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从4万+跌至2万+，科学城房价上演“自由落体”？

楼市 2024-09-09 17:23 广东

广州楼市网红板块都逃不过房价大起大落的宿命，黄埔科学城也不例外。

暴涨过后是漫长的下跌周期。2024年已过去8个月，黄埔科学城，没能上演逆天改命的剧情。

无论是新房市场还是二手房市场，一场磨底的博弈正在持续进行着。

东荟城领跌，以价换量

科学城二手降价凶猛

科学城人气最高的二手房小区是万科东荟城，一个业主战斗力爆表的楼盘。

3年前的东荟城业主也许不会想到，自己的房子未来会以2万多的单价成交。毕竟那时候，邻居卖出的房源几乎没有低于4万/平的，主流成交区间是4.5-5万/平。

东荟城位置

贝壳数据显示，2024年8月份东荟城的二手成交价是25118元/平，最近两个月成交的房源几乎没有超过3万/平。

来源：贝壳

6月至今，该小区卖出去37套房子，主流成交单价为2.3-2.8万/平，最低一套单价21874元/平。

探长翻了翻2021年8月贝壳的二手成交数据，最高是48192元/平，最低是43721元/平。

3年来，东荟城二手房均价从4万+/平一路下滑至2.5万/平，跌幅近40%。这个以学位闻名的小区，成为科学城二手盘市场的一个缩影。

东荟城人气很旺

由于人气居高不下，降价后的东荟城成为广州人气小区榜单常客，最近甚至能碾压主城海珠区著名二手成交大盘金碧花园，成为一哥。

仅贝壳平台，东荟城就有320套房源在售，近3年成交了260套，挂牌率一路飙升。卖的人多，看的人多，买的人也多。

不管实际价值如何，在科学城二手房市场，东荟城的房源流通性稳站第一梯队。

科学城两大二手红盘配套

其他小区虽然复制不了东荟城的人气，但近一年成交的底层逻辑不变：

均是以价换量，而且降价力度同样很大。科学城二手房降价潮仍未停止。

比东荟城房价更高的新福港鼎峰，号称是科学城的二手标杆，品质楼盘。

新福港鼎峰

今年该小区房价也出现明显的下滑，90平以下的三房小户型上半年成交价还在4.6-4.7万/平，下半年就降到3.7-4.3万/平。

130平以上的三四房大户型相对坚挺，成交价约4.2-4.8/平。新福港鼎峰在售房源以小户型为主，占比过7成；改善大户型业主比较惜售，因此溢价能力也更强。

急售的小户型业主，甚至有挂牌价低于3.6万/平的，心态很焦躁。

新福港鼎峰业主挂牌价来源：贝壳

相对于动辄5-6万/平的高峰，这个标杆盘房价也回调了，降价趋势不变。

比起香雪和区府的二手房，缺乏名校和地铁通勤的睡城云埔片区房价就更低了。万科金色梦想成交均价不到2.1万/平，7月有几套被业主以1.8-1.9万/平甩卖。小区主流成交价为2-2.1万/平。

来源：贝壳

一路之隔的中海誉城情况类似，只是最低成交区间去到1.7-1.8万/平。这几个刚需大盘成交均稳定，价跌量涨。

科学城二手盘内卷严重，短期内还是行情依旧下行。

新盘房价崩塌？降价去尾货

科学城成交低迷，价格创新低

比起二手市场，科学城一手市场更惨。二手房起码所见即所得，一手房即便是卖到现楼状态，购房者态度依旧谨慎。

反馈到成交上，市场就显得很冷清，开发商只能不停地搞降价活动。

今年黄埔去化最好的新盘中央公馆，在上周一口气拿出10套“一口价”房源促销，折后单价4万/平起，更何况科学城那些去化平淡的持销盘、尾盘。

虽然科学城这两年没有土地出让，但仍然还有十几个新盘在售，所以这两年处于去库存状态。

融创广府壹号

光是黄陂片区，就有保利翔龙天汇、融创广府壹号、中铁建花语天宸、振业天成四大金刚。除了保利翔龙天汇去化尚可，其余均不乐观，很多时候项目单周成交不超过一手之数，甚至会颗粒无收。

而云埔的保利锦上，价格已经打到2字头，去化速度也是愁人。区府片区的越秀星樾山畔TOD处于去尾货阶段，今年来价格降幅不小，8月底的110平四房户型“一口价”做到36X万元，单价3万出头。

去年7号线二期的开通，并没有给作为燕山站上盖的星樾山畔带来泼天富贵。项目旁边的迷你盘佳大瑞园更惨。

佳大瑞园

2021年开盘至今，只有三栋楼的它，楼都建好了，但至今都没卖完。今年上半年，该盘怒降一万/平，去到2.3-2.5万/平。科学城再也没有比它更便宜的新盘了。

可惜，佳大瑞园价格是降了，但还是不好卖。事实是，并非只有小盘如此，一向低调神秘的科城山庄最近传来消息：

又有货卖啦！

探长了解到，这61套货其实去年25栋没卖完的“尾货”，现在降了3000-7000元/平，单价约3.9-5.2万/平。

科城山庄尾货价格

去年，该盘宣称是“最后一次开盘”了，项目表示开盘当天就售罄。当时流出的价格是4.7-5.8万/平。

据说科城山庄是科学城板块体制内业主含量最高的小区之一，一直都不愁卖。现在居然有“尾货”降价出售。

科城山庄

作为参考，今年科城山庄峻森园两房小户型二手成交价约3.2-3.7万/平，个别房源为3.9-4.2万/平。而三四房户型3.6-4.5万/平，均价约4.2万/平。

科城山庄这次清尾货，价格算不算有诚意，相信市场很快就会有反应。

再等等还是抄底？

科学城房价去泡沫没结束

二手业主的砸盘，直接带崩了科学城新房价格体系。

资金压力大的开发商，只能通过不断调整价格来换取现金流。除非像佳大瑞园这种不知名小开发，否则大型房企新房没有大幅降价的空间。

这两年的房价调整，已经去掉了科学城新房的一部分泡沫，二手房则去掉了大部分虚高溢价。

黄埔科学城

现在你想房价一夜回到十年前，这种可能性几乎不存在。地价已经决定新盘的底线。

此刻科学城房价显然还不是最底部，但房贷利率已经创近10年历史新低，刚需上车，相对轻松不少。

最重要的是，即便房价还会降，现在买入你不会像2020-2021年那批业主，他们才是站在山顶吹风的人。

二手房降价后，有不少优质房源值得我们认真淘笋。买房或许不是最佳时机，但看房绝对体验拉满。

你如何看待科学城房价？欢迎评论区一起讨论。

老规矩，广州买房，请找我们服务，知无不言。

-End-

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