一大早，央妈三箭齐飞，楼市与股市均沸腾了。
今天收盘，沪指录得2863.13点，怒涨4.15%！
久旱逢甘露，韭菜们终于有人浇水了。
降低存量房贷利率，下调存款准备金率，降低7天逆回购操作利率
央妈节前放出“大撒币”消息，振奋人心！
房地产板块和银行股顺势大涨，收盘后录得涨幅2.7%、3.81%。
这是发起总攻时刻，还是餐前小菜？别急，我们拆开看看。
存量房贷利率下调50bp
“老韭菜”也有春天
在今天国新办新闻发布会上，央行领导表示，
在房贷方面，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近：
预计平均降幅约0.5%。
等国庆后银行相关细则出来，存量房贷利率将有50bp下调空间，这相当于以往两次LPR下调幅度总和。
过去在5-6%区间高位站岗的存量房业主，终于迎来春天。
下调后，大部分存量房贷利率预计能从目前的3.8-4.1%降到3.3-3.6%区间。
以后新老业主，利率差大幅缩小，奔向平起平坐！
央妈说，这次存量房贷利率预计
可惠及1.5亿人口、5000万户家庭。
平均每年减少家庭利息1500亿左右，从而减轻大家的房贷压力，增强消费信心。
粗略计算，以100万本金贷款、等额本息还贷方式，30年期限，下调50bp后，月供可减轻约280元/月,30年能减少10万利息支出。
注意，这是在前面几轮降息基础上下调的，央妈总算良心一回。
释放了刚需的压力，央妈也有针对改善房层面的利好：
将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%降至15%，拉齐首套与二套房之间的首付比例。
此番操作，意在调动置换家庭的入市积极性。按一套总价500万改善房计算，此前25%首付比例需要125万，调整后仅需75万。
改善上车门槛，大幅降低，有利于提高楼市交易活跃度。
LPR、存款准备金率预期下调
释放一万亿流动性，利好经济恢复
央妈表示，近期将下调存款准备金率0.5%，向金融市场提供长期流动性约一万亿。
在此基础上，有可能再进一步下调存款准备金率0.25-0.5%，给经济复苏提供合理的流动性支持。
对各大银行来说，这意味着有更多可用资金，有更多低利率的信贷资金投向企业和居民消费市场。
此外，央妈还表示，近期将政策利率工具7天逆回购操作利率：
从目前的1.7%降至1.5%，下调幅度为0.2%。
早在7月22日，央妈就宣布将公开市场7天期逆回购后操作调整为固定利率、数量招标，从而明确了这一工具的政策利率地位。
了解货币政策的朋友应该知道，房贷跟5年期以上LPR挂钩，而LPR瞄准的是MLF（中期借贷便利），MLF的调整预期跟随7天逆回购操作便利。
本轮7天逆回购操作利率下调，预计会带动MLF下调0.3%，从而促使LPR（贷款市场报价利率）下调0.2-0.25%。
换句话说，年内LPR还有机会下调20-25bp。
届时，广州四大行和主流商业银行的首套房贷利率将从目前的3-3.15%，下调至2.8-2.95%，低于或持平当前公积金房贷利率。
在美联储降息冲击下，9月20日央妈维持LPR不变：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。
10月的LPR公布，很值得大家关注。
提前还贷or入场买房
对广州的影响如何？
首先要明确的是：
以上均是基于央妈政策的乐观预期。
理论成立不等于现实成立。
实际落地效果看两个方面：
第一，各地区商业银行的落地情况。
对银行来说，存量房贷利率下调是把吃到嘴里的肉吐出来，积极性有限，政策执行有滞后性，最快也要国庆后。
图 /Pixabay
一存一贷的利息差是银行收入核心，银行将很快会下调存款利率，给贷款利率下调让路。
第二，老百姓的心理预期与实际行动变化。
老百姓把钱取出来，可以选择一部分提前还贷，可以选择趁新一轮家电和新能源汽车补贴消费，也可以选择趁房贷利率下调入场买房。
从各大社交平台的反馈来看，目前大众的主流选择是：
提前还贷，消费降级，保留现金。
这是预期不确定下最稳妥的选择。因为即便存量房贷利率下调了，也有三点几的利息。
没有什么比提前还贷更划算了。中短期稳健的理财产品，上哪儿找三点几的收益率？
而家电和新能源汽车领域，是价格战最激烈的行业之一，除非骨灰级消费者，否则更新频率很低。
至于买房，这一轮刺激确实很有诚意，但基本都在大家预期内。能上车的刚需与改善，都是原本就持币观望的客户。
房贷利率和购房门槛降低之后，最影响大家买房动机的是预期收入的稳定和提高。
而这一切的大前提，则是经济大环境有回暖迹象。
节前三大利好，对广州楼市的改善盘有一定的刺激作用，对原本门槛就低刚需项目刺激不大。
利率降了房价不降，到头来也是雷声大雨点小。
真正的刺激效果，市场很快会做出反馈。
你如何看待这一轮政策利好？欢迎评论区一起讨论。
老规矩，广州买房，请找我们服务，知无不言。
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