海珠西广纸东街AH050314地块，属于短小精悍型项目。
在广州主城区这类型很多，尤其是海珠区，比如中海观云府、中海江泰里。
硬核新盘，往往做得比较精致，又小又能打。
9月19日，越秀以楼面价3.4万/平拿下该“蚊型”地，耗资约35.6亿元。
最新消息是，项目预计最快下月底或12月初就要上市，刷新了越秀在广州拿地开发的速度。
卷到这种程度，着急卖房的广纸314地块有什么亮点呢？
越秀：底价拿地，优势在我？
越秀拿这块地很划算，完全是底价，并且地段好，又没有太多配建。
314地块用地红线
用地红线内，除了住宅和配套的1000平商业，面积最大就是配建的851平绿地，其余就是垃圾站、公厕、社区服务站之类的基础配置。
广纸314地块占地面积14810平，出让面积13959平，总建面约104693平。
怎么看，这都是一个小型社区，很难做出大开大合的效果。
此前自规局314地块设计效果图
如果按照此前市自然和规划局给出的设计效果图，它只有3栋楼。以楼高40层、两梯六户算，总户数也才702户。
即便是按项目最新规划4栋楼，就有936户，实际不足1000套房源。
314地块基本情况
如果是3栋楼设计，有可能会变成中海观云府那种超高层；如果减少层高，做成4栋楼布局会好些。越秀应该是选择了后者。
越秀给出的解法一定是做“小而美”，314地块户型使用率成为海珠西最高的：
预计使用率会达到120%。
比海珠西部板块在售所有新盘都高。
隔壁竞品保利燕语堂悦在售78-125平三四房，实用率约100-110%，是板块新房销冠，价格站稳5.6-6.4万/平。
保利燕语堂悦
项目今年拿了3个预售证，共批准预售房源613套，目前已售283套，去化率约46.2%。
中海江泰里整体也不错，但户型已经是新规前产品，市场会更青睐赠送率更高的新一代户型。
小盘的短板显而易见：缺少丰富的社区配套。
广纸周边生活配套
好在旁边是越秀星汇海珠湾、绿地越秀海玥和广纸新城，底商、公园这些都可以蹭一蹭。
某种程度上，314地块短板有大型成熟社区可以弥补。
除了户型实用率，广纸地块还有地价低的优势。要知道，燕语堂悦楼面价约4万/平，比它还高6000元/平。
按照实际成本测算，越秀有机会把房价打到4字头，均价维持在5.5万/平以下。
算上近120%的高使用率，最后均价折合下来，谁更有竞争力还真不好说。
小户型、容积率7.5，考验设计功力
对刚需来说，上车门槛够低才足够友好。
消息显示，越秀在广纸314地块预计推出80-120平三四房。
乐观看待的话，80平三房户型真的能满足主城刚需的需求。
地块有个明显的缺点是容积率高达7.5，比广钢新城大部分超高层还高。
超高层代表项目：中海观云府
刚需、刚改小户型+高层，小区设计不好容易扑街。
按照越秀已经成熟的设计方案，户户朝南+蝶式布局+LDKG一体化设计可能是最好的选择。
旁边的越秀江湾和樾，小户型就是可以直接抄作业。
江湾和樾
想要达到120%的使用率，270°飘窗+大阳台肯定少不了。
项目户型图还没出，但探长估计大概率是按这个方向走的，我还没有想到更多的“偷”面积办法。
另外，通过小区商业、绿地等配套减弱高层带来的压迫感，有限空间可以多种绿植改善居住体验。
项目效果图
同样面积段，越秀广纸地块都有抢客的对手。比如说中建天钰、中旅天宸府、保利燕语堂悦，小户型都有自己的优势。
314地块附近的广纸东街、广纸路、广纸北一路比较狭窄，上下班可能会跟电鸡、跟邻居争马路。
小地块被周边小区夹着，感觉就很局促。
除此之外，项目本身配套还是很不错的。
摆在越秀面前的难题是，能不能靠高实用率和低价直接圈住客户。
广佛/11号线双地铁，老城生活配套成熟
广纸314地块位于大环线11号线棣园站和广佛线燕岗站之间，地铁通勤便利。
尤其是年内11号线通车，直接打通琶洲、天河、海珠西和荔湾等区域，利好主城居民。
项目上市期间，不早不晚，吃到了这波快速兑现的流量。
生活配套上，一个地铁站过去就有大型商业乐峰凯德广场，人气很旺。
再过两条街，就是著名的江南西商圈和宝业路，夜宵、轻饮、小吃都蛮丰富。
另外，后航道边上还有太古仓码头、太空间LIVE也挺受小年轻欢迎。
要说成熟度和松弛感，海珠西要比东山口更包罗万象，整个片区的居住舒适度是不差的。
而教育配套上，大家都很清楚宝玉直实验小学和昌岗中路小学都是省一级的，至于学区会划到哪里，就看教育部门的协调了。
当前，海珠西板块新盘竞争非常激烈，中建天钰和越秀广纸路项目的加入，难免会倒闭持销新盘搞价格战。
事实上，像中海江泰里、中旅天宸府等盘今年已经不止一次降价，“一口价”房源不断。
现在入手，能打的新盘选手越来越多了。价格美丽，户型使用率也卷到100%以上。
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