
中海观云府园林
今年9月到10月份，观云府都在做最后的交付冲刺准备，现场工人多了不少，小区内部园林也种好了。
小区围挡早已拆掉，停车场和周边路面也平整修好，一改之前的大工地形象。
中海观云府效果图
最终交付上，虽然铝板+玻璃幕墙改成了涂料+玻璃幕墙，令观云府业主有点小失望，但整体效果差强人意。
某红书上不少业主已经晒出图片，交付陆续进行中。最近的业主开放日，有业主拖家带口来参观也不少。
海珠客远站视角
从隔壁海珠客运站望过来，三栋建筑在阳光照射下熠熠生辉，很有气派。
中海观云府以及海珠客运站航拍 /海珠发布
有个好消息是，海珠客运站地块即将出让，同样是超高层住宅，有可能成为第二代观云府。
中海观云府
加上中交地产拿下的三滘立交地块，南洲板块高楼林立，越来越多新一代高层住宅产品。
观云府的业主，未来不会太孤单。
因为一条路，他们吵起来了
一路之隔的南洲名苑业主，对观云府颇为不满。三年多来，他们维权不断。
这里有个不太冷的小知识：观云府前身其实是南洲名苑三期地块，最初是教育用地。
南洲名苑规划图，，原观云府地块为名苑中学
后来大家都知道了，地块被收回重新出让，中海高价拿下。
有几个点是南洲名苑业主很在乎的，他们在一直和中海强调。
首先是邻近的道路问题。
南洲名苑建成超25年，原本是封闭小区，两个楼盘之间的道路是名苑内部路。
这块地卖了之后，东门、南门之间的怡乐街、怡居街小区路就变成大家共用的市政路。
施工围挡，现已拆除
中海建起围挡占路施工，路被削去一半，影响旁边业主出行，南洲名苑封闭性也大打折扣。因为施工影响，道路也曾出现下沉、裂开问题。
南洲名苑小区地面裂开 图 /南方都市报拍摄
两者冲突来源是2013年相关部门把道路性质变更为市政路，但南洲名苑之前规划是内部路，也没想到过三期地块会被收回再卖出去的。
这个问题其实公说公有理婆说婆有理，最后结果是名苑业主不得不退让，因为观云府马上交楼，诉求无解。
南洲名苑业主群讨论
街道说法是道路变成市政路是历史问题，但南洲名苑还是封闭小区、观云府按照批后公示建设，这两个都不会改变，剩下的就看双方协商了。
南洲名苑业主群讨论
另外一个问题是观云府的消防车、地下出入口对着南洲名苑，名苑业主很不满，担心带来安全隐患。
车库出口
至于施工噪音影响、石墩清理和路面修复等收尾问题，都算比较小。石墩现在清走了。
观云府业主入住后，预计车流会增加，两侧道路拥堵问题是无可避免的。
中海观澜府4.8万/平成交，观云府危？
观云府还没交付完，二手市场就面临“兄弟盘”挑战了。
作为同板块次新盘，同时也是中海“三观”之一的中海观澜府交付更早，现在有不少业主挂牌出售。
贝壳内网显示，观澜府有73套待售住宅房源，对外展示有37套，挂牌均价约8.8万/平。
9月26日，观澜府有一套约99平的三房小户型卖出，成交价只有4.8万/平。
来源：贝壳
虽然是低楼层，房价不如正常楼层的，但这个价格还是令人大跌眼镜，击穿小区同户型业主预期。
来源：贝壳
现在业主们14套三房挂牌价在基本在6.3-10万/平，甚至有套挂牌价超过15万/平……
另外，23套四房和大平层户型，挂牌价约7.6-13万/平，有南向一线景观，但目前还没有成交案例支撑。
观澜府陆续上架的房源基本都是全新未入住的，大概率是投资客变现居多。
中海观澜府江景
项目小户型，没有稀缺性，而且通勤不如观云府的双地铁便利，所以二手成交完全没溢价。
如果你投资上车了观云府小户型，这点可以放心。更需要你担心的是，如何说服接盘的买家怎么放下噪声忧虑。
观云府过马路就是南洲地铁口
观云府麻雀虽小五脏俱全，高颜值的外立面、精致的园林和便捷的地铁通勤是核心卖点。
但兄弟盘观澜府已经有业主砸盘，所以成交的预期价位不会太高。
另外，由于对面三滘立交地块底价出让，而且是户型新规后的产品，实用率会比观云府高，实际单价也会更低，会吸引刚需客户。
海珠客运站
最近，海珠客运站地块即182号地块（AH1013规划管理单元），调整为中小学用地，拟设24班小学。
地块控规调整
这样，凭着教育配套的优势，该地块未来住宅也会分流一波鸡娃家长。
中海观云府并没有名校加持，光凭吸睛的外立面，在二手市场上很难有溢价。
或许观云府交付后，业主们应该达成不降价联盟，守卫二手房价。
