济南楼市2024下半年楼盘降价记忆/关于拖欠工资这件事/凤凰路壹号院/科技城悦澜山/龙泉府/绿保马凤栖和鸣/中海阅麓山/春月锦庐

楼市 2024-10-11 15:39 山东

灌水内容，还是那句非自住不买房，购房有风险。

通过不断的带看，虾米帮人找关系买房，也试探出了各个项目的额外优惠，不是说那种包装优惠，顾问，案场主管一块合伙演个戏那种，都是通过实际带看测试出来的，有时也是为了购房者去求开发商的集团领导，普通分销可能关注成交，而虾米关注的是薅到底，受人之托忠人之事，目前测试有额外集团总经理级别的优惠开发商有如下，

中海全系，保利全系，海信全系，金茂全系，中建系（优惠极少，但是也有一丝丝），济高系，绿城系，银丰系，还有一些小点的开发商也有，如果有些稀奇开发商实在是找不到关系怎么办呢，那就是从自己这里考虑了，绝对让大家对比出实惠来，如果对虾米这个理论嗤之以鼻，实践出真知，找自己的非直系朋友亲戚也好，去项目随便找个顾问再去询价即可。

通过虾米看房有额外优惠，在这个基础上，只要自己没去过售楼处，电话没有在开发商系统内，购房后通过人脸识别，还有额外优惠，真金白银，让你购房买到最优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

当然了，咱互相沟通也诚实一些，别给个假电话假姓氏，或者之前去过人脸识别存储了，就算买了审核也通不过，最后再说虾米忽悠人，规则透明化，互不耽误时间。

1、济南楼市2024下半年楼盘降价记忆

现在人的记忆力量基本也就是一周了，上周发生的事，这周就不记得了，咱们就打个结，回忆一下2024年下半年的暴跌盘吧，其实630冲刺时就很多降价的，实在不想回忆了头痛，咱们还是从7月开始回忆吧，倒叙方式，先从最近开始，总价降价四五万这种项目，虾米压根不考虑了。

十一长假期间

隆和府，保利发展琅悦，雍泉府，绿城理想之城，紫郡兰园，锦程园。。。。

悦澜山，国誉凤启等等改善新盘的入市价格拉低也好，高大价差也好，也是对预期的一种降价，怎么说呢，还没首开先自砍一刀。

再回忆到9月份科技城三发降价，玖著降价未遂，南北康降价，领秀城樾系降价，九麓府清盘降价。。。。。。

再往前回忆那必然是星光蔚蓝了，一个跌停板，现在回忆起来，当时毫不犹豫下手的绝对都赚大了，很快恢复原价了，两个盘成交四五百套吧，瑞马差楼层清盘，再往前春来风华，春风心语降价，锦唐国风，文誉城的人才购房，确实也是一种变相优惠降价，润府尾盘跳水不讲武德降价，凤鸣润府的叠墅，四建美林丽景170户型大降价，再回忆就是金地明湖樾的降价11k了，7月初结束了。

其实咱们枚举了这么多，还不如反向推导，哪些盘没有降价？不降价的占到了绝对少数。。。。。。。。

2、关于拖欠工资这件事

不想拿微观来判断宏观，也不想拿一两个案例来说明什么，只想说发生了存在的事。

两个网友，公司拖欠工资3个月，2个月了，IT行业，还有一位老人，比较熟悉的，聊起来，上半年找了个活干，到现在只发了两个月工资，剩下的说等到年底才结。

以上的事可能是茫茫人海中，万分之一发生的事，却是真实存在的。

昨晚带看时，被问及会所这么好，喷泉，会所，星空顶，泳池之类的，后期维护得多少钱啊，物业费能够吗？

这个问题其实挺难回答的，虽然我们舍得花500万买房，未必舍得花钱买会所会员费，物业费就是一财政池，单单基础的物业服务肯定是赚钱的，当然随着时间推移，人工成本肯定是上升的，但终归还是赚的，如果泳池水系星空顶之类的，这成本确实就高了。

很多人舍得500万买房，以为那是终点，这只是开始，与之匹配的家具，家电，车位，维护保养费用也是高啊，虾米想起上学时的段子了，但是一直没搜到，大致意思是

一位男士突然有了一双名牌皮鞋，好像不搭配一身西装不合适了，骑着自行车上班也不大行啊，要换车，住在老破小区也不合适了。。。。。。

自己收入如何，自己家庭资金链如何，要有自知之明，买房也好，消费也好，投资也罢，慎之慎之。

2、凤凰路壹号院

昨晚溜达又去看了凤凰路壹号院，晚上9点样板间依然人很多，没拍成照片，拍的还是会所，下沉庭院，园林绿化，这次确实济高用心了，会所真大，园林绿化水系，外立面，预计七八天内就要首开了，对该项目感兴趣欢迎加群，首开团购优惠。

递归项目回顾

10月7日，凤凰路壹号院售楼处，样板间，示范区正式开放，虾米过去看的都是效果图，内心还在怀疑，济高的兑现力，还原度，转了一圈后，就一个感觉，济高真是下血本了，看了都迷糊，真好，确实折服了。

凤凰路壹号院，是虾米认为2024年供应改善盘中位置最好的一个盘，教育最好的唯二项目之一，之所以说位置最好，很大程度是因为虾米是程序员，对软件园周边有很深的感情，这个位置虾米从09年租住在刘智远城中村时就熟悉，周围发展成熟，距离产业近，地铁口，容积率2.3，地块比较大，战略纵深空间大，居住舒适度高，多年中考的凤凰路学校，高新教育已经不用证明自己。

虾米在项目呆了半天多，基本没有听过一个顾问讲解，确实人流量太大了，看样板间排队，认筹交10万同样排队，截止到晚上，认筹105组，确实厉害，哈哈，气氛到了。

原来虾米一直很不理解，济高在10几个改善盘中施工速度最快，专心于盖楼，最高楼栋已经接近10层了，就不能抓紧弄个售楼处，赶紧开盘收割一波，结果一直专注于盖楼，珑和院首开了，小鸭首开，悦澜山首开，一直没动静，直到见到这个示范区，确实憋大招了，这个节奏似曾相识，珑悦府时就这样。

人太多了所以没法拍照，印象深的就是会所真的实在是太大了，下沉庭院也是大，不熟悉会迷路的，泳池也大，哈哈用句没有见过世面的话，确实像刘姥姥进大观园，外立面石材幕墙，确实比铝板好看，大堂也做的不错，样板间装修没太有印象，因为满满一屋子人，感觉呼吸都费劲。

等人少时再去复看一下样板间，济高壹号院，谁看谁迷糊，真的不错，小汉峪沟也做了一个河景公园示范区，等这周再去看时发现更多亮点，该项目的价格区间，这应该是之前释放的，180户型应该不大对，对该项目感兴趣欢迎加群，首开在即，团购优惠还有额外的优惠。

首开3#5#6#

一、150平

单价区间:2.7w-2.8w,总价区间:405万～420万

二、180平

单价区间:2.9w-3w

总价区间: 522万～540万

三、 240平

单价区间:3.2w-3.5w

总价区间:768万～840万

凤凰路壹号院团购进行中，通过虾米看房有额外优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

该项目的优点，高新区核心区，毗邻软件园，汉峪金谷，产业众多，高新教育，容积率相对低，户型好，精装标准高，地铁口，该项目的外立面吸取了之前几个高端盘的优点，石材，铝板，玻璃幕墙，大窗户。

3、科技城悦澜山

科技城悦澜山项目在售房源梳理，目前3#楼160户型不是很多了，1#楼在售中500万左右，2#楼188户型也没几套房子了，总价在570+,悦澜山应该会继续加推补货，确实有点不够卖了。

对该项目感兴趣欢迎加入团购讨论群。

递归项目回顾

虾米是长假期间去看的悦澜山实体样板间，素材早就拍好了，不过一直攒到现在才发，时间点不大对，良心上过不去，虾米非左非右，就是客观说事。

第一天去悦澜山，去实体样板间，可能是人多嘈杂，也可能是赶工出来，没有感觉出高大上，草草回去了。

十五那天下午，虾米正在家睡得朦胧，突然听到qq消息，立马醒来，好友要去看悦澜山，于是瞬间打了鸡血，收拾去等，这次售楼处比较安静，耐心听讲解，实地去感受，说实话，虾米真心感觉悦澜山在这批实体样板间中做的确实是排在前列的，确实细致一些标准一些，非常用心，虾米带看拍的图片不是很好，也不是专业摄影师更没什么美感，通过图片来展示，比较杂乱。

先来到的是188样板间先看一下视野，听虾米一句劝啊，没必要选很高楼层啊，虾米家的cbd五指山比这好看，看几天就没劲了，还是小区的绿化中心景观好看啊，建议不用买很高楼层。

窗户边坐着不少人，斜着拍，影视墙，这些护墙板交付都是带的，这个项目最大的优势就是各方面尺寸都比竞品大，得益于半封闭阳台赠送，交付是推拉门，然后半封闭阳台应该是玻璃那种，交付后业主自己拆了推拉门，封起来换新玻璃，首开说要砸很多东西，虾米个人都感觉这是浪费啊，作孽啊，去过好几个项目看砸阳台的现场，一桶桶的玻璃碎渣运走，感觉都是在浪费，这个窗户的价格要看选择什么样的了，加上吊装费六七万至少吧，还有阳台通铺的费用，确实要捯饬挺多的地方，如果交付就是样板间这样就好了。

虾米最先被吸引的是厨房，橱柜应该是日本骊住的，收纳功能确实独一档，岛台也是带的。

到最后来总结吧，简一瓷砖，大量护墙板，虾米打开了亲戚家全屋定制清单，中不溜的五百一平吧，好像也没多贵，衣柜的也就是1000左右吧，应该算的投影面积。

地板也看着挺不错，影视墙，背景墙都带，还有很多细节没记住，确实标准很高。

从购房咨询角度，很多人担心是烟囱热电厂的问题，实际影响可能不大，但是内心看着膈应，这个问题吧，未来肯定拆，但是几年内拆要看ZF规划，容积率2.8的问题等等吧。

对该项目感兴趣，欢迎联系虾米。

4、龙泉府

龙泉府又取证了。

5、绿保马凤栖和鸣

凤栖和鸣项目准备启动认筹了，143户型折后均价在两万以内，175户型在21k左右，21户型在22k+，首开2#楼，15#楼，27#楼，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

6、中海阅麓山

中海阅麓山最近的销售速度是火箭速度了，125户型售罄，供货已经跟不上销售速度，130户型新加推出来的是11#楼东单元，190万左右，大家选择阅麓山原因是什么呢，环境，品质，性价比，交付早，容积率低。

对该项目感兴趣欢迎加入团购群，中海系项目找虾米最便宜。

递归项目回顾

中海阅麓山一期探访，品质很不错，对于中海雪山境品质没有概念的朋友可以参考一下中海阅麓山，中海阅麓山二期示范区也在建设中，

中海阅麓山，难得的山南水北盘，周围各种公园，奥体西路25年通车，项目去cbd的通勤距离大大缩短，区域在建医院，地铁口，华山东北部这一区域确实很不错，虾米老家乡亲遍布华山各个社区，大部分在东北部，御山首府，御湖境，半山湾畔，九樾府，阅麓山，当年买着这一区域时，比较去高新区还得绕行还乡店，现在小清河桥建设完成，奥体西路奥体中路打通，越来越方便了。

7、绿城春月锦庐

上周又去看了一次春月锦庐项目，品质确实做得真好，对该项目感兴趣欢迎加入绿城春月锦庐团购群。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247577924&idx=1&sn=7bff9bf9864e7ddb2b433ed846df8b74

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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