假如市场骗了你/济南楼市10月数据/中海阅麓山继续高歌猛进/尊御府/领秀城樾系/翰林府/保利珑誉/河滨城/珑和院/龙泉府

楼市 2024-11-15 14:30 山东

灌水内容今天走心写一次

买房砍价都经历过过程，顺销期的砍价基本都是最后才放底牌，很多中介诶理所当然的认为，每个项目的优惠体系是一样的，其实你们只要自己好好研究一些盘，就会发现确实有那么一丝丝优惠，比如统一折扣是5个99折扣，表价跟最终折后价之间差距是五个99折扣，这是案场玩营销游戏时的价格终点，但是大多数项目其实你真的使劲找找，还是有一些优惠高管优惠的，有的是一平几十块钱，一平100块钱，总价优惠个一两万，四五百万的房子优惠个一两万，或者100多万的房子优惠个一万块钱，对于很多购房者习惯了砍价期，动辄优惠十几万，可能瞧不上，但是到了现实中，一万块钱也是一摞钱啊。

虾米不敢说只有自己能找到，各个大团队只要想给你要肯定也要能要到，或者购房者你自己的人脉广，认识一些人也能找到，这算是额外优惠，好像也不算，但确实很难享受到的，确实需要搭人情，虾米只是把每个项目研究透了，知道终极优惠会有多大的空间，明牌给购房者，如果你没有头绪去找关系，需要搭人情，欠人情，也要还人情，跟虾米团购你不需要有这方面的损耗，购房咨询知识输出，教育知识，优缺点，价格历史变化等这些知识方面服务之外的实际好处。

虾米的文章不如前几年犀利了，不怎么写刺激性的文章，很大原因就是帮朋友要优惠欠了人情了，前些年开发商想投放虾米广告，一直没有接，单篇价值还是很可观的，虾米没有接，帮购房者要优惠这种方式，个人觉得是能接受的，当然了带看成交虾米也是能赚钱补贴家用的，个人认为是一个双赢，也是劳动付出，比单纯的无脑吹广告好很多，想黑随便黑，虾米对任何人都是坦诚相见，真诚说自己的心里话。

当然了也真诚的建议，购房者没事不要随便去售楼处啊，想研究项目，很多在线可以搜到的资料，户型分布图，项目规划图，网签图，历史价格，样板间视频都有，售楼处都有图像识别系统，多个摄像头抓取图像，即使你不留个人信息也没用，而且家庭有一人去过就算开发商的自然客户了，谨慎去，想去看房联系虾米或者其他团队的也行，哈哈。

一般购房咨询的潜规则是推荐你没去过的项目，虾米没那么功利，基本都是说项目的优缺点，你相中了买就行，或者指明想要优惠找谁，不会说因为你去过这个项目疯狂黑，推荐去你没去过的，甚至虾米也会推荐二手房，让你找个门店自己看看就行，这是个人的良知了，不是拔高自己。

其实去过售楼处也能找到优惠，只是虾米觉得自己找人家要自爱啊，不能颐指气使啊，珍惜张嘴的机会。

说白了吧，无论你自然客户，自渠客户，分销客户，怎么去售楼处的并不重要，重要的是找到对的人要到相应的优惠。

虾米有次带看过平台类的的项目，说实话这种体制大单位开发商普遍高高在上，他们能瞧得上的人还是TZ光环，这个客户自己认识的关系找到的优惠，虾米汗颜说，自己高攀您了，认识你很荣幸，没有给你创造价值很惭愧。

想截图随便截，另外呢不相信虾米优惠的你也可以提前找你非直系亲属，去售楼处看房问个价砍价，你再找虾米陪你去看价格，到底有没有便宜也能测试出来，实践出真知，如果你不确信一件事就想个办法做测试。

话不多说，周五了，周末有想看房的提前预约。

1、假如市场骗了你

跟朋友聊天，回顾几个项目好像现在卖，持有这几年真的没赚到钱，虾米也有所触动，跟朋友简单聊了几句，没有长盛不衰的项目，更没有一成不变的理论，实践出真知，有些节点大家买房时容易被市场骗了，瞬时的地缘结构变化，板块移动，新老交替青黄不接时，容易造成一个假象，今天我们就回忆一下一些给我们假象的节点，倒叙方式。

2023年的春天，2023年的超级大阳春

当时是天时地利人和，疫情解封，济南不务虚名，通过调整限购区域的方式曲线解开限购，就像河道中的拦水堤坝放水，市场新房存量有不少，需求一下释放，给人洪水来了的感觉，那年春天新房基本上浮在5%左右，几个改善盘上涨了10个点甚至更多，2022年底是改善盘永远涨价永远保值理论的兴盛时期，说白了都是根据结果倒退理论，在这个春天是仁恒天奕之类的交易最活跃的时期，预期价格很高，深蓝的几十万茶水费也在那时诞生，以至于收茶水费的大佬意犹未尽，24年还想再玩一票，结果发现市场再也回不去了，这种玩人的游戏没用了。

2020年底到2021年中期

记得那年放水，股市很多人赚到钱了以及外贸那年牛市，另外因为封控很多人对居住社区的要求改变，选择人口密度低的高端社区改善需求开始兴起，最典型的几个案例奥体仁恒，天奕，珑悦府，云栖府，玉兰洋房，领秀城三麓洋房等等，整个周期绝大多数刚需盘价格很稳定，而高端改善盘拉升了20个点以上，高端改善学说的肇始时期。

2017年下半年到2018上半年。

楼市暴涨时期在2016年，但是爬坡时期站岗的还是相对少，回头看最多就是不赚钱，但是2017年上车的绝大多数都本金赔很多了，甚至有赔光首付的，虾米印象特别深的是新老切换时，某个区域瞬时出现没房的情况，比如鲁七二期售罄，绿地城售罄跟玖唐府首开前，比如张马碧桂园九个盘首开前，比如雪山国际城二期跟三期的空档期，你回忆想想，玖唐府一万八多，国际城精装一万六多，城光17k多，张马九个盘的精装16500，很多都是瞬时的假象，给人感觉房子没啥选择了，只能抓紧买了，仿佛被逼到死胡同，没选择了。

只是选取几个例子，买房不要被瞬时的假象骗了，尤其是投资群体，刚需群体也别盲从，有自己的判断，不要被瞬时现象给骗了。

现在自媒体短视频段子，为了流量都会根据结果推导原因，有些段子特别有意思，什么郭店不能买，天桥不能买，这不能买那不能买，大高层不能买，顶楼不能买，一楼不能买，济南90%房子不保值，如何投资资产云云，仔细品味，你会发现原来所有的房子都不保值，只不过瞬时有变化，有前有后。

济南楼市特别适合做一个股市那种大盘云图，大团队美工多的，虾米给你们一个建议，整一个大盘云图，根据新房二手房成交价涨跌弄个红绿，直播起来肯定会火的，最关键要动态变。

最后结尾是普希金的诗了

假如生活欺骗了你，
不要悲伤，不要心急！
忧郁的日子里须要镇静：
相信吧，快乐的日子将会来临！
心儿永远向往着未来；
现在却常是忧郁。
一切都是瞬息，一切都将会过去；
而那过去了的，就会成为亲切的怀恋。

2、济南楼市10月数据

发文之前，统计局的数据也出来了，巧了，10月数据的感觉跌幅在收窄，济南新房10月环比跌0.7%，同比跌6.5%，二手房环比0.8%，同比跌10%，数据层面的止跌，虾米个人认为应在明年春天。

官方发布了济南楼市十月的数据，住宅网签5165套，取得预售证仅有1667套，考虑到有环保停工方面因素，此消彼长，虾米个人判断刚需领域2025年春天的青黄不接已成定局，建议开始关注二手房。

5165套中，历城区1337套，当之无愧的霸主，章丘的638套，极大概率是房票原因，高新区537，槐荫区506，历下区470，市中区338，长清区223，济阳206。

10月网签前十名中海系占到两席，阅麓山，雪山境，11月中海提前预定第一了，中海天空之镜。

前十分别为，揽岳上苑268，中海阅麓山161，宏程国际广场143，保利琅悦110，华侨城104，中海雪山境98.悦澜山98.市中万科城97，领秀城86，凤凰路壹号院84。

11月的数据我们也可以看下两份周报。

4日到10日，共计890,11日到14日日网签量为124,135,154，144，本月前三天为172,156,110，所以本月前14天的网签量做和为 1885，本月的网签量应该会破4000，比较鸡肋的一个月。

3、小鸭等取证

近期的预售证情况，备受瞩目的是保利云上璟誉的 3#楼，6#楼，星光城市，悦澜山8#楼，城发雁栖台，凤栖和鸣，景粼原著三期等等。

2、中海阅麓山继续高歌猛进

中海阅麓山继续高歌猛进中，继上个月单月销售150多套后，本月不到两周已经销售50多套了，开始carry模式，最近加推的新楼栋是20#楼，涨价了，不过依然卖的异常火爆，现象级神盘了，比较惋惜是虾米最近2个月这个项目一个带看都没有，哈哈。

阅麓山的火爆预示着一个问题，北线没库存了，其实是一件挺危险的事，蔚蓝隐退，春风心语瑞马国风卖完，万象清盘，中粮没了，理想之城有点偏，文誉城贵且交房晚，阅麓山环境好，准现房，奥体西路将通车，品质好，价格公道实惠，切中了180多万群体的需求，你想挑不足肯定有，但他就是适合你的那一款，所以毫不犹豫下手，

对该项目感兴趣欢迎加入团购群，中海系项目找虾米最便宜。

递归项目回顾

中海阅麓山一期探访，品质很不错，对于中海雪山境品质没有概念的朋友可以参考一下中海阅麓山，中海阅麓山二期示范区也在建设中，

中海阅麓山，难得的山南水北盘，周围各种公园，奥体西路25年通车，项目去cbd的通勤距离大大缩短，区域在建医院，地铁口，华山东北部这一区域确实很不错，虾米老家乡亲遍布华山各个社区，大部分在东北部，御山首府，御湖境，半山湾畔，九樾府，阅麓山，当年买着这一区域时，比较去高新区还得绕行还乡店，现在小清河桥建设完成，奥体西路奥体中路打通，越来越方便了。

3、科技城尊御府

科技城尊御府

科技城尊御府价格区间为

162:2.86-2.98w,463-485万

203:2.95-3.1w,600-630万

215:3.2-3.3w,690-710万

270:3.4-3.5w，920-950万。

项目的亮点地铁口，河景公园，全铝板外立面，楼间距大，装修标准据说很高，带博世的冰箱，洗衣机，烘干机，燃气热水器。。。。。对该项目感兴趣欢迎加入尊御府讨论群。

、

4、领秀城樾系加推

领秀城樾系最近卖的很火爆，加推橙色槿樾的3#楼，108,138户型，单价21k到23k，主打教育，对该项目感兴趣欢迎加入市中讨论群。

4、翰林府

旭辉翰林府的现房，甸柳学区，最近有特价房，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

5、保利珑誉

CBD北科技城，保利珑誉。

预算300露头，有适合你的居住公寓，预算350以内有130户型，预算400有143三室户型，也有四室143户型，预算500多一些，有173户型，168户型，再高一些还有188户型，塔尖改善还有235户型，总之你想要的全都有。

珑誉目前也是带看比较舒服的一个项目，企业产品系片区，沙盘户型图，实体大门展示，下沉庭院会所，地库展示，实体样板间，清水样板间都有，地下室，绿化示范区，外立面展示，确实给人比较踏实的感觉，另外就是交付早一些了。

递归项目回顾

科技城交付最早的盘，350万预算，400万预算，450万预算，500万预算，700万预算都可以看珑誉，想看房加群联系虾米预约，本盘项目自己进售楼处是永久保护。

假期的节点是几套居住公寓，130,143户型，300万左右上车科技城豪宅，南区143户型应该在420多万，目前楼层不多了，168户型就是5#楼了楼层不是很多了，550万左右，188户型就是最后一栋11#楼，600多万，还有235户型。。。。

5、银丰珑和院

虾米个人预估珑和院会在12月份开始起势，扛下改善盘这一波首开攻击后找到自己的状态。

虾米看了一下宣传语，6600平会所，那些泳池啊健身房瑜伽房倒是都见过，私宴厅也见过，社区食堂真的好多年没见过了，还有洗衣房。。。。

银丰最难写，因为不同户型不同楼层太难写了，还有奇数层偶数层，露台朝向不同，分享一下在售数据，货源非常充足

149㎡ 13# 25层两梯两户 2个单元均价27500-29000元/㎡总价425万左右

173㎡ 19# 17层两梯两户 1个单元均价30000-32000元/㎡总价539万左右

195㎡ 2# 17层两梯两户 2个单元 5# 16层两梯两户 1个单元 20# 17层两梯两户 1个单元 23# 17层两梯两户 1个单元均价28000-35000元/㎡总价540-690万

260㎡ 17# 17层两梯两户 1个单元均价34000-39000元/㎡总价935万左右

315㎡ 16# 16层两梯一户 1个单元均价34000-39000元/㎡总价1134万左右

递归项目回顾

银丰珑和院看了看他们说辞，从营销说辞里看优势，首次配置泳池，全铝板外立面，背景墙，0冷水，类石材车库地面，零公摊，壁布，装修品品牌，配置电器多，6600平会所，装修样板间真得实地去看看。

近期的特价房，七期149户型，4楼以下350万左右，好楼层410万左右，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

5、仁恒河滨城

旅游路港沟片区，仁恒河滨城的175户型目前总价在400到450万之间吧，精装修，对该项目感兴趣欢迎加群。

5、新东站龙泉府

洋房里混的最差的，外立面几乎全铝板，也是带铝板的项目里混的最差的，这个项目其实如果单位在三号线地铁口沿线，其实还是一很不错的选择，一万五左右洋房是可以的。

6、起步区银丰世纪公园

黄河北起步区的现房项目，银丰世纪公园,9000左右吧，考虑到明年都市阳台就要开始销售了，提前建个群了解一下起步区。

7、中恒信云顶一号

中恒信云顶一号好久没写了，还是挂一篇，吸引点活跃群体进来聊天，要不群都废了。

递归项目回顾

上周带看了两次中恒信，你要放在过去别人一问云顶一号，虾米思维定式的说，靠解放东路，加油站，南侧老小区，三栋楼，这些缺点输出，等到示范区展示出来后，虾米表示被教育了。

不长篇大论的说哪里好哪里好，就是觉得引起虾米兴趣的地方，首先是全部干挂铝板，做出来确实很好看，真正的全干挂铝板，毕竟自家就生产铝，不缺。。。。

入户门咱也不懂，就是看着挺好，公区都是石材地面，这个有点卷了，楼梯间也都是铺石材。。。。。。一楼大堂，地下一地下二大堂全精装，富丽堂皇那地面绝对费钱。。。。。绿化示范区也看了做的不错，地下会所虽然没有泳池，但是免费使用这个挺有吸引力，健身房，私宴厅，还有啥没记住，第一批业主孩子已经上振声了，这事就不评价了。

室内的话旭格系统窗，虽然虾米不太懂，但是门外汉也能看出好坏来的，能体验出来的，另外一点就是层高有三米三的还有三米六的，这就有点卷了，济南目前改善盘最高的3米15，正你有个朋友最近装修，踩坑是三米层高做了悬浮吊顶，进去感觉有些区域就很压抑，三米三这个层高确实住的舒服，另外就是地库了，济南目前做的最豪华的，没有之一了。

当然这个项目自从示范区做出来后，价格明显涨价了，186户型基本没有了，主要是150,174,173了。

中恒信云顶一号特价房，对该项目感兴趣的欢迎加入团购群。

8、三发和岳府

三发和岳府目前卖的还是158,168两个户型，毛坯高层两梯两户，单价在22k左右，对该项目感兴趣欢迎加群。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247580829&idx=1&sn=da623ef946b498f4b5ad69b9269d85c0

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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