8月份，尚东阳光成交价降到12785元/平，再创新低！
而今年第一季度，它的二手成交均价还有1.45万/平。半年过去，尚东阳光价格降幅约11.7%。
如果对比2021年巅峰期2.1万/平的均价，那么尚东阳光降幅会高达39%。
有趣的是，降价后这个位于新塘沙村地铁的次新盘，居然逆袭了。
尚东阳光今年二手成交量，遥遥领先片区对手。
新塘最便宜的地铁盘，成交量大涨
尚东阳光二手成交量明显上涨开始于2023年下半年。去年第三季度，该小区二手均价降到1.6万/平，成交了14套。
紧接着的第四季度，价格降到1.42万/平，成交量暴涨至42套，比前三季度加起来还多！
突破1.5万/平这条价格线后，尚东阳光单季度二手成交量再也没有低于30套。
尚东阳光
2024第一季度，尚东阳光成交了35套；第二季度，成交了38套。第三季度是金九银十，如果业主们继续降价，成交量很有可能会再创新高。
同样是13号线沙村站的新世界花园万象苑虽然更近地铁口，但近一年的二手成交量只有74套，接近尚东阳光的一半。
2023年年初，万象苑成交均价约2万/平，如今也降到约1.5万/平。建成于2011-2021年的尚东阳光，楼龄更新一些，社区的硬件会更好。
而同样位于沙村片区的海伦堡花园也是类似情况，近一年二手成交量为77套。
新塘沙村城市面貌
海伦堡花园式是三者成交均价最低的，只有约1万/平。这个小区属于黄埔和增城交界地段，位于南岗和沙村站之间，两边步行距离两三公里，日常出行不便。
再加上相对高的楼龄（海伦堡花园部分楼栋建成于2005年），于是只有价格成为唯一的优势。
海伦堡花园
沙村片区这三个小区二三房小户型成交占比均超75%，尚东阳光更是占比高达97%，是典型的近郊刚需盘。
尚东阳光成为南岗-沙村一带的二手成交冠军，是刚需经过市场洗礼后的觉悟。
到鱼珠25分钟，到珠江新城45分钟
户型实用率低的尚东阳光还赢了？
从沙村站C1口出来，步行750米左右会到达尚东阳光西北门。尚东阳光不算地铁上盖，但说它是地铁盘是没问题的。
只算地铁时间的话，目前沙村站到老黄埔鱼珠站的通勤时间为25分钟，到天河珠江新城的通勤时间为45分钟，到黄埔香雪49分钟。
这些区域，正是新广打工人集中上班的地方。即便算上步行距离，日常通勤时间也在一个小时左右，这正好是普通上班族日常通勤的心理极限。
尚东阳光
尚东阳光小户型单价降至如今一万二三的水平，的确会吸引不少刚需上车。
以小区挂牌最多的86平两房为例，今年成交总价为95-125万元。建面108平的三房，今年成交总价为136-165万元，大部分在150万元左右。
这个总价只相当于天河一套新房的首付。而尚东阳光大部分二手房都是业主住了几年的精装状态，属于次新房。
天河、黄埔如今的新盘，大部分都不在核心地缘。如果在核心地段，价格还会高1-3万/平。
而刚需买房，都是边缘地段的话，只盯着天河黄埔只会死要面子活受罪，房贷月供会高1-2倍。
尚东阳光近一年二手成交量大涨不是没有原因的。有个细节可能或许可以解释为何它的两房户型成交如此旺：
尚东阳光86平两房全是南向房源，而且基本是两梯四户设计，层高约25-32层。三房户型是两梯三户或四户。
对比之下，海珠、荔湾动辄四五十层的超高层住宅就很尴尬，天河新盘能做到最小户型全南向且两梯四户的，你根本找不到。
尚东阳光外立面
尚东阳光容积率4.06，户型公摊面积较大。因为是计容新规后的产品，两三房户型纸面使用率只有76%左右。这是尚东阳光最明显的缺点。
现在的新盘户型设计都是利用大飘窗“偷面积”，并且利用阳台花池、“阳改房”等方式增加使用率，本质上空间没有太大变化。
尚东阳光的两房通过重新装修改成三房是没有问题的，有部分业主就是这样做。
以总价120万，首付3成36万计算，等额本息贷三十年，一套可以改三房的尚东阳光两房小户型月供才三千多元。对刚需来说，这很有性价比。
尚东阳光
尚东阳光内部是法式园林，楼间距不错。外部是工业厂房和自建楼，远望是东江，对面是东莞麻涌镇，没有太多市政公园。
尚东阳光外部环境，对面是东莞
典型的“家里欧洲，出门非洲”，广州特色，介意的朋友需要考虑清楚。
13号线二期来了，直达天河越秀
尚东阳光商业地铁加持
对尚东阳光来说，降价大趋势还在继续，预计明年一季度均价会降到1.1-1.2万/平。
另外，有两个利好值得主城刚需注意：
第一，13号线二期预计明年会开通，届时从沙村可直达珠江新城、花城广场和越秀淘金、纪念堂等核心区域，最远到达白云朝阳。
今年大环线11号线开通后，两者叠加，无论你在主城区哪个区域工作，基本换乘一次地铁就能到达。
13号线一期给新塘楼市溢价不少，二期虽然没法提高溢价，但是板块内的楼盘流通性会有所提高，因为地铁带来的居住人流更多了。
沙村地铁口商业施工中
另外，沙村地铁口的商业同样是明年年底竣工，填补附近大型商业缺乏空白的遗憾。
华润置地公园上城
对于尚东阳光、新世界花园和华润置地公园上城等大型社区来说，这无疑是个巨大利好。
尚东阳光2015年售价才七八千一平，如今价格还有下降空间。
新盘方面，公园上城约1.8-2.1万/平，振业学府里约1.2-1.4万/平，路劲星棠约1.58-1.7万/平。
除了公园上城自带大型市政公园和广外新塘实验小学，其他新盘价格上竞争力不如尚东阳光这个次新盘。
尚东欣雅达幼儿园
尚东阳光对口学区是家门口的欣雅达幼儿园和市级公办新塘第三小学，虽然没有名校加持，但基本的上学保障是有的。
至于公办中学，大家都是新塘三中，没有加分点。
综合来看，如果尚东阳光继续降价，它会在二手市场杀疯了，继续领跑新塘二手成交榜。
如果你短期内没有名校需求，只需一套房子定居，广州近郊的尚东阳光会是个不错的选择。
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