高端改善次新二手开始价格回滚/对岸继续降息/保利云上璟誉取证/仁恒河滨城/凤凰路壹号院加推338户/雪山境/琅誉/理想之城

楼市 2024-11-08 15:49 山东

有购房问题欢迎加虾米微信，想看房提前预约，虾米亲自带看，购房咨询，教育咨询，楼盘历史价格信息，优惠体系提前告知。

虾米为了切割个人工作生活号，所以弄了这个微信号，一般自称小助理，带看时，虾米都会用生活号加大家。

你也可以认为这是过滤的缓冲沉淀池。

最近遇到至少多位朋友了，说自己之前去过售楼处没有登记自己的个人信息，这个东西吧售楼处都有好多个摄像头图像识别，哪怕是进去只是去个洗手间，也会被抓取的，虾米之前说的团购优惠，就是去过了表示很遗憾，只有很稀少的项目到访两个月后超期。

另外呢，之前跟虾米看房过的朋友，虾米几乎从来不回访的，售楼处有有效期，一般是一个月，如果长时间没去记得跟虾米说一声。

1、高端改善次新二手开始价格回滚

最近刷短视频也好，中介朋友圈也罢，发现这么一个现象，高端改善二手房价格开始回滚了，刚交房时的价格，现在的成交的价格，为什么用价格回滚这个词呢，首先目前的价格并不便宜，还有高税，这几年持有成本，利息总和，契税维修基金等等，赚都是微利，甚至于可能只是高于入手价，没有跑赢成本，但是相对来说这些高端改善又是略微可以欣慰的是，幸亏早早高抛了二手房，换了高端改善，躲过了二手房的暴跌，失之东隅收之桑榆，这种事没法说。。。。

二手房价格的大敌是谁，是新房，改善盘的持续供应，两三年前，进去感觉高端豪华的项目，现在随着推广普及，过去豪华大门，会所，铝板落地窗大户型的纯粹改善社区屈指可数，现在唐冶新东站工业北都有了。物以稀为贵，现在真的不稀有了，这东西就跟七八年前的教育二手房一样，东部普遍没有教育自信，大家信仰的是去甸柳燕山买学区房为了孩子住老破小，东部的山师附小，二附中建大校区，屈指可数，沧海桑田，现在高新区有教育自信了，历城区也有教育自信了，一座座教育山峰拔地而起，大家可选择的多了，不是没有学区房需求了，而是大家都有区域教育自信了。

高端改善二手最贵的时候是什么时候，刚刚交付，房源稀缺，挂牌量不多，房主心气普遍比较高，新老交替空档期青黄不接，2023年的春天就给人一种错觉。。。。。以为牛来了，瞬时的供应不足，虚假繁荣确实会让自己迷乱，要么你成为冲在前面抢购一捆菜的人，千万别成为后知后觉最后到超市高价买剩菜的人。

2、对岸继续降息

对岸又降息了，25基点，应该只是开始，看后续了，降水只是开始。

3、保利云上璟誉取证

保利云上璟誉取证，12号左右6#楼也要取证开始顺销，关注152户型的朋友提前预约看房了价格区间380万到440万，177户型价格区间在480-540万，对该项目感兴趣欢迎加群，加推在即。

400万预算新盘改善盘，没有诸如凤凰路高架之类的不利因素，相对比较均衡，虾米个人认为最好的选择了，没有之一了，等11月份会所，下沉庭院，实体样板间展现。

保利云上璟誉项目团购持续进行中，有感兴趣的欢迎加群，目前400万预算最全面的盘之一，额外团购优惠。

保利云上璟誉开始准备第二轮加推了，3#楼235户型，首次推出，6#楼152户型，1#，2#楼高区房源价格较贵，6#楼补充预算空白，400到420万，高端改善加教育的选择，177户型继续补货，目前可以锁资锁定楼层，先到先得，对该项目感兴趣欢迎加入小鸭团购群，虾米专属团购优惠。

项目还有一个利好就是，保利云上璟誉项目正在申报高品质住宅项目，届时咱们公积金贷款可以最高贷款120万。。。。

核心价值点高端改善顶配，2.3容积率，高端改善+高新教育的结合体，在售新房只有2个，6号线地铁口，性价比在目前改善盘中最高，片区大拆大建有发展预期，商业配套齐全，在25号左右应该还会有利好发布。

这里不得不说保利最近的几个项目都命好，臻誉赶上了改善潮，疫情解封，济南解除限购，拆迁置换，珑誉赶上了改善热潮，拆迁置换，云上璟誉首开凑齐了高新教育，商业两大利好，还有二套首付15%，保利云上璟誉将是东部近期十来个盘中首开最火爆的，另一个项目必然是西霸，中海天空之镜，拭目以待，两个项目虾米都有区域总经理优惠。

今晚等你们到10点，保利云上璟誉售楼处见。

能量守恒看楼市，甩锅游戏/保利云上璟誉首开倒计日5天/和谐中海天空之镜进展/房票话题，老乡别走/和平新村拆迁/观山樾

4、仁恒河滨城

旅游路港沟片区，仁恒河滨城的175户型目前总价在400到450万之间吧，精装修，对该项目感兴趣欢迎加群。

5、保利天禧

保利天禧，虾米一直是云看房，上周才第一次进小区里面看，天禧的二期下个月就要交付了，目前项目进入收尾阶段，实景呈现，做的还原度还是很不错的，原来对天禧的印象比较脸谱化，因为是高密度项目如何如何，二期给人的感觉是，一看大门大堂，就觉得有点洋气的调调，这玻璃金字塔有点意思，还有泳池？整体园区绿化也做的不错，兑现力是可以的，项目收收尾下个月就交付了。

项目目前在售产品为四号楼的175毛坯户型，总价在440万左右，115,125户型单价在两万二三到两万四五不等。

对该项目感兴趣欢迎加入保利天禧讨论群。

6、凤凰路壹号院加推338户型

凤凰路壹号院将要加推338户型，五室两厅四卫，毛坯毛坯，迎合三代居高端需求，两部电梯一家用，一层一户，说实话，两梯一户的户型让虾米想起奥体铂悦府的226户型，猛一看都跟迷宫一样。。。。

338这个户型的总价要1000万吧，装修费也得100个起步吧，虾米的读者有这个圈层的客户吗，应该没有吧，如果有可以加这个群。

递归项目回顾

凤凰路壹号院最近销售速度非常之快，首开的四栋楼已经销售进入末期，180户型，150户型事实性售罄，235户型也不多了，施工速度供不上货，开始提钱交钱锁1#楼180楼层，等拿到证后转定，另外8#楼330户型也要开售了1000个+户型，目前已经取证，随时开售。

对该项目感兴趣，欢迎加入团购群。

高端住宅的热销，让虾米想起一句诗，朱门酒肉臭，原来只有我们没money。。。。。。

该项目的优点，高新区核心区，毗邻软件园，汉峪金谷，产业众多，高新教育，容积率相对低，户型好，精装标准高，地铁口，该项目的外立面吸取了之前几个高端盘的优点，石材，铝板，玻璃幕墙，大窗户。

6、中海雪山境

中海雪山境网签高歌猛进，即将突破500套，最近又加推18#楼，145精装准现房洋房，总价在250万起，东西户价差比较大，对该项目感兴趣欢迎加群。

济南2024年度220万总价项目卖的最好的一个项目，中海雪山境正式宣告小高售罄，一套不剩，开始进入洋房销售阶段，洋房最近加推了一栋南侧靠路的楼栋19#楼，总价在240多万，性价比还可以，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群，买中海找虾米最便宜。

中海雪山境用了9个月的时间实现了整个项目的封顶，洋房好几栋楼已经装完了窗户，水包砂外立面已经做完了，实景园林做好，2024年的现象级产品，这也让虾米明白了，很多项目并不是不能提前交付，而是不想，或者资金考虑，能做到这种速度的也就是中海了。

中海系产品找虾米买最合适，对中海雪山境感兴趣的欢迎加入团购群，最底价，随便比价。

简单版的雪山境项目介绍，容积率低，洋房小高，地铁口1000米，门口摆渡公交M3，装修标准相对高，毗邻雪山万达，写字楼区域，出门幼儿园小学，雪山靠西位置，通勤距离相对近，户型绿化都不错，均衡一些，最诱人的地方是在同类型的盘中交付最早，这对刚需来说是最大的诱惑力。

购房方面，便宜有韩仓大集，中端社区商超，高端雪山万达，全方位覆盖。

对该项目感兴趣欢迎加入团购群。

7、翡翠公园小户型

最近去过几次翡翠公园，过去脸谱化的印象是大高层进去走了走感觉人不多，小区绿化楼间距做的都不错，下沉庭院泳池会所之类的都有，这算是18年左右一个改善想法的雏形吧。

这两年，公寓产品好像也很少，有这么一类群体，单身购房，预算不是很高七八十万一百万左右吧，还想买个位置好的，单位离得近的，虾米每次都说，你压百八十万到房子里，还不如用利息租一套好的，房子不保值等等，但是大家都想找个稳定的自己的房子，寻找一种安全感，既然这么想，那么就买吧，他们还有一个想法，补贴快到期了，想申请这个补贴，懂了懂了。

翡翠公园貌似还有几套小户型，55平，总价在85万以内，两梯四户，大高层，住宅现房，有这种想法的可以考虑，借着这个想法咱们可以建个单身购房特刚需群，100万预算以内。

7、保利琅誉

保利琅誉随拍，对该项目感兴趣，欢迎加入团购群。

历下二环东，甸柳，区域改善，360万，420万，450万，五六百万，这是几个户型的预算层级。

递归项目回顾

保利琅誉27日下午首开，首开超乎想象的人多，虾米在三个月前预估也就是50套左右，没想到锁资认筹了大100多，转化率也很不错，小高143户型几乎一抢而空，顶底了，125户型卖的也不错，143三室卖的也尚可，185户型有一些成交。

首开1#高层125,143户型，30k到31500，3#楼143户型四室小高，总价450到470万，2#楼185户型32k到35k。

这个价格地缘改善还是认可的，项目主要客群，甸柳有学区房就近改善的，相中甸柳学区的，单位在二环内的，该区域长期工作生活的，地缘区域改善的又一个热销范例。

对该项目感兴趣的欢迎加群。

坐标二环东，保利金茂琅誉项目户型图发布，誉系产品，精装修，虽然有一些土拍时就有的不利因素，比如二环东路，比如地势高差，但是相信保利的品质，一定能把这个项目做得很不错，他的主要意向群体是在二环以内工作的群体，体制单位，还有学区房群体就近改善，还有一个就是配建学校。

8、中粮悦璋天城

新东站悦璋天城，小户型基本没有了，主要是137户型，单价不到14k。

9、绿城理想之城

理想之城的在售情况，B37地块的3#楼113,122毛坯小高，单价在13k左右，4#楼102户型单价在12500左右，112户型在12800左右。

绿城理想之城，示范区实景样板间，绿城的品质确实做得很不错，这个项目从示范区，效果图来看，应该也值得期待，当然了确实属于拓荒盘，片区地铁，公园，学校已经接近于实现，远期还有大量商业商务规划，能接受拓荒期确实是可以买的。

观察项目购房群体，确实年轻群体占绝大多数，对生活的品质有要求，只是暂时的预算受限，不将就的群体。

10、海信观澜

海信观澜秋天图。

海信观澜已交付，现房，160到230万群体，海信的产品力依然非常好，上周末刚去实地看了，确实很好，山大教育集团中小学，对该项目感兴趣，欢迎加入海信观澜团购群，海信全系团购最底价。

103/113/125/132房源均可选，

大部分成交单价14500-15000左右，

最便宜的变异户型120万左右，

正常户型最便宜的一楼130万左右

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU5NDU5NjQwOA==&mid=2247580336&idx=1&sn=22b59cd82c801e6de680aa5d76f6c981

虾说济南楼市

本人JAVA程序员一枚，从业九年，因首套房涉猎楼市，本着八卦精神，研究房地产的生态系统，了解各种坑人伎俩，为刚需提供购房指导，避免种种套路，如果您需要购房，迷茫，本码农可以与你聊聊自己的心得，欢迎加qq群 672915854

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