昨日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》（下称“意见稿”）。
据意见稿，广州明确了配售型保障房的销售价格，即按同地段普通商品房价格的一定比例确定，并且一个家庭只能拥有一套。
来源：广州市住房和城乡建设局
另外，配售型保障房实行封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房流入市场，购买后另行拥有自有产权住房的，必须退出配售型保障房。
三年为期，广州要认真搞保障房建设了，这对楼市会产生什么样的冲击呢？
今天探长就梳理下意见稿内容，解答大家的疑问。（省流：重点内容在第五至第十点。）
一，什么是配售型保障房？
指政府提供政策支持，限定户型面积、申购条件、销售价格、处分权利，面向符合条件的本市户籍住房困难家庭和各类引进人才等工薪收入群体销售的保障性住房。
定义里两个核心群体“本市户籍住房困难家庭”和“各类引进人才”，是广州配售型保障性住房的售卖对象。
二，广州配售型保障房，谁来管？
市住房保障办公室是本市配售型保障性住房工作的具体业务管理机构，负责组织市本级配售型保障性住房的筹集建设、申购配售及监督管理等工作。
广州安居集团是本市保障性住房专营机构，负责具体实施市本级以及受区政府委托建设的区级配售型保障性住房的筹集建设和运营管理，接受市、区住房保障业务管理机构的指导和监督。
这点跟深圳保障房模式类似。
三，如何筹建？
配售型保障性住房建设筹集方式如下:
1，划拨用地集中新建。
2，根据实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建。单个地块、项目确实难以平衡的，配建规模可通过区域统筹落实。
城中村改造项目配建模式除直接配建外，也可以通过发放房票、收储改造主体已收购的弃产房屋、货币收购村民自住部分以外的复建回迁房集中规划建设等方式落实。
图 /Pixabay
3，存量房转化。产权清晰、位置适宜、面积适中等符合条件的存量房经批准后，由专营机构收购转化为配售型保障性住房。
4，企事业单位可以利用自有存量建设用地与专营机构合作建设配售型保障性住房，部分房源可以优先向本单位符合条件的职工供应。
现阶段广州保障房以存量房转化和划拨用地集中新建为主。
四，广州保障房建在哪里，方便吗？
广州保障房的选址，并不比普通商品房差。
据意见稿，配售型保障性住房项目选址应布局在城镇开发边界内，按照职住平衡的原则，优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域。
在城市建成区（即老城区），结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作，统筹优化规划指标，支持存量土地和空间用途转换，有效增加配售型保障性住房用地供给。
广州保障房设计方案 来源：广州日报
在城市新建区（即新城等近郊远郊），新增配售型保障性住房用地重点安排在轨道交通站点、公共交通枢纽、工业园区、高校、职业院校和战略性新兴产业聚集区等周边，具备教育、医疗等基本公共服务配套设施。
参考广州现有共有产权房的选址，保障性住房大概率不会太差。探长曾分析过共有产权房，大家可以回顾一下：
五，广州保障房面积多大？
配售型保障性住房户型以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。户型面积比例依具体项目区位、价格、需求设定。
新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上控制在90平方米以下，存量转化房源面积可适当放宽。
面向高层次人才等特定群体供应的配售型保障性住房，单套建筑面积参照有关规定执行。
六，广州保障房如何申购？
配售型保障性住房应当以家庭为单位申请，一个家庭只能申请一套。申请人配偶和未成年子女为共同申请人。
申购条件分人才家庭和非人才家庭。人才家庭不受年龄限制，只需要本科及以上学历或具有中高级专业技术职称，高技能人才，广州市人才绿卡主卡持卡人。
图 / Pexels
具有硕士学位的人才需在本市累计缴纳基本养老保险已满12个月，其他人才需在本市累计缴纳基本养老保险已满24个月,申购时基本养老保险应当处于本市在保状态。
非人才单身家庭，申购年龄需30周岁以上，且为无房广州户籍。
七，保障房销售和定价方式：现房销售，商品房5-6折
广州配售型保障房均为现房销售，优先本区家庭，剩余才能向其他区域配售
配售型保障性住房销售基准价综合考虑住房保障政策、房地产市场情况，结合土地统筹成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润以及相关税费等因素，按照同地段普通商品住房市场评估价格的一定比例确定。
参考深圳首批保障房价格来看，一般为同地段商品房的5-6折。而深圳首批9个保障房价格入市相当火爆，直接打崩了当地新房价格体系。
广州保障房具体项目销售基准价会在销售公告中发布，一年内不得调整。
单套住房的销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。
八，保障房产权和售后管理
配售型保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房。
另外，配售型保障性住房居住使用时不得有下列行为:
1，擅自互换、转让、赠与所购配售型保障性住房;
2，出租所购配售型保障性住房;
3，以购买本住房以外用途设立抵押权;
4，设立居住权;
5，无正当理由连续闲置1年及以上;
6，擅自改变住房用途;
7，其他违法违规情形。
九，回购以及回购价格
配售型保障性住房实施封闭管理，封闭持有期为3年，从购房合同签订之日起计算。
封闭持有期满后，购房人家庭确需转让配售型保障性住房的，可以在专营机构设立的配售型保障性住房流转平台上挂牌出售。
出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象，出售价格不得高于原购房价格。
挂牌出售1年后确无人购买的，可向专营机构申请回购，回购价格由专营机构按照自愿原则与购房人家庭自主协商，但不得高于实际回购价格。
配售型保障性住房回购价格按照购房价格每年扣减 1%计算(不足1年按1年计算)，回购后配售型保障性住房性质不变。购房家庭自行装修费用不纳入回购价格计算内容。
十、准备上市的保障房在哪里，会冲击广州楼市吗？
会，但供应有节奏，影响范围不大，更多是影响保障房所在板块新房定价。
据官方消息，广州今年将筹建超1万套配售型保障房。7月10日，广州安居集团在海珠区新滘西路保障房项目现场举行广州市2024年保障性住房项目集中开工活动。
今年，广州安居集团会推进13个保障房项目，其中5个存量转化项目、5个新开工建设项目，后续还将推进3个“按需定建”项目，筹建房源超1万套、总建筑面积约175万平方米，总投资超170亿元。
今年中心城区的保障房供应量约4300套，分别是海珠新滘西项目（1200套）、天河奥体新城项目（800套）、荔湾葵蓬南项目（2300套）。
新滘西项目位于海珠区中部，靠近大环线11号线地铁逸景路站，距离广州塔不到4公里，板块在售项目有豪宅中海大境，价格约6.9-9.4万/平，琶洲南TOD约11-14万/平。
南侧为海珠湿地上涌生态科学园，北侧紧邻合生新天地商圈、东侧为万达广场商圈，自然景观和生活配套均不错。
奥体新城项目位于天河区东部，广园快速路以南、大观南路以西；北临天河智谷片区，距离珠江新城8.5公里，广州国际金融城1.5公里，区位不错。板块内在售新盘天河壹品约6.2-9.5万/平。
葵蓬南项目位于荔湾区西部与佛山市交界处葵蓬村内，地块南侧为花地河，北侧为葵蓬村村屋，东西两侧为待征收地块。
区位近南海，周边以茶叶市场和花卉市场为主，城市界面一般。板块内无在售新房，隔壁茶滘旧改力诚榕城湾约2.9-5万/平。
今年广州保障房5个存量转换项目为：白云嘉翠苑（400套）、鸦岗一期（2542套）和石丰路二期（622套）和黄埔萝岗和苑一期（424套）、二期（2542套）。
3个“按需定建”项目为：广龙路、广龙路西侧、太和站南侧（合计约2500套）。
除了上述中心城区三个新开工重点保障房项目，其余两个项目为番禺新造二期（500套）、白云马沥站北侧（800套）。
这些保障房虽然有的地段不错，但容积率、梯户比普遍较高，相较于商品房，居住舒适度肯定要打折扣的。
是以市场半价买一个居所，还是直接长期租房。这本账因人而异，到底划不划算，需要问问保障房的目标人群。
一万套左右的保障房，相当于一个大型旧改供应，撼动不了广州新房市场，但如果广州未来加大供应，超过10万套当然会冲击现有房价体系。
基于楼市稳定和土地出让需求，广州的保障房建设不会如此激进。
广州人口常年保持净流入，产业人口多，住房市场足够大，商品房和旧改项目均有生存空间，只是房价显然失去了暴涨基础。
接下来，广州豪宅项目会越来越贵，普通住宅房价会逐渐保障房看齐，这个趋势日渐加强。
