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三年了，华润公园上城终于把房价打下来！

楼市 2024-09-04 18:54 广东

增城新塘，有一个网红新盘很有争议性：

它既代表着一种全新的大盘生态，又因为本身的“独特性”走到舆论的中心。

2021年开盘后，它的房价一度站上3万+/平；现在楼市遇冷，它又放平心态，把房价打到18XXX元/平起，很有弹性。

它就是华润置地公园上城。时隔三年，第一批业主已收楼，我们决定更新评测这个楼盘。

当房价泡沫去掉、更多肉眼可见的配套落地，项目会一雪前耻吗？

公园和名校落地

最大问题不是“高速上盖”

公园上城身上最大的争议，来源于楼盘靠近新塘立交。京港澳高速把地块一分为二，已交付的一期和在售的二期在西侧地块，未开发的三期地块在东侧。

项目北侧，靠近广深大道西。一个高速十字架就这么贯穿地块，因此坊间给公园上城取名“高速上盖”，非常形象。

高速上盖

华润很清楚这个问题，于是选择在高速上方加了盖子，并在上面做了约15万平的超大市政公园——海贝公园，大约相当于15个二沙岛体育公园。

8月31日，海贝公园一期正式开放；9月2日，项目配建的18班公立幼儿园尚诚幼儿园开学。另外，项目配建名校广东外语外贸大学新塘实验小学去年已投入使用，有30个班，业主独享。

配套幼儿园和广外新塘实验小学

客观地说，华润置地的配套兑现度还是不错的，做新塘板块新盘一哥毫无争议。

同板块的新盘，要么体量偏小，要么没地铁，位置不佳，公园上城的综合性是很能打的。

探长实地逛了一圈已开放的海贝公园，除了部分设施细节没做完，整体上做得挺到位的；现场还有不少工人在做二期工程施工。

海贝公园

从小区一期出来，有连廊直通公园入口，业主刷卡可以进入。非业主也可以坐电梯上去。公园的运动娱乐设施很多，已经有不少家长在遛娃。

配套幼儿园与小学都在东侧地块，一二期业主需要穿过公园到对面上学，步行距离约一两百米，人车分流比较安全。

众所周知，新塘缺乏大型市政公园，公园上城算是填补了这一空白，顺带大幅削弱了高速噪声影响，一举两得。

海贝公园，靠近一期小区

和大家想象的不一样，小区最大的噪声隐患不是来自外部，而是内部。

探长问了已经入住的业主，他们吐槽最多的其实是楼板隔音效果。去年已经交房的1-7栋，靠近的广深大道，但由于车流限速，胎噪并不大，隔音玻璃基本能遮挡，从实体样板间能感受得到。

业主反馈

在售的8-10栋有上盖+市政公园阻隔，反而影响没那么大。这三栋属于准现楼开卖状态，最快年底就可以收楼。

公园上城或喜提沙村版金铂天地

新塘商业短板预计明年填补

对于沙村片区居民来说，今年最大的惊喜莫过于沙村地铁上盖的商业地块成功出让。

该商业一路之隔就是公园上城二期，正好处于地铁E出口上方，是业主回家的途径之路。

地块施工现状

探长看到，地块已经平整，现场有多辆土方车和挖掘机在进行施工作业，进度颇快。

公开信息显示，7月份，该地块被乐益置业斥资约3亿元拿下，预计有四层商业建筑，总计容建面80207平，体量不小。

项目基坑和土方开挖工程工期是2024年9月1日至2025年4月29日；按地块出让要求，开发商需要在交地后18个月内竣工。

也就是说，沙村这个地铁上盖商业综合体最迟2025年12月就能竣工，乐观的话会明年春节开始前运营。

乐益置业背后的老板，曾参与白云金沙洲金铂壹号的成功开发运营，商业地标金铂天地在当地人气颇旺。从2019年开业至今，金铂天地都是金沙洲最火的商业之一。

基于这层关系，不少本地业主猜测，乐益置业也许会引进金铂天地这一商业品牌，打造沙村版的新塘金铂天地。

金沙洲金铂天地

若属实，这对公园上城业主来说再好不过。出门就有大型shopping mall 逛，日常生活便利不少。

沙村商业综合体工程命名是乐益广场中心项目。8月7日的批后公示信息显示，商场会有地下通道与沙村地铁E口连接，可以顺势承接地铁13号线进入增城新塘的客流。

公园上城

一旦开业，公园上城、新世界花园、尚东阳光、学府名邸等近2万户业主，不用再开车去十公里外的永旺梦乐城了。

现阶段，沙村片区附近只有环宇广场、合汇新汇里广场等小型商业，购物体验较差；体验稍好的只有隔壁黄埔的南岗万达广场和黄埔佳纷天地，商业短板明显。

公园上城业主所担忧的缺乏大型商业问题，如今已经有点盼头了。

从3万+/平降至18XXX元/平

刚需终于出手，公园上城扛住了

三年前上车公园上城的业主，看到如今的价格可能会流泪：

在售准现房小户型，约1.8-2.1万/平，个别特价房约1.7万/平。

而2021年项目开盘，北向小户型也要2.6万/平，主流价格一度去到2.8-3.2万/平。

经过近两年的建设和降价，公园上城价格已经回归合理区间，并且预计今年金九银十还会进一步让利。

公园上城一二期楼栋

截至8月底，公园上城在售8-10栋中，8/9栋主体结构已经封顶、外墙涂料施工完毕，现阶段施工重点是内部装修，大概率年底能交付。

高速上盖，结构进度已达99%；海贝公园施工和绿化形象进度达50%，并开放了一期示范点。

这三年，华润和利通发展、湾区发展两个合作伙伴，展示了央企+国企的底蕴，成功顶住了市场下行周期的压力。

公园上城内部社区泳池

克而瑞的数据显示，公园上城登顶新塘新盘总价160-230万元的销售榜。无论是网签套数、销售金额还是销售总建面均是板块TOP1。

探长算了下，现在买一套公园上城建面约77平的中楼层小三房，单价约1.85万/平，折后总价需要约145万元，比高位省六七十万元。

如果是首套房，按15%首付比例，主流商贷执行利率3.1%、等额本息方式贷30年，月供为5262.98元。

其他条件不变，按30%首付比例，月供为4334.22元。两者相差928.76元。

对普通广州上班族来说，这个月供可以接受。如果是公积金贷款，则5年以上执行利率只有2.85%，月供还会更低。

公园上城内部园林

除了1.5卫的刚需小三房77-80平户型，公园上城还有88-90平三房两卫户型，单价约2万/平，总价约170-180万元。

刚改户型有105-129平四房户型，单价约2.1-2.3万/平，总价约210-300万元。

三年后，公园上城房价终于被打下来，变成真正的刚需上车神盘。很多人吐槽归吐槽，在新塘买房，最终还是绕不开它。

你如何看待华润公园上城？欢迎评论区一起讨论。

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