房价一度站上5字头的番禺区万博CBD二手红盘——万科欧泊，最近3年成交价持续跳水。
以贝壳成交均价看，2021年是万科欧泊房价巅峰，成交均价为52426元/平。
巅峰之后是下坡路，万科欧泊房价连续三连跳。
2022年，该小区成交均价录得49540元/平，按年比较跌幅5.5%，跌幅不大，似乎还能接受。
2023年，成交均价46268元/平，按年比较跌幅6.6%，房价再次下挫，令人不安。
万科欧泊 /贝壳
今年前七个月，万科欧泊成交均价跌到3.8万/平以下，年底可能接近3.6万/平，预计年跌幅超20%。
换句话说，业主们达成了砸盘默契，集体疯狂降价，大量3万+/平房源挂牌上市。
万科欧泊今年很可能跌超10000元/平，房价要回到2017年的水平。
探长看了下，贝壳上该小区成交最多的是三房户型，今年有22套，成交区间为3.4-3.9万/平。只有3套成交价破4万/平，分别是42858元/平、42409元/平、40363元/平，最低成交价是34494元/平。
四房户型和两房户型成交少，分别只有一套和五套，不具有代表性。
来源：贝壳
如果是更差的北向两房户型，最低成交是32930元/平。个案不具有代表性，但说明了大趋势是下滑的。
万科欧泊上半年主流成交价已经降到了3.6-3.9万/平之间，这降幅着实不小。
作为跟万博CBD一起成长的二手盘，万科欧泊算是吃尽了板块红利，同时也是几年前炒房客最喜欢套利的投资盘。
长隆万博区位和配套
据探长了解，这一过程中，部分广州本地房产大V和外地房产大V都有涉及。这个套路很熟悉吧，中海花城湾、兰亭盛荟、美林海岸花园等盘都曾出现过。
只不过，万科欧泊房价更低，同时又有概念和较新的楼龄，所以更容易被抱团炒起来。
从2016年约2.5万/平，涨到2021年5.2万/平，万科欧泊花了5年时间。这段是中国房价最高光的时间段，恰好是广州高唱东进南拓、万博CBD建设发展变化最大的几年。
多重利好下，再加上炒房客的推波助澜，万科欧泊房价想不涨都难。
到了2020年，万博CBD核心区基本建成，然后经过一年的全面爆发，在超级红盘华发越秀·和樾府的带领下，包括万科欧泊在内，万博整个板块的二手房房价短暂站上巅峰。
万科欧泊的二手房交易量逐年上升，房价也在投资客利用经营贷不断加的金融杠杆蹿升。
2020年12月，万科欧泊一套建成于2012年的复式三房以61624元/平刷新小区房价成交记录。
之后短短半年，行情进入最癫狂的火热状态。
万科欧泊巅峰期房价
2021年5月，万科欧泊一套复式四房成交价63027元/平，从挂牌到成交仅用了15天。
同年7月，又有一套西南向4房成交了，价格是60363元/平。
进入2024年，该小区成交均价已经从去年的4万+/，回调至今年3.5万+/平。
为什么会出现这种倒V字行情呢？
国内经济的大趋势不必多探长说了，我相信基本面大家都看得到。
现金流不稳定前提下，买家都集体转入观望行为，炒房的割肉离场。想成交一套房子，周期变得非常漫长。
除了6月份，万博板块一二手楼市完全没法和前两年比。
万博新盘
在此之外，最大的问题其实是长隆万博近两年楼市供货爆发，区域供需已经明显失衡。
去年华润从拿地到入市，贡献了最多的流量。源源不断的新房伴随着板块热度快速入市。项目第一波卖得还不错，今年的第二波流速显然就慢了不少。
借此热度，产品不错的越秀瑞麓府快速加推，在近一年也为板块贡献了不少改善产品。
而更早入市的耀胜新世界，由于港商不追求高周转，顶着高价慢慢卖，所以至今存货也相当充足。
这，只是万博新房市场的前菜，真正的硬货是下半年搅局的总建面近500万平的里仁洞旧改。
万博CBD
万博CBD扩容为长隆万博之后，整个区域内房子不再具有稀缺性，从刚需到改善、豪宅，每一层次的产品供应都非常充足。
一个相当于广州亚运城的旧改体量，砸入市场。这都不能叫浪花了，完全是海啸。长隆万博新房市场，未来十年都会极度内卷。
产品层面上，在广州计容新规的加持下，近两年所有新盘的实用率和设计感，无一不吊打10年前的万科欧泊。
雪上加霜的是，为了追求回款和业绩，板块内的各家新盘，在不停地搞特价房营销，万博房价体系早已被颠覆。
万博商业天河城
同样一板块，同样的价格，新盘的性价比肯定强于二手盘。一旦高于4万/平，万科欧泊的竞争力远不如万博新盘三巨头。
于是，万科欧泊就跟广州其他投资客多的二手小区一样，出现明显的挤泡沫行情，房价快速跳水。
万博板块房价的大幅回调延迟了大半年，只不过因为番禺去年土拍和楼市的火热而已。
一切网红盘的叫嚣都是回光返照，浪潮退去，时间会告诉我们谁在裸泳。
