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房价崩溃？万科城市之光问题出现了吗？真相来了！

楼市 2024-08-14 18:56 广东

有着“黄埔汇悦台”之称的万科城市之光，二手挂牌量越来越高了。

贝壳平台公开数据显示，交易活跃的是F区，挂牌量为30套，最近3个月有3套成交；其次是E区和公寓，各有7套挂牌在售。

城光挂牌详情，来源：贝壳

2024年是这个老黄埔网红小区的二手交易元年。可惜，它的入市生不逢时，没有新房时期那样火遍全广州。

今年广州二手房价跌得比去年还凶猛，无论出于何种原因，此刻选择挂牌出售的城光业主，注定卖不出好价钱。

城光F区成交情况，来源：贝壳

F区公开的3套成交房源大家都看到了，成交价约4.6-4.7万/平。

看似不高是吧，实际上这已经是“矮子国里的高佬”。

探长了解到，F区今年实际成交不止3套房，是6套。贝壳未公开的内网数据显示，城光实际挂牌量为110套，还有成交价更低的房源。

“0528”新政后，广州二手市场活跃度增加，大量次新房入市，F区业主也是在这一阶段开始加速挂牌的。

万科城市之光夜景

从成交记录看，目前城光所有二手成交都是7月达成的。

一套面积81.63平的北向低楼层三房户型，业主报价400万元，最终成交价格只有332万元，单价40671元/平，低于当初买入价。

当然，这是北向户型的低楼层，属于小区里最极端的情况。我们再看看这套南向中楼层且是成交3房户型中面积最大的户型，它的成交情况是：

建面99.56平，业主报价500万，最终以460万成交，单价46208元/平。

这就是贝壳它作为公开展示的3套房源之一的原因：成交价尚可，同时也比较有代表性。

其他公开展示的两套房源，均是南向三房户型，也是6套成交房源中单价最高的。

未被公开的还有一套北向的78平户型，成交单价42883元/平以及一套北向89平户型，成交单价44626元/平。

从万科城市之光F区的成交明细可以看出，无论公开还是不公开，均没有房源成交单价能超过4.8万/平的。

实际上，现阶段F区业主割肉的话，可能产生三种亏损：

第一，亏本金，部分房源成交价低于买入价，亏本无疑。

第二，交易税费支出。如果房产证未满2年，需要缴纳5.3%的高额增值税以及潜在的个人所得税。

第三，贷款利息支出。城光入市早期是广州房价和房贷利率巅峰期，房贷利率基本都在5-5.8%之间。

按大部分人选择的等额本息还贷方式，这两三年，业主房贷支出大头几乎都是利息。

即便这样，城光的二手挂牌量还在逐月上升。城光整个小区超过5000户，随着交付房源的增多，会有更多业主加入砸盘行列。

从F区的挂牌和成交情况看，现阶段北向、低楼层、小户型这类房源会先被甩卖。

截至今日，城光还没有100平以上的二手房源成交。

F区挂牌在售的，大部分都是三房小户型。100平以上的刚改/改善四房户型，整个组团也就6套，挂牌价约5.4-6万/平。

城光F区大户型挂牌详情，来源：贝壳

城光的优质户型，还没到甩卖期，业主相对惜售。如果从买入的角度看，这类业主一般都是置换改善客户，现金流会比一般工薪阶层的刚需旺盛。

除非遭遇突发情况或者投资失利，否则这种大户型业主不会在房价下行期匆匆降价甩卖。

因此，与其说城光二手房价跳水，倒不如说部分刚需业主出现现金流问题，只能忍痛割爱。

这也从侧面说明楼市低迷的真正原因：

楼市成交金字塔底层的大量刚需，失去了稳定收入预期，买房信心没了。

而抗风险能力更强的富裕阶层，财富缩水后更不想参与确定性不高的资产，楼市整体交易量快速下滑。

因此，短期内，房价下行趋势不可避免，还会继续。

这在任何一个小区中，都会发生，并不奇怪。等到城光大户型也出现抛售时，我们才能给出城光二手房价崩溃的结论。

不过到了这一步，房价问题就不仅仅是房价问题了。

如果现金流最充裕的业主都选择低价抛售，那经济危机也就不远了。

等到问题出现，我再告诉大家。

你如何看万科城市之光？欢迎评论区一起讨论。

老规矩，广州买房，请找我们服务，知无不言。

-End-

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