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沥滘旧改危机：欠钱，停工，卖房难

楼市 2024-11-06 19:20 广东

“未有河南，先有沥滘”，沥滘村在广州颇具历史古村价值。

作为广州老四区最大的城中村改造项目，海珠沥滘旧改遇到难题。

近一年来，沥滘村民烦心事不断：

临迁费、补偿款停发、复建房地块停工，加上融资地块项目销售困难，旧改陷入资金链断裂的困局中。

沥滘旧改横幅

无论是村民还是开发商都进退两难，现实一地鸡毛。

同是一条村，有人幸运摇中收房，有人被迫租房，悲欢各不同。

7月底，沥滘城中村改造项目举办第一批复建房西海茗苑（25#、27#地块）房号摇珠活动，共有1023套复建房确定归属。

西海茗苑交付现场

9月10日，这批复建房顺利交楼。沥滘村民拿到象征业主身份的“回迁通知书”。

据探长了解，有村民分到了4套回迁房，部分人分到了不止一套回迁房。等待回迁的村民有5000多户，此次千余套房源尚不能满足。

广州之窗

沥滘复建房西海茗苑

西海茗苑有四栋楼，A、B栋为30层，C栋37层，D栋36层，与广州之窗仅隔了一条沥滘路。

从小区步行到广佛线沥滘站A口约1.1公里，旁边就是海珠儿童公园。配套方便，周边还有在建的大型医院：中山大学孙逸仙纪念医院海珠湾院区。

在多个回迁地块中，西海茗苑综合条件是最好的。34#、36#回迁房，二期工程有1栋房源已接近封顶，另1栋房源已建了几层高，目前处于推进复工阶段。

西海茗苑容积率较高，户型面积约61～147平，大小户型兼顾。外立面和户型不算差，不仔细看的话，跟正常商品房小区没多大区别。

西海茗苑小区外立面

当然，这是运气好的沥滘村民。运气不好的，正在四处“维权”。

9月份，有沥滘村民在人民网“领导留言板”反馈：

自己于2023年9月初签约，并于2023年11月初移交房屋并取得回执，按照补偿协议应在移交房屋后十个工作天发放货币补偿，但到现在已经10个多月了，还是没有收到任何补偿款！

来源：人民网领导留言板

现在房子没有了，补偿款又不获发放，希望领导能帮忙。

海珠区相关部门也没有回避，在回复中直接点出目前沥滘的困境，具体如下：

首先是临迁费和补偿款项拖欠原因，受近期房地产市场大环境影响，且由于银行对房地产企业收紧贷款政策，进一步加剧企业资金链问题，导致无法按时支付项目临迁费和补偿款项。

沥滘所属南洲街道纾困措施如下：

一，搭建银企沟通平台。

沥滘经济联合社积极协调银行机构，督促沥滘城中村改造项目向一期银团增加抵押物，提高融资及贷款额度，争取获得资金及融资等支持。

问题的关键是，尽管国家为了保交楼，给地产融资方面开了很多绿灯，但开发商值钱的抵押物已经不多，能获取的贷款额度有限。

政策再多，沥滘旧改也需要白衣骑士真金白银砸进来拯救。

二，积极推进融资收储。

沥滘经济联合社和沥滘城中村改造项目积极推进改造项目20#融资地块收储出让工作，帮助合作企业快速回笼资金，缓解资金压力，解决临迁费发放问题。

关于20#地块收储出让的复杂，探长6月份已经详细写过，具体请回顾：

欠临迁费？沥滘旧改问题很大，政府亲自下场卖地筹钱！

三，督促企业自筹资金。

沥滘经济联合社督促企业通过主动对接银团组织、引进央国企等方式拓宽融资渠道，并加大14#融资地块销售力度，搭乘房地产新政东风，通过降价促销等营销手段加快融资房销售，自筹资金缓解压力。

沥滘现状

据探长了解，尚无银团和央国企明确表示要介入沥滘旧改。广州本土两大巨头某保、某秀宁愿多拿普通宅地，也不愿蹚这趟浑水。

14#融资地块，也就是在售的珠光·海珠新城，是沥滘旧改首推地块，总建面约27万平。

沥滘旧改一共61个地块，首推地块销售不佳，指望它回血资金有点过于天真。

据广州市住建局数据，该项目开盘两年多以来，一共拿了7个预售证，商业+住宅可预售房源1636套。

海珠新城已拿预售证

截至今日，海珠新城一共网签了829套房源，去化率约45%，还有约55%库存等待买家入手。

海珠新城有过短暂的高光时刻，2022年开盘时曾卖到7.5万/平的天价，可惜好景不长，项目很快就大幅降价。

近两年海珠新城工抵房、内转房、特价房频出，市场反响效果平平。

海珠新城效果图

今年3月份，海珠新城部分精装房已经降到5.2万/平，毛坯房降到4.9万/平。

由于出现卖地输血、延迟交楼等负面消息，市场对开发商的资金筹措能力表示怀疑，从而影响了项目销售速度。

珠光进退两难，靠自筹资金已经没办法顺利走出目前困局，一手好牌打得稀烂。

万幸的是，海珠新城被延迟交楼的700多户业主，终于快要等到交付时间。

上周四，海珠新城公众号发布“致业主的一封信”，提及1-4栋交付准备工作已进入冲刺阶段，项目整体交付工作即将启动。

海珠新城首次交付迎来大考，希望久等的业主开盲盒顺利。

签了字的沥滘村民心情复杂。首先是临迁费和补偿款到账遥遥无期，其次是房东变租客。村民自建房被破坏，搬回去居住无望，只能自己租房住。

最重要的是，沥滘原本依托周边大量的服装辅料市场和华南鞋城等劳动力密集型中低端产业，租房市场旺盛。

现如今因为拆迁和产业转移等原因，沥滘早已不是当初人声鼎沸的模样，现状有点像被炮轰过的城市战场。

探长在走访过程中看到，到处挂满了鼓励拆迁的横幅。村里除了少量沿街水果店、便利店等正常营业，其余自建房多已搬空。

沥滘现状

斑驳的墙体上写有大大的“拆”和“已接管”等红色字体，非常刺眼。

沥滘村民们，也是进退两难处境。地铁口的摩的师傅，也比以前闲了。

你如何看待沥滘旧改？评论区一起讨论。

广州买房，请找我们服务，知无不言。

-End-

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