天冷了电驴突然不香了/济南500万预算客群分析/同区同位置新老房单价差一万五/凤凰路壹号院/保利珑誉配建学校利好/君和/星光城市

楼市 2024-10-22 15:03 山东

灌水内容，还是那句非自住不买房，购房有风险。

通过不断的带看，虾米帮人找关系买房，也试探出了各个项目的额外优惠，不是说那种包装优惠，顾问，案场主管一块合伙演个戏那种，都是通过实际带看测试出来的，有时也是为了购房者去求开发商的集团领导，普通分销可能关注成交，而虾米关注的是薅到底，受人之托忠人之事，目前测试有额外集团总经理级别的优惠开发商有如下，

中海全系，保利全系，海信全系，金茂全系，中建系（优惠极少，但是也有一丝丝），济高系，绿城系，银丰系，还有一些小点的开发商也有，如果有些稀奇开发商实在是找不到关系怎么办呢，那就是从自己这里考虑了，绝对让大家对比出实惠来，如果对虾米这个理论嗤之以鼻，实践出真知，找自己的非直系朋友亲戚也好，去项目随便找个顾问再去询价即可。

通过虾米看房有额外优惠，在这个基础上，只要自己没去过售楼处，电话没有在开发商系统内，购房后通过人脸识别，还有额外优惠，真金白银，让你购房买到最优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

当然了，咱互相沟通也诚实一些，别给个假电话假姓氏，或者之前去过人脸识别存储了，就算买了审核也通不过，最后再说虾米忽悠人，规则透明化，互不耽误时间。

今天没啥素材新闻，硬凑，没想到凑的篇幅有点长啊，下次改下次改。

1、天冷了，电驴突然不香了

这天最近突然从短袖外套降到了羽绒服，尤其是不见太阳，阴雨湿冷天，走在外面都觉得是一种煎熬，这时候，通勤距离又开始被审视了，天冷了都不想早起了。

夏天时，虾米感觉通勤10几公里不过尔尔，手中有电驴驰骋南北东西，这段时间，虾米走路都戴上帽子把自己捂得严严实实，还没供暖前，这种湿冷天气是真难受。。。。

不得不审视一下通勤距离的问题，公交，电驴，地铁，如果地铁直达单位，小区楼下这种就挺好，如果还需要换乘，走路过去，确实就挺费劲。

虾米现在通勤属于比较远的，单车+地铁+换乘两次以上公交，单程80分钟左右，不过现在也习惯这种生活了，上车下车也讲究古代作战的势，上班单车骑行去花园东路地铁口，下班从丁家庄地铁口下坡骑行回来，这个势很重要啊，要是爬坡骑行太难受了。

2、同区同位置新老房单价差一万五

今天大群里聊到一套二手房成交，114平，15500的单价二期，然后就这套二手房的成交聊起来了，虾米给他们画了截图标注了一张图，相同位置相同行政区，单价差一半，一万五一平的价差，当然在很多区域，新房跟二手房的价差很大，尤其是二手房与区域改善盘的单价。

面对群嘲，虾米觉得很正常啊，这其实就是一个历史的切面，用个体育论坛不太贴切的词，上山的人嘲笑下山的神，最新款新车跟10年二手车确实没办法做对比了，各种属性都隔着好几代呢，还要回到当时的历史年代。

让我们再次回想到10几年之前，这一片还是一片废墟荒地，准确讲是工业没落城中村荒地，臭水沟，真的是臭水沟，当时大辛河流的还是黑水，遍布高压线，那代楼盘，虾米更愿意称之为好位置的刚需盘，当时还没有CBD规划，工业南以南也挺破的，整个东部的就业区还是软件园舜泰以及周围就业区。

当时的历史条件下，建高端住宅也没人买，大家都很穷，穷的叮当响，刚从农村出来，买个两室都费劲，首付二十多万很可以了，三四十万那是富户，如果首付七八十万必然是乡绅了，而从批发商考虑，当时正是经济高速发展期，大量企业带来大量的就业机会，大量外来人口涌入，解决这些人的居住问题，你可以理解提前筹划建工棚，建低密度，大家住不起，而且土地资源也不够，所以在那个时代高密度土地特别多，大高层产品应运而生。

大高层产生的诞生，你可以认为就像当代快销品，预制菜一样，都是时代产物，当时大家居住需求嗷嗷待哺，老小区没电梯，物业几乎处于无管理状态，甚至见到一些物业蛮横欺负业主的情况，当时济南本地也没有大开发商，外来开发商过来讲故事，现代化物业，带电梯，绿化弄得上点档次，各种讲故事，也是时代进步性了，最关键是切中大家的需求，预算不高，扎根有套工棚房，很可以了。

这一片区域的兄弟盘，花园小镇，保利华庭，万科城，泰悦赫府，凯旋，不说远处同时销售的贤文，山钢，中垠了，时代产物，刚交付时，体验度还挺好的，到后期后才发现了他的缺点，更是因为大放水，黄金期末尾几年，癫狂式的楼市，经过10来年的发展，很多家庭宽裕了，二胎潮等等，开始出现改善思维，有个不恰当的比喻，最开始抢收苹果，大小不管收到车上，到家开始分拣了，大苹果进一个箱子，中等苹果进一个，小苹果进一个。

千百年以来阶层阶级思维荼毒，动不动拿圈层说事，虽然很鄙视这种说法，但是确实后来的故事是这么发展的，开始做出大户型，最小户型143以上的户型，四面宽，双阳台，完全人车分流，电梯入户，再到后来的落地窗铝板星空顶，会所泳池健身房，地库地面，下沉庭院等等，大部分人都没见过世面啊，都想享受一把尊崇的感觉，附庸风雅一番，加上确实需要大户型，所以才有了改善潮，尤其是疫情三年让大家对人口密度高的大社区开始厌恶，大家现在评价楼盘别看是讨厌高密度，实际讨厌的是人口高密度，上周跟朋友聊，济南改善盘啥时候涨起来的，虾米回忆，改善潮实际两个阶段，第一个阶段肇始于2020年底那个冬天，疫情第一年放水效应，奥体仁恒，珑悦府就是最典型的代表，加上后来玉兰三四期，云栖，小汉峪CBD那些，一年的时间拉升，过去同位置刚需改善可能差个两三千，后来差将近一万。

第二波是2023年春天，疫情放开，大家对未来充满期许，济南棋高一着变相解开限购，购房洪流就像泄洪打开堤坝一样，短暂泄洪，短时期很多项目缺货，这一波直接将部分高端改善盘带到三万六七，甚至CBD部分盘到了四万以上，虾米曾经说过当年刚需盘涨了大约5%，改善10%，当然了现在跌回来，比如一些暴跌盘就是一个跌停板。

有些时候的市场就是一个瞬时的假象，感觉济南没房子了，感觉自己没选择了，好像自己被逼到了墙角一般，谁知道就一年的时间，轻舟已过万重山，原来自己的选择有10几个。。。可是已经买了怎么办，内心厌弃当年的选择，心里惦记着新人，这不就是渣男心态吗？格局打开，不要被情绪渲染，不要被他人影响，当然了选择了就选择了，别后悔了。

还有人常拿2015来类比现在，虾米认为，没有两片相同的树叶，历史的轨迹也是不同的，14年底楼市确实很惨，但是当时人口涌入，大家对未来的预期还是很高的，也没有太多焦虑，可能那时互联网不发达，大家受限于天圆地方，消息闭塞，觉得自己就挺好的，不像现在了解太多反而更消极难受。1516那种史诗级的棚改拆迁，大量群体扫货二手房，存量房当时并不多，瞬时拉高了二手房新房的价格，后来的故事都知道。

现在如果再来一波这样的，会这样吗，此一时彼一时了，济南新房市场目前最大的问题是库存不多，尤其是东部市场，储量其实很少了，真来一波确实扛不住，但是，东部的存量房市场储量惊人，存量次新房五年房龄内的，户型不差啊小区绿化物业甚至容积率也不差，都等着解套呢，来一波也能吸水吸住，济南楼市更何况身体已经是老大爷，新陈代谢慢了，人口不在，流入人口也少了，开个玩笑，为什么有房票，就是担心货币补偿，你不想买房了。。。。

我好像写跑题了，强行拉回来，存款利率迫近1%，这套180万的房子，一个月租金4000左右吧，一年房租5万左右，其实租售比挺高的，虾米觉得周围新房改善盘建设差不多了，小区掉价也就结束了，因为离得越近越想改善，越想改善越要套现，各种低价，当然购入价都很低，横竖都是利润，只不过是利润回滚或者腰斩罢了，周围高端盘卖完了，刚需盘业主能换的也换完了。。。。。。。

3、济南500万预算客群分析

这是回答周末一位朋友的问题，是什么样的人买了500万左右的高端改善盘，这个问题就是对客户群体进行分析了。

最多的一类，TZ内，GWY，大型国企，各种各样的冷僻单位，其实也可以称之为奋二世之余烈，都是踩在家族巨人的肩膀上，有些呢是踩对了时代的浪潮，房产节点，从小到大，不停的换房中聚集的财富，当然敢想敢干主要原因在有稳定的收入，稳定输血能力。

高薪一点的行业，比如金融，其实可能会有幸存者偏差，放大一下，应该叫各个行业的佼佼者，公司管理高管之类的吧。

还有一类踩对了时代风口的，就不说具体领域了。

还有还有很多。。。。。总之我在金字塔基羡慕你们。

这类群体对品质要求很高，容积率，户型，外立面，教育等等都很挑剔，当然了现在的在售新盘位置在他们看来都很差。。。。只是迫不得已来看新盘。

4、凤凰路壹号院

凤凰路壹号院首开卖的确实很好，认购破百，价格确实低于预期价格，150的价格就不说了，180户型，530不到能买个还可以楼层，550,560的就能买个非常好楼层。

接下来，凤凰路壹号院就是180起步高端局了，预算550左右加群吧。

递归项目回顾

10月7日，凤凰路壹号院售楼处，样板间，示范区正式开放，虾米过去看的都是效果图，内心还在怀疑，济高的兑现力，还原度，转了一圈后，就一个感觉，济高真是下血本了，看了都迷糊，真好，确实折服了。

凤凰路壹号院，是虾米认为2024年供应改善盘中位置最好的一个盘，教育最好的唯二项目之一，之所以说位置最好，很大程度是因为虾米是程序员，对软件园周边有很深的感情，这个位置虾米从09年租住在刘智远城中村时就熟悉，周围发展成熟，距离产业近，地铁口，容积率2.3，地块比较大，战略纵深空间大，居住舒适度高，多年中考的凤凰路学校，高新教育已经不用证明自己。

虾米在项目呆了半天多，基本没有听过一个顾问讲解，确实人流量太大了，看样板间排队，认筹交10万同样排队，截止到晚上，认筹105组，确实厉害，哈哈，气氛到了。

原来虾米一直很不理解，济高在10几个改善盘中施工速度最快，专心于盖楼，最高楼栋已经接近10层了，就不能抓紧弄个售楼处，赶紧开盘收割一波，结果一直专注于盖楼，珑和院首开了，小鸭首开，悦澜山首开，一直没动静，直到见到这个示范区，确实憋大招了，这个节奏似曾相识，珑悦府时就这样。

人太多了所以没法拍照，印象深的就是会所真的实在是太大了，下沉庭院也是大，不熟悉会迷路的，泳池也大，哈哈用句没有见过世面的话，确实像刘姥姥进大观园，外立面石材幕墙，确实比铝板好看，大堂也做的不错，样板间装修没太有印象，因为满满一屋子人，感觉呼吸都费劲。

等人少时再去复看一下样板间，济高壹号院，谁看谁迷糊，真的不错，小汉峪沟也做了一个河景公园示范区，等这周再去看时发现更多亮点，该项目的价格区间，这应该是之前释放的，180户型应该不大对，对该项目感兴趣欢迎加群，首开在即，团购优惠还有额外的优惠。

凤凰路壹号院团购进行中，通过虾米看房有额外优惠，对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

该项目的优点，高新区核心区，毗邻软件园，汉峪金谷，产业众多，高新教育，容积率相对低，户型好，精装标准高，地铁口，该项目的外立面吸取了之前几个高端盘的优点，石材，铝板，玻璃幕墙，大窗户。

5、保利珑誉配建学校利好

保利珑誉配建学校即将启动了，项目再添利好，再来一波项目也进入收尾清盘阶段了，至于签约这个问题，就看科技城诸位掏不掏入席费了，想吃大席得随份子（虽然可以死扛着，交房最后可能也是来这所学校，销售期就一直有悬念，也不能宣传，客户问教育问题，教育划片，大概率去哪去哪），保利配建，最没悬念。

如果你工作在CBD，工作在老城区，珑誉是你的非常好的选择之一了，预算300露头，有适合你的居住公寓，预算350以内有130户型，预算400有143三室户型，也有四室143户型，预算500多一些，有173户型，168户型，再高一些还有188户型，塔尖改善还有235户型，总之你想要的全都有。

珑誉目前也是带看比较舒服的一个项目，企业产品系片区，沙盘户型图，实体大门展示，下沉庭院会所，地库展示，实体样板间，清水样板间都有，地下室，绿化示范区，外立面展示，确实给人比较踏实的感觉，另外就是交付早一些了。

另外从保利的假期总结文章里，虾米注意到了这些，配套学校用词是力争尽快开工，还提到了学校签约问题，再添利好。

另外还有高品质项目申报中是有珑誉的。

保利珑誉长假期间加推的南区 2#楼价格很合适，去化了很多，还有一些房源，11#楼也剩余一些，还有6#楼的130,143户型，对该项目感兴趣，欢迎加群。

递归项目回顾

科技城交付最早的盘，350万预算，400万预算，450万预算，500万预算，700万预算都可以看珑誉，想看房加群联系虾米预约，本盘项目自己进售楼处是永久保护。

假期的节点是几套居住公寓，130,143户型，300万左右上车科技城豪宅，南区143户型应该在420多万，目前楼层不多了，168户型就是5#楼了楼层不是很多了，550万左右，188户型就是最后一栋11#楼，600多万，还有235户型。。。。

6、海信君和

虾米昨天去看了下君和，提升的内容陆续兑现了，比如对电梯精装提升，星空顶，地库柱子也精装了一下，第一次去看了免费的电动车停车场，确实不错，能电动车入库的目前真的只听说了两个。

君和有一套居住公寓，143户型的差楼层，送车位总价320万。

对君和感兴趣欢迎加群。

递归项目回顾

长假期间，海信君和卖的不错，提前完成了一个月的销售任务，在君和看的发现很多细节又优化了，比如电梯又开始做了精装，地库调整，交付后还在升级的确实不多，另外高端盘完全人车分流的很多，电动车停在小区外围的多，能给电动车提供免费地下二停车场的真是没见过几个，君和的绿化也很好，用心，免费使用五年的泳池健身房，另外还有一个儿童活动室，你可以怼他是高层，这个是土拍时就无法改变的，但是能细致入微的去做是难能可贵的，就像一个人无法改变出身，但是后天努力，认真对待工作生活，积极向上，态度问题，就像今天看的季前赛，天赋一般，后天努力就让人欣赏。

高层目前被诟病的户数多，资源挤占，采光，电梯问题，电动车乱放等问题，君和都没有，有空可以来君和看看，这不是你印象里的高层社区。

对该项目感兴趣欢迎加群。

海信君和加推最后一栋楼，170,143户型，这次143户型变化很大，精装修带衣柜，装修品质很高，380万左右最好楼层，另外该栋楼的低楼层居住公寓在300露头起，对该项目感兴趣欢迎加入团购群，专属团购优惠。

递归项目回顾

君和的优点个人感觉是历下地铁现房，装修确实非常好，落地窗，绿化品质做的都很不错，缺点是高层，容积率高，不过通过提高平均户型，户数并不多，楼栋摆放在边角位置，拉大楼间距采光都很不错，完全人车分流，海信的产品确实做的可以。

对该项目感兴趣，欢迎加入团购群。

7、中建星光城市

星光城市示范区要开放了，做的很不错，等路修好，星光三期真的有点被低估了。

中建星光城市正式签约甸柳教育集团，九年一贯制学校也已经开始建设，2025年开学，尘埃落定，迎来利好。

跟朋友聊天，虾米说开源路修路道路封闭，严重的压制了星光城市三期的价格，试想如果开源路打通，你会发现二期跟三期距离也就是400米，两个大门之间的距离也就是600多米，三期143户型跟二期143户型现在价格差六七十万。。。。。。。。三期离地铁口还近，试想你如果在软件园，CBD工作，坐上6号线岂不是更方便？

假期去看了一下三期的大门会所，感觉还可以，等交付修好路虾米感觉两个项目价差不会那么大的，143户型，130户型，如果预算低还有高层产品，对该项目感兴趣欢迎加入中建星光城市团购群。

8、观山樾

观山樾售楼处快开放了，样板间也在收尾阶段。

已经开始认筹了，对该项目感兴趣欢迎加入团购群，填补160万到200万的精装刚需空白。

城发观山樾虾米来个预期价格，一万五六精装修，最贵的也就是一万六多，只要不介意不利因素，挺好的，预售证已经拿到，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群，团购优惠，有返现。

远洋雪山地铁精装洋房，观山樾，户型段确定，110平，128平，143平，都是精装洋房，地铁房，观山房，哈哈，主打一个性价比，总价最低小面积真洋房，110平三叶草双卫户型，客厅四米，阳台6米9,143四室客厅5米，128三室户型，大宽厅，客厅6米8，阳台达9米7，对该项目感兴趣欢迎加群，依然是卷到没朋友的团购。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247578796&idx=1&sn=45288e08d1ff3982f0cff0e052730590

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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