楼市中介分销生存现状/中海天空之镜即将盛大开盘/CBD西区道路/保利云上璟誉/尊御府/玖著优化提升/雍泉府/悦澜山/银丰珑和院

楼市 2024-10-24 15:17 山东

灌水内容，还是那句非自住不买房，购房有风险。

通过不断的带看，虾米帮人找关系买房，也试探出了各个项目的额外优惠，不是说那种包装优惠，顾问，案场主管一块合伙演个戏那种，都是通过实际带看测试出来的，有时也是为了购房者去求开发商的集团领导，普通分销可能关注成交，而虾米关注的是薅到底，受人之托忠人之事，目前测试有额外集团总经理级别的优惠开发商有如下，

中海全系，保利全系，海信全系，金茂全系，中建系（优惠极少，但是也有一丝丝），济高系，绿城系，银丰系，还有一些小点的开发商也有，如果有些稀奇开发商实在是找不到关系怎么办呢，那就是从自己这里考虑了，绝对让大家对比出实惠来，如果对虾米这个理论嗤之以鼻，实践出真知，找自己的非直系朋友亲戚也好，去项目随便找个顾问再去询价即可。

通过虾米看房有额外优惠，在这个基础上，只要自己没去过售楼处，电话没有在开发商系统内，购房后通过人脸识别，还有额外优惠，真金白银，让你购房买到最优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

当然了，咱互相沟通也诚实一些，别给个假电话假姓氏，或者之前去过人脸识别存储了，就算买了审核也通不过，最后再说虾米忽悠人，规则透明化，互不耽误时间。

今天写的有点多，明天估计不发文章了，回老家落忙去。

1、楼市中介分销生存现状

今天依然是凑字数的一个话题，聊聊中介分销的生存现状，虾米周末带看调研一年多，在每个售楼处案场都会遇到很多中介分销，绝大多数人生存状态都能看到，感受到。

这个行业是非常卷的，很多人不知道的是，绝大多数人是没有底薪的，没底薪意味着什么，卖不出房子去一毛钱都没有，只能坐吃山空，虾米刚工作的时候是非常排斥这种工作的，有没有社保这个咱不知道了。

有些经常在售楼处遇到的，都会打个招呼，攀谈两句，听听他们讲的故事，聊聊市场，每个人都有自己的不容易，这个行业都是忙忙碌碌，说全年无休有点假，但是周末节假日基本是无休的，也就是平时工作日客户少的时候能休息，同时这个行业确实也是一分耕耘一分收获，就像种地一样，你偷懒了，收成也差，持续努力才会有收获。

虾米也可以晒晒自己的经历，去年10月到3月，五个月没有卖出去过一套房子，这其实挺吓人的，忙忙碌碌的带看，一直处于空跑状态，试想如果处于零底薪，你能坚持下去吗？

另外关于车接车送这件事，本来是一项中介的服务，但是最后好多都变味了，成为颐指气使的薅羊毛，虾米遇到一位朋友，大冬天带看满满三天，大爷大妈给儿子看房，一直看不到孩子出面，大妈看一天，大爷看一天，最后两人再看一天，雪山唐冶工业北一带多看，最后大妈比较善良说漏嘴了，其实儿子早就买了，就想找个免费车接车送的，看看孩子的选择对不对，另外也能探探价，哈哈哈，无中生有系列，你们都懂得，还有很多类似的故事，后来这位朋友再也不接了。

中介内部也是很卷，毕竟市场下行，客户少，而且客户越来越精明，家人A找一个带看，家人B找一个带看，最后搞得中介之间矛盾摩擦，售楼处顾问之间也是摩擦。

在售楼处带访过程中，地位也比较弱势，有些时候顾问不是很待见，虾米遇到过几次，哈哈，有几次还嫌虾米说项目的不利因素，劝购房者不着急，嫌虾米不佛系，配合着逼定，佛系的人就这样没招，可能心态不同，更关注在意名声，有一次被顾问轻蔑的回头，问你是中介吗，那次晚上也是有点破防，直接开始回怼，这种故事挺多的，上个水，不给水或者明显区别对待给你一个小纸杯，当然可能虾米内心玻璃心，会敏感察觉到一些眼神眼光，没办法内向的人从小就特别在意外界的眼神眼光。

YHY开盘前后，往外撵分销，不带客户不让进售楼处样板间，虾米陪客户去样板间看，低头在回消息，还能被防贼一样跟着，从物业到营销透露着一种傲慢，虾米个人分析，项目有热度，觉得自己不缺客户，平台公司，拿自己当老爷高高在上，姿态高，哈哈。

另外就说佣金的问题，中介真的是一单吃一年吗，这基本是扯淡了，比如之前流传的佣金表，那基本都是到平台的点数，税费，平台费，到员工手里好的能有个30%左右，差的20%左右，而且是漫无目的的大海捞针，一年才能成几次，绝大多数人也就是一个正常温饱辛苦钱，从早到晚，虾米可以这么说，虾米周末从早上8点多出门晚上10点多回家，这一天是不吃饭的，至今还记得带看饿急眼了，到珑誉看到几块饼干，躲在角落里吃，人家水吧主动给上了一杯水加吃的，当时就觉得这么多售楼处，第一次这么优待呢哈哈。

虾米现在为什么成交率这么低，还喜欢带看呢，过去是云看房，对各种细节了解不透，分销的笔记也是打开了一扇窗，了解每个项目的实时动态，亲临一线的数据调研，每个羡慕都有熟人，给朋友找优惠，，其实也是一种织网，构建资源网络，也是在纵横捭阖中成长，市场调研绝对都是第一手资料，这相当于发展联盟锻炼，时刻保持热身了。

2、中海天空之镜即将盛大开盘

中海天空之镜本周六即将首开，首开四栋楼，1#楼，2#楼，精装178两梯两户，10#楼精装148户型一梯两户，6#楼200户型，所有户型全覆盖，这将是济南楼市的一个大新闻，展现和谐购房群体实力的时刻，项目拿地100多天首开，首开拿出近一半的楼栋首开，和谐真的不缺客户，挑剔的是未知，产品，品质，认筹200+，周六见。

首开之前还有想去看天空之镜项目的，提前预约虾米，晚上也可以带看，统一团购优惠外虾米还有折上折的额外优惠。

和谐改善盘，中海天空之镜首开四栋楼都已经取证了，目前进入首开冲刺倒计时，对该项目感兴趣的欢迎加入团购群，今晚虾米去一趟和谐，有想过来看房的欢迎提前预约，团购最底价，首开统一优惠基础上还有额外优惠。

递归项目回顾

和谐中海天空之镜施工进展，中海的工地永远都是那么热火朝天，施工人数多，施工速度快，靠谱，虾米因为位置距离原因，去项目次数不是很多，但是每次去天空之镜项目看房人都特别多，位置优势，周围单位众多，确实不缺购房群体，目前的价格看178户型价格较为合适，所有折扣后两万二到两万四多的价格，148户型总价在370万到420万之间，对该项目感兴趣欢迎加群，锁资排卡人数已经100多了，首开在本月底前，有意可以参加团购群，额外团购优惠，有意加群。

和谐虾米去比较远，想看房真的要提前一天预约下，不然深陷东部战场过去一趟真的不容易。

有一些效果图提前欣赏一下，效果图太多选取了几张。

虾米正在研究开发商顾问的说辞，也开始背，选取了其中的亮点，门槛户型大，完全的人车分流，电动车不能进小区，LOW-E，铝板线条，说到这里不许笑哈哈，毕竟这里是和谐区域，确实算是一个领先，虽然在东部神仙打架不算什么，在西部，算是一个领先了。

老城区首个下沉庭院+架空层会所，会客，健身，棋牌多个功能区，全系品牌奢装，大金/日立中央空调，百朗新风系统、全屋壁布、洗碗机、阳台柜等等，这个虾米要实地去看看装标。

豪华大门酒店大堂，虽然虾米个人不是很看重这个，无奈改善群体都讲究这个，不能免俗，卷起来。

和谐豪宅，中海天空之镜团购进行中，对该项目感兴趣欢迎加群，假期想看房提前预约，门槛值350万以上，好点楼层最后准备400预算吧。

3、CBD西区道路规划

中央商务区西区道路规划，这一片目前正在开发的项目比如琅誉，雁栖台，还有解放东路以北那一大片，分割这些地块的路网规划，前几天虾米还见过一个河道整治规划，也是这一片，想写文章时规划局网站已经查不到的了。。。。。。

4、保利云上璟誉

400万预算新盘改善盘，虾米个人认为最好的选择了，没有之一了，等11月份会所，下沉庭院，实体样板间展现。

保利云上璟誉项目团购持续进行中，有感兴趣的欢迎加群，目前400万预算最全面的盘之一，额外团购优惠。

保利云上璟誉开始准备第二轮加推了，3#楼235户型，首次推出，6#楼152户型，1#，2#楼高区房源价格较贵，6#楼补充预算空白，400到420万，高端改善加教育的选择，177户型继续补货，目前可以锁资锁定楼层，先到先得，对该项目感兴趣欢迎加入小鸭团购群，虾米专属团购优惠。

项目还有一个利好就是，保利云上璟誉项目正在申报高品质住宅项目，届时咱们公积金贷款可以最高贷款120万。。。。

核心价值点高端改善顶配，2.3容积率，高端改善+高新教育的结合体，在售新房只有2个，6号线地铁口，性价比在目前改善盘中最高，片区大拆大建有发展预期，商业配套齐全，在25号左右应该还会有利好发布。

这里不得不说保利最近的几个项目都命好，臻誉赶上了改善潮，疫情解封，济南解除限购，拆迁置换，珑誉赶上了改善热潮，拆迁置换，云上璟誉首开凑齐了高新教育，商业两大利好，还有二套首付15%，保利云上璟誉将是东部近期十来个盘中首开最火爆的，另一个项目必然是西霸，中海天空之镜，拭目以待，两个项目虾米都有区域总经理优惠。

今晚等你们到10点，保利云上璟誉售楼处见。

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5、科技城尊御府

科技城尊御府项目本周首开。

项目的亮点地铁口，河景公园，全铝板外立面，楼间距大，装修标准据说很高，带博世的冰箱，洗衣机，烘干机，燃气热水器。。。。。对该项目感兴趣欢迎加入尊御府讨论群。

、

6、玖著优化提升

中信泰富玖著尘埃落定，一揽子优化提升项目，开发商确实付出了很高成本，业主这个过程很不容易，皆大欢喜，外立面提升为干挂铝板，楼梯间提升，车库入口提升，星空顶等等细节，入户门铸铝门，卫浴提升品牌，墙面提升为壁布等等。

对该项目感兴趣欢迎加入讨论群。

在售信息梳理

【产品价格】：

1、1号楼118平均价2.7-2.9万；141平均价2.75-2.95万

2、2#141户型价格区间：2.8-3万

3、3号楼149平均价3-3.2万

4、4号楼149/172平均价3-3.4万

5、5号楼193平均价3.2-3.4万

6、10号楼172平均价3.1-3.3万

7、6号楼193平均价3.25-3.5万

7、建发雍泉府

雍泉府施工进展还挺快的，看着首开的几栋楼都已经封顶了，调价后销售速度也加快了，不利因素摆在这里，也能看明白，优点也摆在这里了。

对该项目感兴趣，欢迎加入团购群。

上周末去看了一眼143户型的样板间，虾米一般不带看还真是很少转样板间，143的样板间的感觉确实好很多，3.15米层高，客厅餐厅厨房都同面积段的四室中算是最大的了，赠送的设备平台虾米没想到封起来，反而是想起冬天不用发愁蔬菜大葱变质的问题了，直接扔这里就行了，可能确实老了，主卧的270度窗户确实挺好的，装修风格没仔细看，光记得影视墙是有的，那会正好样板间停电了，对带项目感兴趣欢迎加入团购群。

这项目最拿人就是大门，中式园林体验区，然后样板间落地窗往外面园林水系确实挺拔高体验感的，买小高还是可以的，毕竟位置成熟度摆在这里，两个商场，三个地铁口，三院，通勤距离。

8、悦澜山

悦澜山要加推新楼栋了8#楼，188户型了，预计单价在三万到三万二吧，对项目感兴趣，欢迎加群。

悦澜山最新销售动态。

⭕160平：

1#，总高15层，公摊22%左右，两梯两户（电梯入户，私享电梯厅）

楼层可选，单价3w-3.2w

3#，总高17层，公摊22%左右，两梯两户（电梯入户，私享电梯厅）

东单元：剩余1、2，单价约2.9w

西单元：

东户剩余1-4、顶楼，单价3w-3.2w；

西户，楼层可选，单价3.1-3.3w

⭕188平：

2#，总高17层，公摊20%左右，两梯两户（电梯入户，私享电梯厅）

东户剩余1－3、5、8、11、14层，西户剩余1、2、14层。单价3w-3.3w

⭕235平：

5#，总高17层，公摊18%左右，两梯两户（电梯入户，私享电梯厅）

楼层可选，单价3.45w-3.65w

科技城悦澜山项目在售房源梳理，目前3#楼160户型不是很多了，1#楼在售中500万左右，2#楼188户型也没几套房子了，总价在570+,悦澜山应该会继续加推补货，确实有点不够卖了。

对该项目感兴趣欢迎加入团购讨论群。

递归项目回顾

虾米是长假期间去看的悦澜山实体样板间，素材早就拍好了，不过一直攒到现在才发，时间点不大对，良心上过不去，虾米非左非右，就是客观说事。

第一天去悦澜山，去实体样板间，可能是人多嘈杂，也可能是赶工出来，没有感觉出高大上，草草回去了。

十五那天下午，虾米正在家睡得朦胧，突然听到qq消息，立马醒来，好友要去看悦澜山，于是瞬间打了鸡血，收拾去等，这次售楼处比较安静，耐心听讲解，实地去感受，说实话，虾米真心感觉悦澜山在这批实体样板间中做的确实是排在前列的，确实细致一些标准一些，非常用心，虾米带看拍的图片不是很好，也不是专业摄影师更没什么美感，通过图片来展示，比较杂乱。

先来到的是188样板间先看一下视野，听虾米一句劝啊，没必要选很高楼层啊，虾米家的cbd五指山比这好看，看几天就没劲了，还是小区的绿化中心景观好看啊，建议不用买很高楼层。

窗户边坐着不少人，斜着拍，影视墙，这些护墙板交付都是带的，这个项目最大的优势就是各方面尺寸都比竞品大，得益于半封闭阳台赠送，交付是推拉门，然后半封闭阳台应该是玻璃那种，交付后业主自己拆了推拉门，封起来换新玻璃，首开说要砸很多东西，虾米个人都感觉这是浪费啊，作孽啊，去过好几个项目看砸阳台的现场，一桶桶的玻璃碎渣运走，感觉都是在浪费，这个窗户的价格要看选择什么样的了，加上吊装费六七万至少吧，还有阳台通铺的费用，确实要捯饬挺多的地方，如果交付就是样板间这样就好了。

虾米最先被吸引的是厨房，橱柜应该是日本骊住的，收纳功能确实独一档，岛台也是带的。

到最后来总结吧，简一瓷砖，大量护墙板，虾米打开了亲戚家全屋定制清单，中不溜的五百一平吧，好像也没多贵，衣柜的也就是1000左右吧，应该算的投影面积。

地板也看着挺不错，影视墙，背景墙都带，还有很多细节没记住，确实标准很高。

从购房咨询角度，很多人担心是烟囱热电厂的问题，实际影响可能不大，但是内心看着膈应，这个问题吧，未来肯定拆，但是几年内拆要看ZF规划，容积率2.8的问题等等吧。

对该项目感兴趣，欢迎联系虾米。

9、银丰珑和院

以后多写写珑和院，不能一家独大，考虑片区制衡，有空再去研究一下项目去，还是研究的优点太皮毛了。

银丰最难写，因为不同户型不同楼层太难写了，还有奇数层偶数层，露台朝向不同，分享一下在售数据，货源非常充足

149㎡ 13# 25层两梯两户 2个单元均价27500-29000元/㎡总价425万左右

173㎡ 19# 17层两梯两户 1个单元均价30000-32000元/㎡总价539万左右

195㎡ 2# 17层两梯两户 2个单元 5# 16层两梯两户 1个单元 20# 17层两梯两户 1个单元 23# 17层两梯两户 1个单元均价28000-35000元/㎡总价540-690万

260㎡ 17# 17层两梯两户 1个单元均价34000-39000元/㎡总价935万左右

315㎡ 16# 16层两梯一户 1个单元均价34000-39000元/㎡总价1134万左右

递归项目回顾

银丰珑和院看了看他们说辞，从营销说辞里看优势，首次配置泳池，全铝板外立面，背景墙，0冷水，类石材车库地面，零公摊，壁布，装修品品牌，配置电器多，6600平会所，装修样板间真得实地去看看。

近期的特价房，七期149户型，4楼以下350万左右，好楼层410万左右，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247579215&idx=1&sn=01ad101c87dddfbee1aa8915d99907ba

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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