能量守恒看楼市，甩锅游戏/保利云上璟誉首开倒计日5天/和谐中海天空之镜进展/房票话题，老乡别走/和平新村拆迁/观山樾

楼市 2024-09-23 14:47 山东

通过不断的带看，虾米帮人找关系买房，也试探出了各个项目的额外优惠，不是说那种包装优惠，顾问，案场主管一块合伙演个戏那种，都是通过实际带看测试出来的，有时也是为了购房者去求开发商的集团领导，普通分销可能关注成交，而虾米关注的是薅到底，受人之托忠人之事，目前测试有额外集团总经理级别的优惠开发商有如下，

中海全系楼盘，保利全系楼盘，绿城全系，金茂全系，海信全系，中建全系，济高全系，远洋全系，能建全系，万科全系（没几个项目），轨交，城发，历城控股等等吧，有些稀奇古怪的确实不好找，有时候为了给购房者要优惠，恨不得磕一个，不求软文投放广告，优惠一万是一万，不能优惠薅个物业费或者电器或者？颗粒归仓……，绝对让大家对比出实惠来，如果对虾米这个理论嗤之以鼻，实践出真知，找自己的非直系朋友亲戚也好，去项目随便找个顾问再去询价即可。

通过虾米看房有额外优惠，在这个基础上，只要自己没去过售楼处，电话没有在开发商系统内，购房后通过人脸识别，还有额外优惠，真金白银，让你购房买到最优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

1、能量守恒看楼市，看零首付实质是债务转移甩锅游戏

昨天刷视频，觉得最有意思的是外地的一个新闻，零首付，真是赌场从来都不缺人啊，零首付也真敢啊，不琢磨下未来的资金链吗？一个月还那么多月供，不害怕吗？济南新房零首付就是去年听说过君道有过，其他没听说，二手房高评多贷倒是听说过，没啥意思，何必呢，何必把自己置身于这么难的境地。

虾米从上学学过能量守恒定律后，就认为世间万物没有无缘无故的事，思考问题都是质朴的劳动人民思维，结合能量守恒定律，探究一些事的本质，比如肉突然涨了突然跌了，比如股市，前些年的p2p,还有楼市，没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的赚钱，有些时候真以为是自己投资大神，其实恰好赶上了风口。

这些年确实很魔幻，15,16买房排队那股劲，现在哐哐抛售，甚至出现了把自己房子都卖掉，租房过的理念，其实也没几年，形势就这么急转直下，核心还是就业造血能力，稳定性变得异常脆弱了，已经不能用供需关系，人口来分析了，19年也暴跌过，但是当时人认为那就是底，对未来还是充满信心，疫情期间购房销售也不差，反而是最近两年急速下坠，虾米个人认为根源还是在就业，薪资，造血能力不足以支撑，预期差，身边发生一件事，兔死狐悲不敢了。

现在的新房还是二手房仿佛一个甩锅游戏，开发商把一大笔债务切割为上千份，分割债务，转嫁到每个购房者身上，二手房主卖房其实也是一种债务转移，无论债务怎么流转，债总要有人还的，造血能力稳定性是房价的核心支撑。

回到虾米的视角，一块地一年只能刨地那么多钱，借债少许债务还行，当债务越堆越高时，真是子子孙孙无穷尽了，也不对，现在可能某些群体都不结婚了，最近刷到一些视频，丧系风格，不买房不结婚没债务，动不动就喊几声美滋滋，偶尔都要羡慕一下了。

古代时是否会遇到这种情况呢？抛售农田土地，查找好多资料没找到哦啊，就记得电视剧里，摊丁入亩后，乡绅们抛售自己的农田，不过那毕竟是电视剧啊。

2、保利云上璟誉，最具有性价比的东部高端改善盘

保利云上璟誉首开日期确定，9月28日进入首开倒计时，价格区间开始出来了，不过不同楼栋房号还在微小的价格调整中，估计要琢磨如何装户最多吧，跟虾米预期的价格大差不差，震荡区间估计就是几百块钱的事，详细定价才想在递归回顾中。

如果预算略微差点怎么办？本次定价四楼以下有特别有性价比的价格，非常有惊喜，一楼是正常住宅，楼间距近60米，价格有惊喜，想了解的加入团购群。

虾米团购额外优惠，首开后让你们看到虾米的能力，所有人都能享受的优惠那不叫优惠，折上折才是真优惠，更何况还有返现，想参加团购的抓紧加群，首开倒计时5天。

从今晚开始，大家下班后如果有想去看保利云上璟誉项目的，欢迎提前预约，只要有人去看，虾米每晚都会去。

虾米今天上午其实一直在给一位外地朋友解释济南的房价定价逻辑，确实不太好解释，要讲济南东部的发展史，产业分布，传统思维，住南不住北传统观念等等，解释下济南的教育等等。

信手给人家做了3张图，只是大体说明下济南的情况，上面的文字啊价格啊没怎么推敲大家可别喷我哈哈，这就是一个草图示意图，而且只是写的新房，二手房差异太大。

虾米认为济南的房价核心权重是什么呢，东部来说，首先是高端改善自带buff，精装修又增加buff，这两个之外权重高的是是否是历下高新行政区，南北价差，高新教育+1，周围是否有产业集群，地铁，商业等等，如果有山水那更得+1，传统观念，周围是否有炒作点等等。

这个高端改善，现在就是看容积率，入门户型，平均户型，外立面，大门下沉庭院会所，精装标准，地库大堂等等。

保利云上璟誉，虾米个人认为已经达到顶配之一了，虽然可能有比他还好的，纸面配置目前虾米觉得是高家大院吧，凤凰路壹号院，悦澜山的装修堆砌等等，但是保利云上璟誉在虾米看来已经是顶配级别了，神仙打架各有所长，各有所短。

从不利因素上来说，没有绝对大的硬伤，非硬找，盘区待拆迁区域发展周期可能要三五年成熟完成（入住后等2年左右），北侧写字楼，120多米是花园东路，这个距离可以接受。

还有一个大杀器就是，高端改善+被认可的教育，目前济南东部项目中，只有两个，一个壹号院，一个就是云上璟誉，而壹号院的门槛是450万，小鸭410万左右就够了，就他两了，想改善外加孩子上学，济高云上璟誉是性价比最高的了。

地铁这个因素可能好像权重不是很高，距离在900米左右吧，但是这条线连通的是软件园，CBD，老城，甚至在火车站上班都可以选择，串联人群还是很多的。

他的定价逻辑，空中距离中建云境一号楼700多米吧，他的定价锚点基本就在这栋楼，虾米特意查了十来份网签价，便宜的149户型两万八多，贵的168户型在三万三左右，小鸭的装修标准比云境高很多，不少细节也做了提升，对冲位置靠北的因素，再加上产品迭代更新，这是一个价格锚点。

还有一个锚点是银丰上和院的价格，下个月凤凰路壹号院的预期价格。

很多人还会拿星光二期来对比，空中距离七八百米，星光二期目前在售价是两万四多毛坯，8月份那轮跌的几十套，两万二多，外立面不如，大门会所泳池等等，加上装修毛坯的价差，3000左右，高新教育打1500不多吧，位置向南推进800米，高新历下的差别，折1000，两个盘存在5000到5500的价差很正常。

因此目前小鸭定价，虾米个人认为是合理的，横向对比这些竞品，保利云上璟誉也是性价比最高的，首开值得入手，哈哈，当然了也得具体到一户一价，具体情况具体分析，有疑惑欢迎加入虾米团购群。

递归项目回顾

保利云上璟誉进入首开倒计时，虾米斗胆自己杜撰出一版价格预测，说错了打脸属于正常，不过这么多年来虾米对猜价格非常自信，开发商一般一栋楼打算卖多少总价，会搞出大价差来让大家分散化选择，一般选择楼层越好越贵，靠近不利因素贵等等，有的是东户比西户贵，大户型比小户型贵等等，在这些原则下进行调价。

首开楼栋为A1地块的1#楼，152户型，177户型，2#楼152户型，177户型，各自两个单元，四户，不同的是 1#楼只有最东户是152，其余三户是177,2#楼正好相反，通过这个排布可以判断出，1#楼的公摊低，2#楼公摊略大，正式取证建筑面积目前还不详。

先说152户型，最便宜的可能是2#楼的东单元东户，毕竟路口嘛，但是有的开发商可能喜欢最东户贵，虾米对保利定价习惯，感觉有不利因素的东户会是最便宜的，从3楼开始算感觉价格区间应该在26500到28k，总价应该会在400万到420万。

东单元西户同层应该会贵三四百左右，西单元东户户再贵三四百。

目前消息看因为边户有曲面屏，东单元东户跟东单元西户谁最便宜，未可知，有可能出现身份翻转。

1#楼的东单元东户 152户型，虾米个人预计会跟2#楼西单元东户价格一致，毕竟公摊低，南向中央景观，也就是总价416万到440万左右的区间，好的位置，好的楼层必然付出高代价，理所当然。

177户型，最便宜的应该是2#楼的西单元西户，虾米个人觉得区间应该在28500到29500，也就是总价500万到520万左右。

1#楼的的东单元西户应该跟2#楼177大体价格差不多，略贵几百块，177户型个人感觉价差不会很大同层户型，为什么会有这种想法呢，177户型因为面积大，总价超过500万了，这个群体实际对价格非常敏感了，如果总价拉的过大影响去化，只是会稍微设置梯度。

保利云上璟誉是东部11个待入市项目中蓄客最多，锁资客户最多的项目，最火爆没有之一，个人预期首开热销是大概率事件，项目首开为了去化，有可能会现场释放一些锦上添花的优惠，虾米个人预估的总价仅供参考。

当然虾米这种预测纯属瞎掰，开发商应该还会根据客户的户型，意向楼栋楼层登记进行大数据分析，价格调整，做到最大去化，个人预估152户型的去化会非常不错，177户型性价比高的楼层也会销售差不多，预期比较乐观。

保利云上璟誉为什么在市场如此下行下，依然关注度客流量大，最大原因是保利几个高端项目的认可，目前高新区唯二的新房项目，高端改善+高新教育，未来的规划预期，精装修配置等等，说句最实际的，总价四室相对低，容积率楼间距等等综合因素吧。

对该项目感兴趣，距离首开还有不到10天的时间，欢迎加入虾说济南楼市保利云上璟誉团购群，团购优惠，并且有大额返现，做到最实惠的购房，随便比价。

就在今天上午，保利云上璟誉签约海川中学，配建的九年一贯制学校正式纳入海川体系。

保利云上璟誉首开的价格预期虾米也出来一版本，152户型在27k到29k，177户型在29k到31k，首开还会有折扣惊喜，对该项目感兴趣欢迎加入团购群，工作日晚上周末假期都可以预约虾米看房，首开统一折扣基础上还有返现优惠，卷到没朋友。

想去售楼处一定提前预约。

关于项目信息这个链接里有。

一个悲伤的故事/小鸭地块保利云上璟誉实地探访/中海雪山境/悦澜山上分销

保利云上璟誉团购进行中，对该项目感兴趣欢迎加群，很多人问在哪小鸭地块啊，图上标出来。

预算门槛400万哈，团购专属优惠，并且有大额返现，想去看房提前联系虾米。

保利云上璟誉户型发布，全方位分析

该项目的优势是高新教育，距离核心区办公区域的距离，容积率不高，楼间距大，豪华大门，下沉庭院会所，外立面，高新教育，这一点很重要，高新万达，山姆超市，6号线地铁口，价格的话个人预估首开会非常有性价比，400万上下的群体可以重点关注，对该项目感兴趣，欢迎加入虾说济南楼市保利云上璟誉团购群。

3、和谐中海天空之镜进展

和谐高端改善，中海天空之镜的施工最新进展，中海速度，预计10月上旬开售楼处，10月底前迎来首开，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

和谐豪宅，中海天空之镜团购进行中，对该项目感兴趣欢迎加群，假期想看房提前预约，门槛值350万以上，好点楼层最后准备400预算吧。

4、房票话题，老乡别走

最近有老乡问虾米，老家拆迁给的房票，买哪里最保值，虾米说这个我哪知道，拿到房票买哪呢，哈哈，这个房票真是高，只能再买套房，有些人确实真的不缺房了。

5、和平新村拆迁

沉寂多时的和平新村拆迁，又贴出来了，洪家楼，姚家庄都拆完了，这里没想到消息早，进展慢。

递归项目回顾

坐标历下老城，解放路与山大路交叉口西南角，山大路片区17街区规划变更，对比发现原来东侧的商业商务都变更为了住宅，而靠近解放路的长条扩大为商业商务，教育用地大量增加。

这个变更与半年前朋友沟通聊天时说的串联起来，老城如果这个区域出现新盘，肯定会火爆异常吧，当然虾米的关注点不在这，虾米关注是解一小的面积扩大，这样能承载更多的生源，至于大家关心城市更新的消息，咱们还是看未来的官网消息吧。

6、城发观山樾加速

城发观山樾要加速了，开始排卡锁资，即将开始蓄客了，对该项目感兴趣的欢迎加群了。

城发观山樾虾米来个预期价格，一万五六精装修，最贵的也就是一万六多，只要不介意不利因素，挺好的，预售证已经拿到，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群，团购优惠，有返现。

远洋雪山地铁精装洋房，观山樾，户型段确定，110平，128平，143平，都是精装洋房，地铁房，观山房，哈哈，主打一个性价比，总价最低小面积真洋房，110平三叶草双卫户型，客厅四米，阳台6米9,143四室客厅5米，128三室户型，大宽厅，客厅6米8，阳台达9米7，对该项目感兴趣欢迎加群，依然是卷到没朋友的团购。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247576681&idx=1&sn=1de39583e4f7c8b2662844a551b78273

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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