今年的番禺二手房卖得非常好，上半年成交量4049套，仅次于增城。
7月份，番禺二手成交更是高居广州11区之首，达到1536套。
其中，有几个盘贡献很大，它们分别是祈福新村、广州亚运城和华南碧桂园。
祈福新村、亚运城我们都曾分析过，今天要聊的是华南八大金刚之一的华南碧桂园。
华南碧桂园
华南碧桂园总户数超9000户，目前所有组团加起来挂牌量559套，并且有增无减。
6月份，华南碧桂园二手房成交了37套，位居番禺第三。
它和隔壁锦绣香江一样，曾经是番禺大盘时代的佼佼者，在全国都很有名气。
华南八大金刚体量 图 / 广州plus
现在在番禺二手房市场，华南碧桂园成交量要更多一些。
区位上，华南碧桂园附近有地铁有万博商圈，出门就是还海印又一城，稍远还有万达广场和天河城，日常通勤和娱乐消费相对方便。
华南碧桂园背靠番禺长隆万博CBD
据探长了解，不少追求居住条件的新广都会租这里，然后工作几年成家后，又在万博附近买房。
过去，我问其中一位为什么会一直住这边。对方给出的答案是：社区成熟，要什么有什么，靠近山林环境好。（她住的组团有山景）
这是住在华南碧桂园的年轻人代表之一，更多的还是大量的老业主支持。
从挂牌率来说，华南碧桂园并不算很高，才过5%，远不如某些炒家盘。早期买入的业主，多数也是自住为主，尤其是别墅业主。
贝壳上华南碧桂园各组团挂牌情况
由于买得早，价格也不高，房地产几个周期的红利，包括长隆万博发展的红利，华南碧桂园业主可以说一个都没有错过。
因为有多个巨无霸社区在，板块内竞争激烈，华南碧桂园错过了2020-2021年那波房价巅峰涨幅。
巅峰期涨幅不大，下行期跌幅自然也相对缓和。挂牌量最高的华南碧桂园翠云山，今年普通住宅的主流二手成交价为2.2-2.9万/平，别墅成交价为3.5-5.3万/平。
华南碧桂园
挂牌量第二高的华南碧桂园漾翠苑，2024年主流二手房成交价为2.1-2.6万/平，最高为4.4万/平。小两房和三房总价低，适合刚需上车，成为这个组团成交最好的户型。
超20年的楼龄，对华南碧桂园的卖家来说影响很大，小区的溢价能力已经不高，核心卖点还是大城配套和性价比上。
比如这一套80平左右的南向两房户型，成交价才170万，要啥自行车。
来源：贝壳
买家4月份买的，换到现在入手，新政后15%首付才25.5万。大部分家庭踮踮脚还是可以够得上的。
华南碧桂园如今的普通房源和户型，属于白菜价。比起增城和南沙，这里房价虽然高了几千元一平，但区位更核心，居住成熟度不错。
仔细看你会发现，漾翠苑这个组团，朝向好的两房户型，成交周期都不是很长，大部分都在两三个月到半年之间。
来源：贝壳
今年甚至有一套挂牌当天就成交的，一分钱都没降，实在是离谱。比较尴尬的是，老社区没有原装电梯，上下不够方便。
而容积率只有2.5，绿化率高达47%的翠宏台，楼间距很大，外立面看起来更白净清新。此外，该组团还是华南碧桂园难得人车分流的组团，居住舒适度不错。
华南碧桂园翠宏台成交价
因此，翠宏台今年二手成交价会比一般组团高2000-3000元/平，成交价约2.2-2.8万/平。同样南朝向、同样楼层，翠宏台二手价更高一些。
最近两年长隆万博新房大量上市，进一步吸引了华南碧桂园、锦绣香江、祈福新村、广州雅居乐花园等八大金刚老业主置换。
因此，这波卖一买一的换房潮，其实也是番禺大盘们的降价潮。再过几年，华南碧桂园等21世纪初上市的产品，就会进入淘汰期。
未来5-10年，华南八大金刚会进入抛售期，除了别墅这类独特产品，普通房源价格会更进一步下跌。
星河湾介入的沙溪旧改、越秀操盘的里仁洞旧改，以及待拍长隆住宅地块，都会改变番禺楼市的格局。
届时，2字头的华南碧桂园，就会变成1字头，房价向增城看齐。
今年以来，华南碧桂园各组团二手房新增挂牌房源，90%以上都在降价。事实上，2021年至今，该小区的成交均价在持续下跌，跌幅超过20%。
现在是买房砍价的市场底部时期。那番禺大盘如此多，你要如何买呢？
论大城配套和居住成熟度，以祈福新村、华南碧桂园为代表的老二手盘选择会更多，但论教育配套和楼龄，次新盘亚运城或许更有性价比。
抛开区位因素，两者房价都差不多，基本都是两万左右，具体买入看个人核心需求。
今年3号线东延线通车的亚运城，更符合主城区卫星睡城的地位，尤其是挤地铁去珠江新城上班的打工人。
亚运城居住人群的年龄结构也更年轻，以8090后为主，老盘的业主平均年龄更大。
亚运城
商业上，华南碧桂园背靠万博CBD，大体量综合商业多，入驻的大品牌也多，这点比亚运城广场强，优势更明显。
自住方面，华南碧桂园仍旧有不少舒适度不错的花园洋房，不用忍受亚运城那种超高层导致的高容积率困扰。
实话说，每个楼盘都有自己的优缺点，完美的二手房并不存在。
如果你没有考虑清楚，可以带着预算和想法，来找探长咨询。
